不動産投資を検討している際、高利回りの物件を発見！　と思ったら「借地権付き」と記載されていた経験はありませんか。

借地権とは、読んで字のごとく土地所有者に地代を支払って、その土地を借りる権利のことです。

今回は借地権の種類や借地権付き物件のメリット、デメリットを紹介します。

借地権とは

借地権とは、他人が所有する土地を借りて建物を所有し、利用するための権利を指します。

こちらの権利は借地借家法によって保護され、契約期間や更新条件が定められています。

普通借地権では30年以上の契約が原則とされ、建物が登記されていれば地主が土地を売却しても利用を継続できます。

不動産投資においては、借地権付き物件は土地を購入せずに建物のみを取得できるため価格が安い傾向があります。

ただし、融資や売却時の制約があるため、制度の理解が重要です。

借地権には3種類ある

借地権には、「旧借地権」「普通借地権」「定期借地権」の3種類があります。

それぞれについてみていきましょう。

旧借地権

1921年（大正10年）にできた旧借地法に基づく借地権です。

旧借地権は、1992年（平成4年）に現在の借地借家法ができるまで、実に70年以上も続きました。

旧法の下で締結された契約には、現行法は適用されないため、今ある「借地権付き」物件の多くは大正時代の旧借地法が適用されている物件です。

旧借地権では、借地契約を更新し続ければ半永久的に借りることができます。

旧借地権の特徴は、このように借り主の権利が強いことです。

そうなった背景には、戦前の軍国主義があります。

徴兵され、戦地に赴く人たちが安心して家を留守にできるよう法改正や法整備が続いた結果、土地所有者の権利が小さくなっていったというわけです。

しかも、旧借家法は戦争が終わっても改正されず、戦後の混乱期にも多くの旧借地権付きの物件が生まれ、今に続いています。

普通借地権

1992年に施行された借地借家法に基づく借地権です。

新法には、土地所有者側の都合で契約を解約できる規定が盛り込まれました。

正当事由がなければ、土地所有者は契約を更新しなくてはなりませんが、借地権の残存期間は当初30年、更新後の第1回目は20年、それ以降は10年としだいに短くなる点が特徴です。

定期借地権

期間満了とともに土地を土地所有者に返還しなければならない、原則的に更新不可の借地権です。

契約期間が50年以上と定められた「一般定期借地権」、土地所有者が期間満了後に建物を購入する特約を設定した「建物譲渡特約付借地権」、店舗など事業目的の「事業用借地権」、プレハブなどのために一時的に借りる「一時使用借地権」など、いくつかの種類があります。

住居用の建物は、一般定期借地権であるケースが多いようです。

借地権付き物件のメリット

借地権付き物件には、所有権物件にはない価格の安さや税負担の軽減などの魅力があります。

こちらでは、借地権付き物件のメリットをご紹介します。

価格が安い

借地権付き物件の最大のメリットは、所有権物件と比べて購入価格が安い傾向にあることです。

銀行の融資がつきにくいため購入希望者が限られ、市場での需要が低下します。

その結果、提示価格が相対的に抑えられる傾向があります。

初期投資を抑えたい投資家にとっては、参入しやすい物件といえるでしょう。

高利回り

購入価格が低いため、同じ賃料収入でも利回りは高くなります。

現金一括で購入する場合、毎月の返済リスクがなく安定した収益を得やすいのも特徴です。

投資効率を重視する場合には大きな強みとなります。

土地の固定資産税負担不要

借地権付き物件では土地を所有していないため、固定資産税や都市計画税は地主が負担します。

建物部分のみの課税で済むため、維持コストを軽減でき、キャッシュフローを有利に保てます。

税負担が少ない点は長期投資において安定性を高めます。

旧借地権付きの物件は延長が容易

旧借地法に基づく物件は契約更新が容易で、半永久的に利用できるケースもあります。

実質的に所有権に近い安定性を持ち、長期運用の安心材料となります。

借地権付き物件のデメリット

借地権付き物件には魅力的な点がある一方で、投資判断を難しくする注意点も存在します。

以下にて、借地権付き物件のデメリットをまとめました。

融資がつきにくい

借地権付き物件は担保価値が低く評価されることが多く、金融機関からの融資が通りにくい傾向があります。

たとえ融資が可能でも、自己資金比率を高く求められたり、金利条件が不利になったりする場合があります。

そのため、多額の現金を用意できない投資家にとっては参入障壁となりやすい点がデメリットです。

契約期間中は地代の支払いが続く

借地契約が存続する限り、地主に対して毎月または毎年の地代を支払う必要があります。

金額は契約内容によりますが、地代改定が行われる場合もあり、支出が増加する可能性があります。

収益物件として活用する場合、固定費としての負担はキャッシュフローを圧迫する要因となります。

売却しにくく流動性が低い

借地権付き物件は購入希望者が限られるため、売却に時間を要するケースが少なくありません。

所有権物件に比べて市場流通量が少なく、価格も下がりやすい傾向があります。

急な資金化を必要とする場合、所有権物件に比べて不利に働くリスクが高いといえます。

改築・建て替え・売却には土地所有者の承諾が必要

借地権物件では、建物の大規模修繕や建て替え、売却時に地主の承諾が求められるのが一般的です。

承諾を得る際には「承諾料」や「名義書換料」が発生することがあり、追加コストにつながります。

また、地主との関係性によっては交渉に時間を要する場合もあり、計画的に資産を活用できない可能性があります。

借地権付き物件は購入を避けるべきか？

借地権付き物件はデメリットも多くあるものの、土地ごと購入する場合に比べて価格が安く、土地の部分には固定資産税や都市計画税もかかりません。

一般的に、東京23区内など、立地のよい物件は土地代が高くなります。

そのため、契約更新によって半永久的に借りられる旧借地権付きの物件は、一概に悪いとはいえないでしょう。

借地権の調査方法

借地権付き物件を購入する際、まずは登記簿謄本を確認します。

対象物件が「地上権」か「土地賃借権」かによって、譲渡や抵当権設定の可否、第三者への対抗力の有無が大きく異なります。

次に、契約期間と更新条件を把握することが重要です。

借地借家法では普通借地権は原則30年以上の契約とされていますが、残存期間が短い場合は金融機関の融資条件に影響します。

また、定期借地権は契約満了時に必ず返還となるため、投資収支の見通しに直結します。

さらに、地代の額や改定方法、更新料や承諾料の有無など、将来のキャッシュフローに関わる要素を確認しなければなりません。

加えて、土地に抵当権が設定されている場合は、債権者の権利が優先される可能性があり、契約履行に支障をきたすリスクがあります。

これらを総合的に調査することで、投資リスクを軽減し、安定的な運用判断につなげることが可能です。

参考ページ：国土交通省ホームページ「定期借地権に関する調査」

（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html）

地主が土地を売却した場合はどうなる？

借地契約の途中で地主が土地を第三者に売却したとしても、借地権者が建物を所有し、かつ登記を行っていれば、その権利は新しい所有者に対しても主張できます。

これを「借地権の対抗力」と呼び、借地借家法で保護されています。

したがって、登記済みの借地権者は土地を明け渡す必要はありません。

一方で、建物の登記がない場合は注意が必要です。

新しい地主に対して権利を主張できず、立ち退きを求められる可能性があります。

そのため、借地権付き物件を取得する際には、建物登記の有無を必ず確認しなければなりません。

また、土地が売却された後も、借地契約の内容は基本的に新しい地主に承継されます。

ただし、細かな契約条件や承諾料などについては、新地主との調整が必要になるケースもあります。

安定した投資を行うためには、契約書面の確認と登記の適切な管理が不可欠です。

借地権は3種類、投資スタイルやキャッシュフローなどを勘案しての購入検討を

ここまで、3種類ある借地権の種類、それぞれのメリットとデメリットを説明しました。

借地権付き物件の購入にあたり、融資を活用するのか、手元資金で購入するのか。

賃料で定期的な収入確保を狙うのか、値上がりを期待し最終的には売却益を狙うのか。

借地権付き物件の戦略にはいろいろな選択肢があります。

不動産投資のスタイルや手元のキャッシュフローなどを勘案して購入を検討することをおすすめします。

GALA NAVI

GALA NAVIは、東京都心、横浜・川崎エリアを中心に「ガーラマンションシリーズ」を供給している、
株式会社FJネクストが運営しております。
資産運用型（投資用）マンションの多面的なメリットやリスク回避方法などはもちろんのこと、
資産運用・ライフプラン、マネーや不動産投資に関する身近なテーマから豆知識など、
さまざまな内容のコンテンツを随時発信してまいります。
また会員登録していただいた皆様にはここでは手に入らない特別な情報もお届けしております。
より多くの皆さまの資産運用・ライフプランニングに役立つサービスとして、ご活用いただけましたら幸いです。

閉じる

関連記事

• 2023年06月05日（月）

  不動産投資とは？メリット・リスクをわかりやすく解説

• 2025年04月21日（月）

  不動産取得後に毎年かかる税金は？計算方法と軽減措置について解説

• 2025年07月11日（金）

  住宅の購入が生命保険代わりに？“団信”の仕組みを解説