マンション経営における家賃収入は重要な収入源です。家賃収入の内訳や仕組みを理解しておくことは、マンション経営を成功させるために重要なことといえるでしょう。

この記事では、マンション経営における家賃収入の内訳や仕組みについて詳しく解説します。堅実なマンション経営のために知識を深めましょう。後半では収入と支出の内訳や家賃収入で生計を立てる方法、確定申告などについても幅広く解説しています。

１．家賃収入の特徴や仕組み

マンション経営の他、賃貸経営における収入は、入居者から支払われる月々の家賃が主な内訳です。ただし、家賃の全てが収入になるわけではありません。ここでは、マンションや戸建てを賃貸した際の家賃収入の特徴や発生する仕組み、内訳などについて説明します。家賃が発生する流れを把握しましょう。

🔵家賃収入に関する基礎知識

家賃収入とは、アパートやマンションなどの賃貸物件を貸し出すことによって、入居者から毎月支払われる賃料による収入のことです。ただし、家賃収入すべてが不動産所得として利益になるわけではなく、経費などを差し引く必要があります。

家賃収入は、入居者が部屋を借りている限り一定額が毎月入ってくるため、労働による対価である給与と対比して「不労所得」と呼ばれることもあります。しかし「不労」といっても、家賃収入を得るためには物件のオーナーとしてさまざまなことに取り組むことが必要です。

🔵家賃収入が発生する仕組み

家賃収入が発生する流れは次の通りです。

1.物件を購入する
まず、賃貸に出す物件の購入です。土地を購入して新しく建築する場合もあります。物件を購入するための資金調達としてローンを組む場合は、その手続きも必要です。

2.入居者を募集する
物件の準備ができた後は入居者の募集をします。個人で募集することも可能ですが、不動産会社に依頼したり管理業務を委託する管理会社に任せたりすることが一般的です。入居者の募集から入退去の手続き、管理までを委託すると、オーナーの業務を軽減できます。

3.家賃の入金が開始
入居者が入居すれば家賃が入金されます。家賃回収の管理も物件の管理業務と併せて管理会社に委託可能です。その場合は、管理委託料や手数料などを差し引いた額がオーナーの収入になります。

２．マンション経営の収入の内訳は？

マンション経営によって得られる収入は、入居者から支払われる月々の家賃収入だけではなく、礼金や更新料などさまざまな種類があります。マンション経営で健全な運用を続けていくためには、収入の種類を把握しておくことが大切です。ここでは、マンション経営における収入の内訳について詳しく解説します。

🔵1.家賃収入

マンション経営における収入の大半を占めるのが家賃収入です。入居者は、賃貸借契約時に定められた期日までに毎月家賃を入金します。次月分の賃料を前月の末日頃までに前払いする形が一般的です。

家賃滞納が発生した場合は、早めの対処が求められます。期日までに振り込まれているかを毎月確認するようにしましょう。

🔵2.共益費･管理費の収入

集合住宅にはエントランスや廊下、エレベーターなどの共用部分があります。共用部分の管理や維持のために使われる費用が共益費･管理費です。多くの場合、毎月の家賃と一緒に徴収されます。使い道にきまりはないため、用途や額を決めるのは物件のオーナーです。

🔵3.礼金による収入

礼金とは、賃貸借契約を締結した際に、入居者が物件の所有者に対して支払う謝礼金のことです。退去時に返還される敷金とは違い、礼金には返還義務がないためそのまま収入となります。

一般的な礼金の相場額は家賃の1か月から２か月分です。しかし、入居者の初期費用負担を減らして入居しやすい条件になるよう、礼金を0.5か月分やなしに設定している物件もあります。

🔵4.更新料による収入

賃貸借契約の更新時に入居者が支払う費用が更新料です。法的な支払い義務はなく、徴収のためには契約書に記載する必要があります。地域やオーナーにもよりますが、契約期間を超えて借り続ける場合、入居者は更新料を支払って契約更新をします。

ただし、更新料を支払うなら転居しようと考える入居者もいるため、空室対策として更新料を設定しないケースもあります。

３．マンション経営の支出の内訳は？

マンション経営における不動産所得を算出するためには、家賃をはじめとする収入から経費などの支出を差し引く必要があります。正確な額を出すためには、マンション経営に必要な支出の内容を把握することが大切です。ここでは、支出の内訳を大きく7項目に分けて解説します。

🔵1.各種税金による支出

マンション経営には複数の税金がかかります。以下にマンション経営の際にかかる税金について、課税されるタイミング別にまとめました。なお、不動産所得に課税される所得税と住民税以外は経費として計上できます。

🔵2.保険料による支出

地震や火災などの災害による被害に備えるため、投資用物件には火災保険や地震保険をかけることが一般的です。保険料も経費として計上できます。

ただし、万が一に備えて保険内容を充実させ過ぎると、保険料が高くなってしまうため注意が必要です。物件の資産価値や運用コストも考慮しながら判断しましょう。

🔵3.ローン金利による支出

金融機関から資金を調達し、ローンを組んでマンションを購入するケースも多くあります。月々のローンの返済額は、元金（借り入れた金額）の返済と金利（借り入れた額に対する利息）との合計です。元金分の返済額は経費として計上できませんが、金利分の返済額は経費として計上できます。

🔵4.減価償却費による支出

マンション経営において減価償却の対象となるのは建物や付属設備などです。建物は、建てられた時点から経年劣化が始まり、築年数がたつほど資産価値が下がります。この経年による劣化分を費用とみなし、経費化した金額が減価償却費です。

また、建物は構造によって税務上の価値がゼロになる耐用年数が定められています。主な建物本体の耐用年数をまとめました。

耐用年数から割り出された減価償却率を建物の評価額に乗じることによって、減価償却費が算出される仕組みです。平成19年4月1日以後に取得した事業用資産の減価償却費は、以下の計算式で求められます。

減価償却費の計上により、所得から差し引ける経費が多くなるため節税につながります。ただし、減価償却できる期間が限られているため、その期間が過ぎた後には税金が上がることを念頭においておくことが大切です。

参考：
『減価償却のあらまし｜国税庁』
『主な減価償却資産の耐用年数｜国税庁』

🔵5.運用・管理による支出

建物を維持、管理するためにはさまざまな費用が必要です。オーナーが管理するのは専有部分で、具体的には以下のような費用が該当します。

・経年による劣化の原状回復費用
・設備の故障による修理費用や交換費用

これらの費用は、経費として計上可能です。ただし、主に大規模修繕のために支払う修繕積立金は、経費として計上できないため注意しましょう。

🔵6.管理業務委託料による支出

マンションの管理を全て自分で行っている方もいますが、時間や労力を要することから管理会社に業務を委託するケースが一般的です。管理会社に管理業務を委託した場合は、委託料による支出が発生します。委託料は経費計上が可能です。

マンションの区分所有の場合「賃貸管理」を委託することになります。具体的には以下のような内容です。

・家賃滞納などへの対応
・入居者募集の広告宣伝
・退去時の立会いやクリーニング

なお、建物の資産価値を維持するために日常的になされる清掃や保守・点検業務は「建物管理」と呼ばれます。区分所有の場合は、マンションの管理組合などが委託した管理会社に管理費として支払うのが一般的です。

🔵7.税理士・司法書士報酬による支出

物件を購入した際の登記手続きを司法書士に依頼したり、確定申告に必要な帳簿作成や税金の計算を税理士に依頼したりした場合は、対価として報酬の支払いが必要です。これらの報酬も経費として計上できます。

また、マンション経営をしていく上で発生した家賃滞納や強制退去などのトラブルを解決するための弁護士費用や手続き費用なども経費として計上可能です。

４．家賃収入で生計を立てたいと思ったら｜実現しやすいパターンは？

マンション経営を検討している方の中には、将来的に家賃収入で生計を立てたいと考えている方もいるかもしれません。マンション経営は老後やリタイア後の生計を支えとしても有効です。しかし、漠然と考えているだけでは実現は難しいかもしれません。ここからは、実際に家賃収入だけで生活できるパターンについて詳しくみていきましょう。

🔵家賃収入だけで生活できるパターン

あくまで一例ですが、家賃収入だけで生活できるパターンとして、以下のような投資スタイルを実行しているケースが考えられます。

・複数の物件を所有して賃貸に出している
・一棟物のマンションやアパートを所有している
・空室へのリスク対策をしている
・信頼のおける不動産会社とパートナーシップを結び運用している

複数の物件を所有して貸し出していたり一棟全体を所有していたりすれば、いずれかの部屋が空室になったとしても他の部屋の収入で補えるため、赤字対策になります。また、一室ごとの利益が少ない場合でも、複数をまとめれば大きな利益にもなり得るでしょう。

さらに、相談しやすく、状況に応じた助言やアドバイスを受けられるパートナーも、マンション経営を軌道に乗せるための大きな存在といえます。信頼のおける不動産会社と取引することが、家賃収入だけで生活するための鍵となるかもしれません。

🔵家賃収入の他に収入が必要になるパターン

家賃収入の他に収入が必要となるパターンでは、以下のような状況があると考えられます。

・区分所有マンションの1室所有
・家賃収入に対してローンの額が多すぎる
・リスク対策が不十分

マンション経営や不動産投資に限らず、投資にはリスク対策が必要です。「安定した収入を得られているから」と安心してリスク対策を怠った結果、赤字になることもあります。また、区分所有マンションの1室所有の場合、空室期間は収入がゼロになるため、家賃収入だけで生計は立てにくいといえるでしょう。

５．家賃収入で生計を立てたいと思ったら｜マンション経営のポイント

家賃収入で生計を立てるためには、家賃収入の額を増やすだけでなく十分な利益を上げることが必要です。利益を確保するためには、マンション経営のポイントを押さえておくことが重要になるでしょう。ここでは、家賃収入で生計を立てることを目指す方へ、具体的なポイントを解説します。

🔵マンション経営のノウハウを学んでおく

他の投資と同様にマンション経営にもリスクがあります。しかし、マンション経営の勉強をして知識を深めることで、十分な対策を行いリスクを回避することも可能です。

物件の選び方から運用方法まで、マンション経営のノウハウを学んでおけば回避できるリスクが多数あります。家賃収入で生計を立てられるようにするためには、常に学びの姿勢を持ち、勉強を続けることが大切です。

🔵ニーズの高い物件を選ぶ

家賃収入で生計が立てられるだけの収益を得るためには、物件選びは重要なポイントです。入居者ニーズの高いマンションを選ぶことで、家賃を高く設定できるだけでなく、空室リスクも軽減できるでしょう。

ニーズの高い物件を見極めるためには、周辺環境や賃貸条件など、さまざまな情報をリサーチし、精査することが必要です。知識や経験にも左右されることから、実績のある不動産会社との連携をおすすめします。

🔵キャッシュフロー状況を把握する

キャッシュフローとは「お金の流れ」のことで、収入から支出を差し引いた後、手元に残る金額を意味します。

キャッシュフローがマイナスになれば、自己資金からの補填などが必要になるため注意が必要です。特に、ローンの借入金が多い場合はマイナスに転じやすいことを認識しておきましょう。キャッシュフロー状況を常に把握し、必要に応じて速やかに対策を講じる姿勢が、マンション経営では欠かせないといえるでしょう。

🔵空室対策や家賃滞納対策をする

空室や家賃滞納があると、収入が減り、キャッシュフローが悪化します。堅実なマンション経営のために、空室対策や家賃滞納対策は欠かせません。ニーズに合わせた設備の導入や、室内設備の定期的なメンテナンスで資産維持を図ることなどが具体策の一例です。

しかし、個人で空室対策や家賃滞納対策を万全に整えるのは、ハードルが高いかもしれません。空室対策や家賃滞納対策に定評のある管理会社に業務を委託することで、スピーディーに対策を打てるだけでなく、安心感も得られます。

🔵もれなく経費計上をする

不動産所得の全てが課税対象になるわけではありません。家賃収入などから必要経費を差し引いた額に課税されるため、マンション経営でかかった経費はもれなく確定申告で計上するようにしましょう。

例えば、管理会社とのやり取りの際の通信費や、物件見学のための交通費などもマンション経営における経費です。マンション経営を成功させるには、税金対策も必要であると認識しておきましょう。

🔵繰り上げ返済をする

多くの場合、マンション経営を始める際にローンを組んで物件を購入します。ローンの繰り上げ返済をして、完済を早めることもマンション経営を成功させるために有効な方法です。

変動金利でローンを組んでいる場合は、将来金利が上昇すれば返済額が増える可能性があります。繰り上げ返済をして早めにローンを完済しておけば、金利上昇リスクに備えることが可能です。

６．マンション経営で家賃収入を増やすためのポイント

安定した家賃収入を得られる点がマンション経営の大きな魅力です。「不労所得」とも呼ばれるものの、家賃収入を増やすための工夫や知識習得は不可欠といえるかもしれません。また、積極的に家賃収入の増加を目指すことは、家賃収入で生計を立てるための第一歩となるでしょう。ここでは、マンション経営で家賃収入を増やすためのポイントを解説します。

🔵ローン残債が少なくなったタイミングで新しいマンションを購入する

家賃収入を上げるためには、所有物件を増やすことが効果的です。しかし、多額のローンが残っている状態では新しいローンは組めないことが予想されます。現在のローン残債が少なくなったタイミングを見計らって、新しい物件の購入を検討しましょう。

特に、現在の経営状態がよいと判断された場合は、新しく組むローンの審査も通りやすくなります。支出削減の工夫や繰り上げ返済などをして、キャッシュフロー状況を健全にしておくことが大切です。

🔵複数保有ではローン残債がない物件を作る

物件を複数保有することは、家賃収入が増えるだけでなく、マンション経営におけるリスク分散対策にもなります。現在、複数のマンションを保有し、これからも増やす計画がある場合は、ローン残債のない物件を作っておくようにしましょう。購入したい物件が見つかっても、新しくローンが組めないことによって見送らざるを得なくなるかもしれません。

また、ローン残債のない物件があれば、新しいローンが組みやすいだけでなく、完済した物件を売却して、よりよい条件の物件に買い替えることも可能です。

🔵価値が下がりにくいマンションを購入する

投資マンションは、将来の資産価値にも注目して選ぶことが大切です。一般的に、次のようなマンションは価値が下がりにくいといわれています。

・交通の便がよい
・ショッピングセンターや公共施設が近くにある
・共用部分や共用設備が充実している
・実績のある会社が販売・管理をしている

ターゲットとする入居者の属性によっても物件の選び方は変わってきます。単身者向けであれば駅の近さやコンビニの有無が、ファミリー向けであれば幼稚園や学校、公園などの近さが求められるでしょう。

７．不動産所得を事業的規模で確定申告するメリット

マンション経営で得られた収入（利益）は、原則として不動産所得に該当し、確定申告をして所得税と住民税を納めます。マンション経営が軌道に乗り一定の基準を満たして事業的規模として認められると、受けられる青色申告の優遇が広がります。以下で詳しく確認しましょう。

🔵青色申告特別控除を受けられる

青色申告とは、初めて青色申告する年の3月15日まで、または新規開業（１月１６日以後に開業する場合）から２か月以内に「所得税の青色申告承認申請書」を提出し承認を受けることで利用できる申告方法です。

青色申告はいわゆる白色申告よりも税制上の優遇を受けられますが、事業的規模で青色申告ができるようになると、最高65万円の青色申告特別控除が可能になることは大きなメリットといえるでしょう。事業的規模となる基準は以下の通りです。

・貸間やアパート：独立した部屋が10室以上
・独立家屋：おおむね5棟以上

青色申告をするためには複式簿記での帳簿作成が必要になりますが、最大額の65万円の控除を受けられれば課税される所得が少なくなるため、節税効果は高いといえるでしょう。

参考：
『青色申告制度｜国税庁』
『事業としての不動産貸付けとの区分｜国税庁』

🔵専従者給与を経費にできる

事業的規模の場合、家族を青色事業専従者にできます。専従者とは、青色申告で確定申告をする事業主と生計が同じである配偶者や15歳以上の家族従業員のことです。

家族を青色申告専従者にすれば、経費として計上できる専従者給与の額が白色申告よりも大きく増えるため、所得税の節税につなげられます。

参考： 『青色申告制度｜国税庁』

🔵貸倒損失と取り壊しなどによる損失を経費計上できる

事業的規模が認められた場合、以下のような損失について経費計上できます。

【回収不能な賃料】
一定の要件を満たした回収不能の家賃（賃料）は「貸倒損失」として計上しますが、事業的規模の場合、その年の経費として計上できます。※事業的規模でない場合：計上した年の所得から差し引き、再度所得金額の計算し修正する

【取り壊しなどによる損失】
マンションなどを取り壊した場合、資産損失となり全額を経費に計上できます。また、災害を起因とする資産損失の場合は繰越しが可能です。※事業的規模でない場合：その年の不動産所得の金額を限度として計上する

参考：『事業としての不動産貸付けとの区分｜国税庁』

８．家賃収入を得たい方はGALA NAVI（ガーラナビ）へ登録！

マンション経営などの不動産投資を始めることで家賃収入を得たいと考えている方も多いことでしょう。家賃収入を得る目的は、副収入を得ることや老後に備えることなどさまざまですが、家賃収入で生計を立てられることは目標のひとつになります。

マンション経営を成功させて十分な家賃収入を得るためには、信頼できるアドバイザーの存在が大切です。豊富な実績と経験のあるFJネクストは、資産運用マンションの販売はもとより、不動産開発、運営、管理などの業務を幅広く手掛ける不動産会社です。物件選びから運用まで、ワンストップでサポートします。

マンション経営で家賃収入を得たい方は、FJネクストが運営している不動産情報サイト「GALA NAVI」にぜひご登録ください。登録料・年会費は無料です。不動産投資に有益な情報を手に入れて、マンション経営をステップアップさせましょう。

９．まとめ

マンション経営は、家賃収入だけでなく、さまざまな支出が伴います。収入に対して支出が多くなると十分な利益を得られないため、キャッシュフローの把握やさまざまなリスク対策が必要です。家賃収入と支出のバランスを取るために、内訳をしっかりと把握しておきましょう。

安定した家賃収入を得るためには、マンション経営のポイントを押さえながら信頼できる不動産会社とパートナーシップを結び、情報やアドバイスを受けることが大切です。不動産投資のプロフェッショナル、FJネクストが運営する登録費・年会費無料の「GALA NAVI」に登録して、マンション経営での成功を目指しましょう。

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