初期費用を抑えて不動産投資を行いたい投資家にとって、市場よりも低価格で取得できる競売物件は気になる存在です。しかし、価格が低いのにはそれだけの理由があります。場合によっては、最終的に市場価格以上の費用がかかる可能性もあります。競売物件に不動産投資をするメリットとデメリットを紹介します。

競売物件とは

競売物件は、土地や建物などの不動産を担保に債務を負った債務者が、何らかの事情で債務を支払うことができなくなり、債権者により担保にした不動産が差し押さえられてしまうことによって発生します。差し押さえられた不動産は、地方裁判所によって競売にかけられます。
通常と異なる経緯であっても物件自体は通常の中古物件と同じであるため、市場価格よりも低額で入手できる可能性があります。また、購入後は不動産投資も行うことができます。
競売の原因となる債務は事例によってさまざまですが、ここでは身近な例として、住宅ローンの滞納によって物件が競売されるケースを簡易的に紹介します。

住宅ローン契約・返済

住宅ローン契約を締結して、物件の購入代金を金融機関から借り入れます。住宅ローン貸し出しの際は、担保として金融機関が該当不動産に抵当権を設定します。

住宅ローンの返済が滞った場合

返済が滞ると金融機関は抵当権を実行し、裁判所に競売の申し立てをできます。

競売実行

競売は、金融機関の申し立てによって地方裁判所が実施します。競売代金は、住宅ローンの返済金に充てられます。

競売は、裁判所主導で所定の手順を踏んで実施され、一番高い価格をつけた入札者（買い受け人）が購入できる仕組みになっています。
上記は住宅ローン債務を例にしていますが、事業者が自宅を担保にして事業資金を借り入れるような場合も、基本的な流れは同様です。

競売物件で不動産投資をするメリットとデメリット

競売物件で不動産投資を行うならば、物件価格の低さは大きなメリットですが、デメリットもあります。

競売物件のメリット

こちらでは、競売物件のメリットをご紹介します。

価格が市場相場よりも低いことが多い

競売では、裁判所が評価書、現況調査報告書、不動産登記事項証明書によって競売物件を審査し、「売却基準価格」を決定します。売却基準価格は後述する競売物件特有のデメリットを考慮したうえで決定されるため、市場相場よりも低く見積もられることが多くあります。

多様な物件が集まる

通常では見つからないような希少物件が出回ることがあります。例えば、極端に狭い土地であったり、立地はいいが非常に古い建物であったりと、通常であれば「需要がない」と判断されて情報が表に出ないような物件でも、一律に公開されます。競売物件を集めた情報サイトは誰でも閲覧することができることから、通常は出回らないほどの掘り出し物件が見つかるかもしれません。

競売物件のデメリット

競売物件の最大のデメリットは、物件を直接確認できない点です。法律上は内覧することも可能ですが、要件が厳しく、内覧はほとんど行われないのが現状です。
そのため、3点セットと呼ばれる「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」で、物件の状態を判断することになります。この3点セットには、土地の地目や不動産の図面、権利関係などが記載されています。3点セットは各地方裁判所に備え置かれていますが、競売物件の情報サイトから入手もできます。
また、物件を内覧できない以上、次のようなリスクを負うことになります。

瑕疵リスク

住宅設備の故障や雨漏りなど、一見しただけでは分からない瑕疵が隠れている可能性は大いにあります。このような瑕疵リスクは落札者が負うことになるため、場合によっては、想定よりも修繕費が大きくなる可能性があります。

滞納債務や残留物リスク

以前の所有者がマンションの管理費や修繕積立金を滞納していた場合、買い受け人がその費用を負担する場合があります。また、残留物が残っている場合は、処分のための費用も負担しなければならないかもしれません。ただし残留物は、以前の所有者が所有権を有している場合もありますので、処分する際は、裁判所や弁護士など専門家に相談することをおすすめします。

競売物件のリスクを回避するには

競売物件のリスクを回避するには、下記の方法を実践しましょう。

リスク1：物件の詳細を理解していない

競売物件に限らず、不動産を購入したり賃貸契約を締結したりする前には、現地訪問をすることでしょう。

収益化に大きな影響を及ぼす競売物件は、現地訪問をして物件の詳細を深く理解しておきたいものです。

効率化や面倒だという観点から、投資家のなかには現況調査報告書や評価書、物件明細書のみを確認する方がいらっしゃいます。

これらの資料を参考にすることで物件の価値などを理解できるため、訪問の必要はないのではと考える方は多いものです。

しかし、駅までの所要時間や肌で感じる周辺の環境など、実際に訪問しなければ分からない情報もあります。

物件の詳細を深く理解するためにも、競売物件が公開されたときは必ず現地を訪問しましょう。

リスク2：購入方法

競売物件を落札したあとは、保証金を除いて残りの代金を期日までに裁判所へ納付しなければなりません。

注意点として、保証金は入札前に振り込まなければならないことから、住宅ローンの適用外となる点が挙げられます。

最低でも保証金分は必要であることから、全額をローンで購入することができないのです。

対策として、事前に金融機関と必要な金額などの話を進めておくことをおすすめします。

金融機関に相談することで、何にいくら必要なのか、その費用の充当方法などを聞くことができるでしょう。

このように、競売物件を購入する際には利用できるローンや金額などには注意しなければなりません。

リスク3：立ち退き交渉の発生

競売物件に入居者がいる場合、立ち退き交渉を行わなければなりません。

この入居者は元の所有者だったり、債権回収を目的とした債権者だったりすることが多い傾向にあります。

立ち退きの際には入居者と交渉しなければなりませんが、交渉が難航することがあるものです。

スムーズな交渉を行う方法には弁護士などに依頼することなどが挙げられますが、その際には費用が発生します。

話がまとまらないときは法的措置を取らなければならないことがあることから、多くの出費が予想されます。

このように、販売物件に入居者がいるときは交渉に多くの時間と費用が必要となる点には注意しましょう。

競売物件の購入方法

競売物件の購入方法について、順を追ってご紹介します。

入札の参加資格を確認する

多くの競売物件は誰でも購入することができますが、特定の条件が設けられている物件もあります。

また、もともとの物件の所有者や、暴力団員等に該当する方は購入することができません。

これらの条件を確認し、競売に参加できるのか、参加するのかを検討しましょう。

競売物件の情報を確認する

競売物件の情報を取得するためには、下記3種類の書類を参照しましょう。

現況調査報告書

現況調査報告書とは、調査官が実際に競売物件を訪問し、占有状況や形状などについての情報をまとめた資料です。

土地の現況地名や建物の種類のほか、不動産を占有している方の氏名や権限を有しているかなどが記載されています。

評価書

評価書には対象となる物件の価格評価や、その評価を下すために行った算出過程などが記載されています。

不動産を評価する際には周囲の環境や図面などを参考とし、これらの算出が法に則っていることを証明しなければなりません。

物件明細書

物件明細書とは、落札者が引き受ける権利や競売物件に関する一定の情報を記載している書類です。

落札後に付与なリスクを背負わないように、物件明細書には必ず目を通しておきましょう。

入札に参加・落札する

競売であることから、入札の際にはオークション形式で購入価格を提示します。

入札の際には入札書や入札金額、指名、住所などを記載した書類のほか、保証金が必要となります。

にこれらの書類と保証金を裁判所に提出したあと、金融機関に出向いて指定金額の保証金を支払います。

落札者になったあとは期日までに残金を支払うことで競売物件を取得できます。

競売物件の失敗例

下記は、競売物件に関する失敗例の一例です。

修繕費が発生

性質上、多くの競売物件は中古物件であることから、さまざまな場所が老朽化していることがあります。

また、競売物件に限らず、マンションやアパートなどには建築基準法によって、大規模修繕が求められます。

大規模修繕は建築基準法により、下記のように定義されています。

• 「壁、柱、床、梁、屋根又は階段」などの「主要構造物」のうち一種以上の箇所を半分以上修繕することである

大規模修繕を行う際には多額の費用が必要となることから、タイミングによってはすぐに行わなければならないことがあります。

そのため、入札に参加する前に前回大規模修繕を行った時期を確認しておきましょう。

立ち退き

競売物件を落札したあとでも、前の入居者が立ち退きを拒否することがあります。

法的に所有権を失っているにも関わらず、ほかに住むところがないと主張する入居者がいらっしゃるものです。

先述の通り、弁護士に立ち退きを依頼して法的措置を取ることができますが、費用に懸念がある方は多いことでしょう。

しかし、一般の方同士で話し合うと、さらにトラブルに招きかねません。

そのため、費用は発生しますが弁護士に相談することをおすすめします。

競売物件では資金力が必要

競売物件の購入には、瑕疵や滞納債務といったリスクがあります。したがって、リスクをカバーできるだけの資金力がなければ、入札に成功しても不動産投資は成功しません。

また入札時には、「売却基準価額」の2割程度の保証金も必要となります。しかも、保証金は公示から入札までの期間に準備しなければなりません。保証金の入金方法は2つです。1つ目は、現金を裁判所に振り込む方法です。2つ目は、銀行や保険会社などと「支払保証委託契約」を締結して、その証明書を裁判所に提出する方法です。その場合、現金を用意する必要はありませんが、「支払保証委託契約」の取り扱いがある銀行・保険会社などを探さなければなりませんし、契約するにもある程度の資金力がなければ難しいでしょう。なお保証金は、落札できなかった場合は返金、落札すれば購入価格に充当されます。

落札後も資金が必要です。それは、買い受け人となった場合、落札から1ヵ月以内の定められた日までに払い込みをする必要があるからです。つまり、競売物件の不動産投資を成功させるためには、資金力が重要になるのです。

不動産投資で競売物件を活用する場合は、価格以外の要素が重要となる

競売では、物件を市場価格よりも安く手に入れられる可能性が高いです。不動産投資において物件の価格が低いことは大きなメリットですが、価格が低い分リスクも大きくなります。瑕疵や立ち退き料などに対応できるだけの資金力がなければなりませんし、リスクを補う収益性があるかどうかの見極めも求められます。総合的に判断して競売に参加する場合も、専門家の助言を受けながら行っていくことをおすすめします。

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