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競売物件は不動産投資でも低価格が魅力。リスクを見極めて

競売物件は不動産投資でも低価格が魅力。リスクを見極めて


競売物件は不動産投資でも低価格が魅力。リスクを見極めて

 初期費用を抑えて不動産投資を行いたい投資家にとって、市場よりも低価格で取得できる競売物件は気になる存在です。しかし、価格が低いのにはそれだけの理由があります。場合によっては、最終的に市場価格以上の費用がかかる可能性もあります。競売物件に不動産投資をするメリットとデメリットを紹介します。

【目次】

1.競売物件とは

 競売物件は、土地や建物などの不動産を担保に債務を負った債務者が、何らかの事情で債務を支払うことができなくなり、債権者により担保にした不動産が差し押さえられてしまうことによって発生します。差し押さえられた不動産は、地方裁判所によって競売にかけられます。
通常と異なる経緯であっても物件自体は通常の中古物件と同じであるため、市場価格よりも低額で入手できる可能性があります。また、購入後は不動産投資も行うことができます。
競売の原因となる債務は事例によってさまざまですが、ここでは身近な例として、住宅ローンの滞納によって物件が競売されるケースを簡易的に紹介します。

⓵住宅ローン契約・返済
 住宅ローン契約を締結して、物件の購入代金を金融機関から借り入れます。住宅ローン貸し出しの際は、担保として金融機関が該当不動産に抵当権を設定します。
 
⓶住宅ローンの返済が滞った場合
 返済が滞ると金融機関は抵当権を実行し、裁判所に競売の申し立てをできます。
 
⓷競売実行
 競売は、金融機関の申し立てによって地方裁判所が実施します。競売代金は、住宅ローンの返済金に充てられます。

競売は、裁判所主導で所定の手順を踏んで実施され、一番高い価格をつけた入札者(買受人)が購入できる仕組みになっています。
上記は住宅ローン債務を例にしていますが、事業者が自宅を担保にして事業資金を借り入れるような場合も、基本的な流れは同様です。

2.競売物件で不動産投資をするメリットとデメリット

競売物件で不動産投資を行うならば、物件価格の低さは大きなメリットですが、デメリットもあります。

🔵競売物件のメリット

〇価格が市場相場よりも低いことが多い

競売では、裁判所が評価書、現況調査報告書、不動産登記事項証明書によって競売物件を審査し、「売却基準価格」を決定します。売却基準価格は後述する競売物件特有のデメリットを考慮したうえで決定されるため、市場相場よりも低く見積もられることが多くあります。

〇多様な物件が集まる

通常では見つからないような希少物件が出回ることがあります。例えば、極端に狭い土地であったり、立地はいいが非常に古い建物であったりと、通常であれば「需要がない」と判断されて情報が表に出ないような物件でも、一律に公開されます。競売物件を集めた情報サイトは誰でも閲覧することができることから、通常は出回らないほどの掘り出し物件が見つかるかもしれません。

🔵競売物件のデメリット

競売物件の最大のデメリットは、物件を直接確認できない点です。法律上は内覧することも可能ですが、要件が厳しく、内覧はほとんど行われないのが現状です。
そのため、3点セットと呼ばれる「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」で、物件の状態を判断することになります。この3点セットには、土地の地目や不動産の図面、権利関係などが記載されています。3点セットは各地方裁判所に備え置かれていますが、競売物件の情報サイトから入手もできます。
また、物件を内覧できない以上、次のようなリスクを負うことになります。

〇瑕疵リスク

住宅設備の故障や雨漏りなど、一見しただけでは分からない瑕疵が隠れている可能性は大いにあります。このような瑕疵リスクは落札者が負うことになるため、場合によっては、想定よりも修繕費が大きくなる可能性があります。

〇滞納債務や残留物リスク

以前の所有者がマンションの管理費や修繕積立金を滞納していた場合、買受人がその費用を負担する場合があります。また、残留物が残っている場合は、処分のための費用も負担しなければならないかもしれません。ただし残留物は、以前の所有者が所有権を有している場合もありますので、処分する際は、裁判所や弁護士など専門家に相談することをお勧めします。

3.競売物件では資金力が必要

競売物件の購入には、瑕疵や滞納債務といったリスクがあります。したがって、リスクをカバーできるだけの資金力がなければ、入札に成功しても不動産投資は成功しません。

また入札時には、「売却基準価額」の2割程度の保証金も必要となります。しかも、保証金は公示から入札までの期間に準備しなければなりません。保証金の入金方法は2つです。1つ目は、現金を裁判所に振り込む方法です。2つ目は、銀行や保険会社などと「支払保証委託契約」を締結して、その証明書を裁判所に提出する方法です。その場合、現金を用意する必要はありませんが、「支払保証委託契約」の取り扱いがある銀行・保険会社などを探さなければなりませんし、契約するにもある程度の資金力がなければ難しいでしょう。なお保証金は、落札できなかった場合は返金、落札すれば購入価格に充当されます。

落札後も資金が必要です。それは、買受人となった場合、落札から1ヵ月以内の定められた日までに払い込みをする必要があるからです。つまり、競売物件の不動産投資を成功させるためには、資金力が重要になるのです。

4.不動産投資で競売物件を活用する場合は、価格以外の要素が重要となる

競売では、物件を市場価格よりも安く手に入れられる可能性が高いです。不動産投資において物件の価格が低いことは大きなメリットですが、価格が低い分リスクも大きくなります。瑕疵や立退料などに対応できるだけの資金力がなければなりませんし、リスクを補う収益性があるかどうかの見極めも求められます。総合的に判断して競売に参加する場合も、専門家の助言を受けながら行っていくことをお勧めします。


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