東京が大きく変わろうとしています。丸の内・大手町・汐留・豊洲・品川など数多くの再開発によって東京の景観は大きく変貌しましたが、2020年の現在も新たなプロジェクトが次々と生まれています。再開発計画は、国際都市としての東京の魅力をアップするためには不可欠です。今回は、東京の再開発計画および不動産投資におけるメリットについて詳しくみていきましょう。

１．東京の景観を変える再開発計画がめじろおし

　東京都都市整備局によると、2019年3月31日時点の都内での市街地再開発事業は254地区。うち40地区が事業中、20地区で計画が進行中です。
　
注目されている再開発プロジェクトにはまず、大手町で進んでいる「大手町二丁目常盤橋地区第一種市街地再開発事業」（2027年度落成予定）があります。約4,946億円の事業費を費やして、「東京国際金融センター」構想の実現に向けた金融拠点やビジネス交流拠点のほか、都市観光拠点を整備します。また、東京駅や日本橋などの周辺地区を結ぶ地下歩行者ネットワークや地下交通ハブを構築し、回遊性を高める予定になっています。
次いで、複数の事業者が参画する「虎ノ門・麻布台地区第一種市街地再開発事業」（2023年落成予定）。このエリアは、外資系企業や大使館が集積する国際的なエリアである一方、老朽化した木造住宅が多く建ち並んでおり、防災上の課題を抱えていました。再開発で町並みを整備し、オフィスや住宅、ホテル、商業施設を建設するほか、インターナショナルスクールも誘致します。こちらの事業費は約5,797億円です。

過去の再開発は、お台場や汐留、豊洲などの湾岸エリアで多く行われましたが、現在は東京駅周辺（丸の内・大手町・八重洲・日本橋など）エリアや虎ノ門・赤坂・神谷町周辺エリアといった都心部での再開発プロジェクトに熱い視線が注がれています。

２．なぜ東京で再開発が進むのか？

東京での再開発計画がめじろおしとなっている理由のひとつに、2020年に予定されていた東京五輪があります。国立競技場の建て替えや中央区晴海の選手村の建設（東京五輪後は住宅に転用予定）などがその代表的なものです。

しかし、それよりも2011年の東日本大震災を教訓とした防災機能の強化が大きいとされています。先に挙げた虎ノ門・麻布台地区のように、都心にありながらも昔ながらの住宅街の面影を残すエリアは、同時に防災上の問題も抱えているからです。こうしたエリアを整備し、災害に強い街作りを推進するというわけです。

その流れで老朽化したオフィスビルを建て替えて、安全面を強化する取り組みが進んでいます。例えば、大手町・丸の内・有楽町地区では、東京都心・臨海地域都市再生緊急整備協議会が東京都や千代田区、学識者などからなる「エリア防災ビル審査会」を立ち上げ、防災機能の高いビルを「エリア防災ビル」として認定しています。2015年に完成した「大手町ホトリア」はエリア防災ビルのひとつで、災害時に72時間以上稼働できる非常用発電機や帰宅困難者の収容施設を備えています。オフィスビルの「大手町フィナンシャルシティ・グランキューブ」と高級日本旅館「星のや東京」は、災害時でもコジェネレーション（熱電併給）による電力供給と地下水による上水確保、下水の機能維持といった災害対策機能が高く評価されています。

加えて近年では、神奈川県、千葉県、埼玉県など近隣県と都心を結ぶ鉄道の利便性を高めるために、複数の既存路線の延伸・相互乗り入れが計画されています。例えば、神奈川県の海老名市や藤沢市を始発とする相鉄線は、2019年11月にJR線との相互直通運転を開始しました。これにより、都内の恵比寿や渋谷、新宿に乗り換えなしで行けるようになりました。2022年には東急東横線とも相互直通運転を開始する予定ですので、沿線の利便性はさらに高まります。さらには、山手線の49年ぶりの新駅として話題を集めた高輪ゲートウェイ駅が2020年3月に開業したことで、品川周辺の再開発にも注目が集まっています。これら交通の利便性の向上も、再開発が進んでいる理由のひとつといえるでしょう。

３．東京大改造はまだまだ続く

都市は再開発によって、災害時の安全面が高まることはもちろんのこと、交通網が整理されれば利便性も高まり、人の往来も増えます。人が集まる場所には商用施設が充実しますので、より住みやすい街へと変化していきます。前述の計画以外でも、再開発による東京の成長はまだまだ続くでしょう。これは、日本を代表する国際都市としての宿命ともいえるかもしれません。街のブランド価値が上がれば、地価の上昇などで資産価値は上がります。不動産投資を検討する際には、今後の予定も含めて再開発の情報をチェックしてみましょう。

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