東京は日本経済の中心地として、老若男女を問わず多くの人が集まります。なかでも特に注目されているのがワンルームマンション。ここにきて東京のワンルームマンションがなぜアツいのか、何が注目されているのか、見ていきましょう。

“東京”ブランドがアツい！“東京”ワンルームマンションが注目されている

全国47都道府県のなかで日本の人口の約1/3が集まっているといわれる首都圏。なかでも東京都の人口は群を抜いて多く、総務省の人口推計によると2023年8月1日現在で1,410万人にのぼります。これは、日本に住む人の約9人に1人が東京都に住んでいる計算になります。しかも、国全体での人口減少が続くなか、企業や学校が集中する東京都では、実は今でも人口が増え続けているのです。東京都がWebに公開している「都民ファーストでつくる『新しい東京』（2016年12月）」では、東京都の人口は上昇の一途をたどり、2025年に人口のピークを迎えると推計しています。

では、ワンルームマンション投資の面から見て、東京はどのような街なのでしょうか？

人口が増えており需要が見込める

人口が増えるということは、それだけ安定した賃貸需要が見込めるということです。安定した需要が見込めるということは、安定した賃料が期待でき、不動産価格も下がりにくく、売却する際の流動性などの観点からも、非常に大きな魅力であると言えます。さらに、東京は海外の投資家からも注目を浴びています。外国人の購入者も多く、良い物件が出たと思うと、あっという間に売れてしまうことも珍しくありません。

公共交通機関がとても便利

東京には、電車や地下鉄の路線が網の目のように張り巡らされています。マンション投資の面から見ると、「交通の便が良い」ということは安定した人気が見込めるということです。ワンルームマンションを探す人にとって「駅から近い」ということは譲れない条件のひとつであり、生活スタイルを左右する重要な問題です。駅近で利便性が高ければ、ストレスフリーな生活が送れるとして人気を高めることも容易に想像ができます。

続く再開発で街がますますきれいで便利に

最近の東京は、あちこちで再開発が行われています。丸の内、虎ノ門、赤坂地区などが軒並み新しくなり、湾岸エリアでは東京オリンピックに向けた開発で住宅地や道路が整備されています。渋谷駅周辺の商業施設では動線や防災機能の改良がなされ、品川・田町間には新駅の開業も予定されています。現在進められている大規模な再開発だけでもこれだけ挙げられることからも分かるように、東京の街はますますきれいで便利な街に生まれ変わろうとしています。

“東京”で投資用ワンルームマンションを選ぶポイント

では、東京で投資用として購入するワンルームマンションを選ぶ際には、具体的にどのような点に気を付けたらいいのでしょうか。

立地を重要視する

ワンルームマンションで大事なのは何よりも立地です。これは東京でも同じです。東京、特に23区内はほとんどが、交通の便の良さはもとより、スーパーやコンビニがたくさんあって買い物にも不自由しません。だからこそ、逆に差別化できるような立地を選ぶ必要があります。それは、ずばり暮らしやすさや街の雰囲気です。SUUMOが毎年行っている「住みたい街ランキング」でたびたび上位に入る恵比寿や吉祥寺などを見ると、複数の路線が乗り入れているといった利便性だけでなく、街そのものがオシャレというのも人気がある理由です。すてきなカフェやおいしいお店も多く、特に若い層から支持が高いのも納得ですね。

なお、当社が調査した『単身者が選んだ「住みたい街ランキング2022」』はこちらをご覧ください。

住環境の良し悪しを確認する

住環境が整っているかどうかも、物件価値に大きく影響します。東京は住宅が密集しているため、日当たりや風通し、セキュリティー面、騒音など、実際の環境を確認することも重要です。また、隣人トラブルといったことに発展する場合もありますので、近所に住んでいる人々の雰囲気や近隣の家の家族構成などにも注意したいですね。

東京23区における人気エリア

こちらでは、東京23区における人気エリアをご紹介します。

城東エリア

東京23区における城東エリアとは、墨田区・江東区・台東区・葛飾区・江戸川区を指します。

都心6区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区）は高い需要がありますが、その分物件の価格が高い傾向にあります。

一方、城東エリアは物件価格が安く、交通アクセスも良いため、近年では人口が増加しています。

そのため、近年城東エリアには多くのマンションが建てられており、不動産投資を行う方が多くなりました。

人口が増加傾向にあり、マンションも多くなっていることから不動産投資で安定した収入が期待できます。

城西エリア

東京都の西側に位置する城西エリアは世田谷区・杉並区・中野区・練馬区の4区が含まれています。

比較的地価が安定しているエリアでもあることから、リスクを避けて運用をしたい方におすすめのエリアです。

城南エリアと同様に高級住宅街があるだけではなく、学生に人気の下北沢などもこちらのエリアにあります。

大きな駅でいうと池袋や新宿、渋谷といった老若男女に人気の駅へのアクセスが良好な点も魅力です。

城南エリア

城南エリアは神奈川県に隣接する地域で、品川区・目黒区・大田区の3区が含まれています。

南部に行くと工業地帯がありますが、高級住宅街の目黒区や自由が丘があり、ほかのエリアよりも高所得の方が多いです。

不動産投資についてはアクセスや治安の良さから移住者も多いため、物件価値が増加する可能性が高いといえます。

しかし、物件の価格差が激しいエリアでもあることから、購入する物件やターゲットを見誤った場合、損失につながりやすいというリスクもあります。

とはいえ、高い需要を持っているエリアのため、入念にリサーチをすれば多くの収益が期待できるでしょう。

城北エリア

城北エリアは文京区・豊島区・北区・足立区・板橋区の5区から構成されているエリアです。

東京都の上部に位置する城北エリアは、場所によっては治安が悪いと思われる方がいらっしゃるかもしれません。

しかし、足立区にある北千住は城北エリアのターミナルステーションであることから、移住者が増加傾向にあります。

また、多くの居酒屋がひしめき合う赤羽もあり、活気あふれるエリアであることから、多くの方が足を運びます。

これらの理由から近年では多くのマンションが建てられており、不動産投資でも穴場として注目されているエリアでもあります。

山手線の内外の比較

山手線は東京都を1周するように敷かれているJR東日本の路線であり、1日の利用者数は19,000人程度です。

内側には皇居や丸の内があり、物件の坪単価が数百万円程度のところもあることから誰でも住めるわけではありません。

そのため、そもそも購入する物件が高額だったり、空室リスクが高かったりするエリアだといえます。

また、近年の働き方改革などによって、わざわざ高い家賃を払って住む必要はないと考える方が多い傾向にあります。

しかし、激戦区であることから高い需要を得ているエリアでもあるため、物件によっては高い収益が期待できます。

一方、山手線の外側にはベッドタウンが多くあり、物件の価格は内側と比べて抑えられている傾向にあります。

単身者・ご家族問わず多くの方が生活するエリアもありますが、治安やアクセスなどに差があるため、入念なリサーチが必要です。

注意点として、足立区や練馬区のように山手線が通っていない区もあり、アクセスに大きな差があることが挙げられます。

とはいえ、東京都には山手線以外にもさまざまな電車が通っているため、物件によっては内側に近い収益を上げることができます。

「山手線の内側か、外側か」という基準から考えるよりも、想定するターゲットが住んでいそうなエリアから選ぶことが重要です。

“東京”のワンルームマンション投資のメリットとリスクとは？

最後に、東京でワンルームマンション投資をした際に考えられるメリットとリスクをそれぞれ見ていきましょう。

メリット

圧倒的な数！選択肢が多い“東京”のワンルームマンション

東京は物件数が多く、新築から中古まで、設備や内装、購入価格の幅もいろいろあります。15平米ほどのコンパクトな物件から、50平米ほどのゆったりサイズまで、数が多い分選択肢が広がります。ですから、自分の条件に合った物件が探しやすいでしょう。また、中古物件を上手にリフォームすれば、理想の物件にすることも可能です。

流動性が高く、換金しやすい

いざというときに売却できるのが不動産投資の強みです。その際、重要になるのが流動性。この点、東京のワンルームマンションは、ほかの地域に比べて圧倒的に流動性が高いです。投資目的以外に、居住やセカンドハウスを目的に購入する人もいます。まとまった資金が必要な際など、比較的換金しやすいのがワンルームマンションなのです。また、家賃収入のみならず、不動産の売買で得られる利益、いわゆる「キャピタルゲイン」も狙いやすいと言えます。

融資先の選択肢が多い

金利水準から言えば、超低金利の今、ローンを組んで不動産投資を始めるには絶好の時期です。ただし、ずっと低金利が続くという保証はありませんので、動向には注意が必要です。また、東京の物件で融資を受ける場合、融資先の金融機関の選択肢も多くなります。自分に合った金融機関をじっくり探すことも可能です。

経験者が多い、激戦区“東京”

物件が多く、マンションそのものの選択肢が多いのは前述したとおりですが、これは裏返せば東京のワンルームマンション投資の恩恵を享受した投資の経験者が多いということです。つまり、競争が激しいのです。経験者は、なじみの不動産業者から情報を得られやすいうえ、さまざまなシチュエーションを多く経験している分、素早く決断を下します。経験値が高い人と同じ土俵で戦うには、こうだったら買う、買わないという自分なりの指標をしっかりと持つことです。そうすれば、スピードに乗り遅れないで決断することができます。

いずれにしても、メリットやリスクを考えながら投資をしたいのがワンルームマンション投資です。東京のワンルームマンションは選択肢が多い分、自分の投資目的が何かをしっかりと見極める必要があります。そのうえで具体的な行動につなげていくと、成功が近付くかもしれませんね。

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