不動産投資で最も警戒すべきは空室リスクです。空室ができると、家賃収入がないにもかかわらず税金や管理費などの経費がかかり、収支が赤字になってしまうからです。赤字にならないためのポイントは2つあります。一つは、物件を購入する前にその物件の入居率をチェックし、客付きの良い物件かどうかを見極めることです。そしてもう一つは、良いマンション管理会社を選ぶことです。なぜならば、人的サービス業でもある不動産経営において入居率を高めるにはマンション管理会社のスキルがモノをいうからです。今回は、高い平均入居率を実現するためのマンション管理会社選びのポイントをみていきましょう。

１．平均入居率とは？

まず、入居率について説明します。企業などによって違いはあるかもしれませんが、一般的に、入居率は次の計算式で求められます。

逆に、空室率は物件内で空室状態にある物件の割合のことをいいます。そして平均入居率とは、年間を通してその物件がどのくらい埋まっているかを表す数値のことです。
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の「日管協短観」（19年上期）によると、全国の入居率は95.4％。首都圏（東京都・神奈川県・千葉県･埼玉県）は95.7％、関西（大阪府・京都府・奈良県・滋賀県・和歌山県・兵庫県）は97.4％、その他が92.0％となっています。

２．マンションの入居率を確認する3つの方法

それでは、購入の目星をつけているマンションの入居率を調べたい場合、どのような手段があるのでしょうか。ここでは、次の3つの方法をご紹介します。

1.不動産ポータルサイトが運営するウェブサービスで市単位の入居率を調べる

不動産ポータルサイトが運営するウェブサイトでは、特定地域内の賃貸物件の空室率や賃貸物件の需要を簡単に調べることができるものもあります。エリア内のざっくりとした情報をまず知りたいというときにお勧めです。

2.物件の管理会社に問い合わせる

ある特定の物件の入居率を知りたいならば、管理している管理会社に問い合わせるのが確実でしょう。しかし、入居率は物件の収益に直結するデータなので、検討度合いによっては、なかなか明らかにしてもらえないかもしれませんので注意が必要です。

3.現地調査を行う

インターネットでさまざまな情報が手に入る現代ですが、やはり現地に足を運んで自分の目で確認することは重要です。現地調査をしてみると、データだけでは見えてこなかった情報が得られるものです。なお、現地調査をするならば、入居人が帰宅している夜間に訪問するのがベストでしょう。窓にカーテンや物干し竿がない部屋は、空室の可能性が高いといえます。

３．高い平均入居率を実現するマンション管理会社を選ぶ2つのポイント

それでは、平均入居率が高い物件を選ぶには、どのようなマンション管理会社をパートナーとすべきなのでしょうか。ここでは、代表的な2つのポイントをご紹介します。

1.物件の商品価値を高める工夫をしている

広告を利用したり、積極的に情報発信したりと、売り込み熱心な管理会社は客付きも良くなる可能性が高くなります。物件の商品価値を高めたいという意欲のある管理会社を選ぶようにします。

2.内装・設備の修繕作業をスピーディーにかつしっかり行っている

前の入居者が退去した後、多くの物件では内装や設備の修繕・刷新を行います。リノベーション期間は次の入居者を入れることができないので、その間は空室となります。空室期間を短くするには、できるだけ修繕作業をスピーディーに行う必要があります。こうした作業を迅速、かつしっかりと行う管理会社は信頼に足るといえます。

４．高い平均入居率は不動産投資の収益化のカギ

不動産投資において空室の発生はコストとなり、利回りに直結します。不動産投資で利益を確保し、安定的に運営していくには平均入居率を高め、物件の稼働率を上げるための努力が必要とされます。そのためにも、高い平均入居率を実現しているマンション管理会社を選ぶことは重要です。同時に、物件の価値を高めるための内装や設備のリフォーム、賃料を下げるなど、オーナー様側の努力も必要となります。

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