不動産投資で最も警戒すべきは空室リスクです。

空室ができると、家賃収入がないにもかかわらず税金や管理費などの経費がかかり、収支が赤字になってしまいます。

赤字にならないためのポイントは2つあります。

一つは、物件を購入する前にその物件の入居率をチェックし、客付きの良い物件かどうかを見極めることです。

そしてもう一つは、良いマンション管理会社を選ぶことです。

なぜならば、人的サービス業でもある不動産経営において入居率を高めるにはマンション管理会社のスキルがモノをいいます。

今回は、高い平均入居率を実現するためのマンション管理会社選びのポイントを見ていきましょう。

平均入居率とは？

まず、入居率について説明します。

企業などによって違いはあるかもしれませんが、一般的に、入居率は次の計算式で求められます。
平均入居率 = 入居している物件数 ÷ 総物件数 × 100
 

逆に、空室率は物件内で空室状態にある物件の割合のことをいいます。

そして平均入居率とは、年間を通してその物件がどのくらい埋まっているかを表す数値のことです。

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の「日管協短観」（19年上期）によると、全国の入居率は95.4％。首都圏（東京都・神奈川県・千葉県･埼玉県）は95.7％、関西（大阪府・京都府・奈良県・滋賀県・和歌山県・兵庫県）は97.4％、その他が92.0％となっています。

入居率の計算方法は3種類

先ほど入居率の計算方法として、「入居している物件数÷総物件数×100」とご紹介しました。

しかし、厳密に入居率には「時点入居率」「稼働入居率」「賃料入居率」の3種類が含まれています。

こちらでは、それぞれの入居率の計算方法をご紹介します。

時点入居率

時点入居率とは、ある時点における物件の入居率を指すものであり、下記の数式で算出します。

時点入居率 = 入居戸数 ÷ 管理戸数

上記の計算式を考慮すると、入居戸数は日々変動するため、時点入居率も日々変動することとなります。

不動産会社のなかには、上記の時点入居率のうち、最も数値が良いものを公表しているところがあるため注意が必要です。

稼働入居率

稼働入居率とは、年間を通しての入居率を表すものであり、下記の計算式の通り空室期間の合計を参照します。

稼働入居率 = （全戸数×12ヶ月 – 総空室月数） ÷ （全戸数 × 12ヶ月）

不動産投資においては、所有している不動産がどれだけ稼働していたのかを算出することができます。

たとえば、全戸数が10戸、総空室月数が10ヶ月の場合、（10 × 12 – 10) ÷ (10 × 12) = 91.6% となります。

賃料入居率

入居率は、実際に稼働している室数だけではなく、下記のように賃料からも算出できます。

賃料入居率 = （総潜在賃料 – 総空室損料） ÷ 総潜在賃料

上記それぞれの計算式より、何をベースに入居率を計算するかによって、結果が異なることがお分かりいただけたでしょう。

いずれかひとつだけではなく、それぞれの入居率が重要であり、オーナーには空室リスクを低減するための施策が必要です。

マンションの入居率を確認する3つの方法

それでは、購入の目星をつけているマンションの入居率を調べたい場合、どのような手段があるのでしょうか。

ここでは、次の3つの方法をご紹介します。

不動産ポータルサイトが運営するウェブサービスで市単位の入居率を調べる

不動産ポータルサイトが運営するウェブサイトでは、特定地域内の賃貸物件の空室率や賃貸物件の需要を簡単に調べることができるものもあります。

エリア内のざっくりとした情報をまず知りたいというときにおすすめです。

物件の管理会社に問い合わせる

ある特定の物件の入居率を知りたいならば、管理している管理会社に問い合わせるのが確実でしょう。

しかし、入居率は物件の収益に直結するデータなので、検討度合いによっては、なかなか明らかにしてもらえないかもしれませんので注意が必要です。

現地調査を行う

インターネットでさまざまな情報が手に入る現代ですが、やはり現地に足を運んで自分の目で確認することは重要です。

現地調査をしてみると、データだけでは見えてこなかった情報が得られるものです。

なお、現地調査をするならば、入居人が帰宅している夜間に訪問するのがベストでしょう。

窓にカーテンや物干し竿がない部屋は、空室の可能性が高いといえます。

入居率の高い物件の特徴

入居率は不動産投資における収益に大きな影響をおよぼす要素であることから、できる限り高い値であることが望ましいです。

入居率が高い物件には、下記のような特徴が見受けられます。

適切な賃料設定

投資用不動産をはじめとした収益物件の運用を検討する際、周辺の物件と比較検討をします。

周辺よりも価格設定を低くすると入居率が高くなる可能性はありますが、家賃収入が低くなる可能性があります。

また、一度賃料を下げるとクレームや信頼に影響をおよぼすため、簡単に上げることができない点にも注意が必要です。

一方、周辺よりも賃料を高く設定すると毎月高額な家賃収入を獲得できますが、入居率が下がる可能性があります。

価格を設定する際は、周辺の環境やほかの物件が設定している価格を参考に、バランスを調整して決めましょう。

共用部や外観がキレイ

共用部は入居者や利用者全員が使用する設備であり、エントランスや廊下などが該当します。

内見時に入居者の荷物が置かれていたり、掃除が行き届いていなかったりすると、入居率に影響をおよぼす可能性が高いです。

また、塗装がはがれていたり、植物の手入れが行き届いていなかったりすると、第一印象は良くありません。

入居率が高い不動産は、共用部分や外観の管理が行き届いており、キレイな状態を維持している傾向にあります。

共用部分や外観の維持管理は建物の耐久性にも影響するため、資産価値を維持するためにも必ずメンテナンスをしましょう。

立地の需要が高い

駅から近い、スーパーや教育施設が近くにあるような物件は資産価値が高く、高額な家賃収入が期待できます。

これらは利便性や安全性が高いことが要因であり、このような需要も高くなることから人が集まりやすいのです。

人口が集中する首都圏や都心部のほか、ベッドタウンでも人口が増加しているエリアに見受けられます。

立地については購入後に変更できない要素であることから、気になる場所は必ず訪問して現地でリサーチしましょう。

その際、物件の周辺はもちろん、夜道の明るさなどを確認するためにさまざまな時間帯に足を運ぶことをおすすめします。

高い平均入居率を実現するマンション管理会社を選ぶ4つのポイント

それでは、平均入居率が高い物件を選ぶには、どのようなマンション管理会社をパートナーとすべきなのでしょうか。

ここでは、代表的な2つのポイントをご紹介します。

物件の商品価値を高める工夫をしている

広告を利用したり、積極的に情報発信したりと、売り込み熱心な管理会社は客付きも良くなる可能性が高くなります。

物件の商品価値を高めたいという意欲のある管理会社を選ぶようにします。

内装・設備の修繕作業をスピーディーにかつしっかり行っている

前の入居者が退去した後、多くの物件では内装や設備の修繕・刷新を行います。

リノベーション期間は次の入居者を入れることができないので、その間は空室となります。

空室期間を短くするには、できるだけ修繕作業をスピーディーに行う必要があります。

こうした作業を迅速、かつしっかりと行う管理会社は信頼に足るといえます。

質の高い入居者管理を行っている

入居率は物件の状態や周辺の環境だけではなく、すでに入居している入居者の質によっても左右します。

たとえば、深夜に騒音を出したり、日々多くのクレームをつけてきたりするような人がいる物件には、誰も住みたがらないものです。

不動産の賃貸の観点では、入居希望者が安定した家賃収入を支払えるのか、怪しい職業に就いていないのかなどを、事前に審査します。

そのため、お互いに尊重し合えるような入居者を募集している、質の高い入居者管理を行っている管理会社を選びましょう。

物件管理の実績が多い

多くの不動産管理会社はこれまで運用してきた実績を掲げており、実績が多い会社ほどさまざまなノウハウを蓄積しています。

これまでの運用で蓄積したノウハウを活用して、自分の不動産についても継続した安定収入をもたらしてくれる可能性が高いです。

また、多数の実績があるということはそれだけ信頼を獲得できたということにもなるため、要事にも早急に対応してくれるでしょう。

入居者の満足度を向上させるために、入居者からのクレームにも早急に対応してもらえるような管理会社がおすすめです。

高い平均入居率は不動産投資の収益化のカギ

不動産投資において空室の発生はコストとなり、利回りに直結します。

不動産投資で利益を確保し、安定的に運営していくには平均入居率を高め、物件の稼働率を上げるための努力が必要とされます。

そのためにも、高い平均入居率を実現しているマンション管理会社を選ぶことは重要です。

同時に、物件の価値を高めるための内装や設備のリフォーム、賃料を下げるなど、オーナー様側の努力も必要となります。

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