都会にそびえ立つタワーマンション。

豪華な設備と圧倒的な存在感で憧れる方も多いでしょう。

現在、タワーマンションは自宅として住むだけでなく、不動産投資の対象としても注目されています。

本記事では、タワーマンション投資で成功するためのポイントと、メリット・デメリットをお伝えします。

そもそもタワーマンションって？

実のところタワーマンションには、法的な定義はありません。

一般的に、建築基準法では高さ60ｍ以上の建築物を「超高層建築物」としていることから、階数に換算して20階程度以上の物件を「タワーマンション」と呼称しているようです。

タワーマンションは、高層階であれば周囲に眺望を遮るものがありません。

眺めが良いのは、大きなアドバンテージといえるでしょう。

また、駅前など交通の便が良い場所に建てられる傾向もあります。

駅近でスーパーや保育園といった生活に必要な施設から近いのは、共働きファミリーには大きな魅力です。

一方で、地震などの災害が心配という方もいるかもしれません。

しかし、超高層建築物は、建物の構造耐力について一般建築物より厳しい条件が課されています。

他にも、共用部の設備やサービスが良い物件が多いという特徴もあります。

パーティルームやキッズルーム、ジムといった共有設備、知人が来たときに利用できるゲストルームや24時間対応のコンシェルジュサービス、クリーニングの受け渡しなどのサービスを提供する物件もあります。

タワーマンション投資のメリット

タワーマンション投資には、立地や需要、管理体制といった面で数多くの強みがあります。

こちらでは、タワーマンション投資のメリットを項目ごとに整理します。

入居者募集がしやすい

不動産投資で最も警戒すべきは空室リスクです。

タワーマンションは都市部の駅近や再開発エリアに建設されることが多く、立地やブランドイメージが良いため入居希望者を集めやすい傾向にあります。

空室リスクを抑えやすい点は、投資を行ううえで大きな魅力といえます。

資産価値が下落しにくい

人気の高さや希少性により、中古物件として売却する際にも価値が大きく下がりにくい傾向があります。

築年数が経過しても一定の需要が見込めるため、キャピタルゲインを狙った戦略を立てやすいのも特徴です。

加えて、大手デベロッパーが手掛ける物件ではブランド力が市場で評価されやすく、資産価値の安定性が一段と高まります。

スケールメリットによる管理コスト抑制

タワーマンションは一つの土地に多くの区分所有者が居住する大規模集合住宅です。

戸数の多さから、一戸あたりの管理費を相対的に安く抑えられる傾向があります。

効率的な管理が実現しやすい点は、投資家にとって安心材料となります。

また、管理組合が安定的に運営されやすく、長期修繕計画も立てやすい点は将来性の面で大きな強みとなります。

共用施設やセキュリティ設備の充実

タワーマンションには、ラウンジやジム、コンシェルジュサービスなどの共用施設が備わっていることが多く、入居者満足度を高めます。

また、オートロックや監視カメラなどのセキュリティ機能も充実しており、安全性を重視する入居者に選ばれやすい点もメリットです。

こうした付加価値は他の物件との差別化につながり、賃貸需要をさらに安定させます。

タワーマンション投資のデメリット

タワーマンション投資は多くの魅力を持ちますが、注意すべきデメリットも存在します。

以下にて、タワーマンション投資において注意するべきデメリットをご紹介します。

物件価格が高く利回りが低い傾向

タワーマンションは一般的なマンションより物件価格が高額です。

そのため、家賃収入とのバランスを考えた場合、利回りが低くなる傾向があります。

購入前には立地や物件のスペックを考慮し、収支シミュレーションを丁寧に行うことが不可欠です。

さらに、新築時は販売価格にプレミアムが乗せられることが多く、購入直後に資産価値が下がるリスクも意識しておく必要があります。

将来の大規模修繕費用への懸念

タワーマンションは高度な技術で建てられており、一般的なマンションに比べ修繕にかかる費用が高額になる可能性があります。

築20年を超える物件はまだ少なく、将来的にどの程度の修繕コストが必要になるかは不透明です。

建物の寿命が長い分、修繕積立金が不足するリスクも懸念されています。

また、エレベーターや非常用設備など特有のインフラの維持にもコストがかかるため、予想外の出費につながる可能性があります。

修繕積立金の増額リスク

戸数が多いため、月々の管理費は比較的低く抑えられているケースが多いです。

しかし、将来的に修繕費が不足した場合は、積立金の割り増しが行われる可能性があります。

とくに物価上昇や建材費の高騰が続けば、修繕計画に見直しが必要となり、投資家の負担が増えるリスクがあります。

不動産経営コストが増える可能性を前提に、長期的な収支計画を立てておくことが大切です。

このように、タワーマンション投資にはさまざまなメリット・デメリットが含まれています。

満室の状態を長期間維持することができればその分多くの家賃収入を得られるため、積極的に入居者を募集する必要があります。

先述の通り、タワーマンションは物件価格が高く、利回りが低い傾向にあるため、入居者数でカバーしなければなりません。

タワーマンション投資で成功するためには、いくつかのポイントを押さえておかなければなりません。

タワーマンション投資で成功するための4つのポイント

以上をふまえて、タワーマンション投資で成功するための4つのポイントをお伝えします。

人気エリアであること

立地は不動産選びの要です。

タワーマンションの代名詞ともいえる東京都内の湾岸エリアでも、利便性の良い物件ほど人気が高くなります。

その他のエリアであればなおさら利便性の良い物件ほど人気が高くなるでしょう。

高層階を選ぶ

タワーマンションの販売価格は高層階ほど高くなりますが、眺望の良さは外せないアドバンテージの1つです。

購入価格は高くなりますが、その分、賃貸に出した場合の家賃も引き上げることができます。

一般的に、家賃が高いほど入居者の属性も良くなる傾向がみられるので、管理が楽になるというメリットもあります。

利回り

タワーマンションは利回りが低いというのが定説ですが、一般的なマンションと同程度の利回りを見込める物件もあります。

不動産投資において利回りを確認するのは基本ですから、この点も外さずにチェックすべきポイントです。

出口戦略

利回りが低いといわれているタワーマンション投資ですが、売却時のキャピタルゲインは狙えます。

なぜならば、人気の高さから中古物件として売却する際にも価値が落ちにくいからです。

キャピタルゲインを狙うのであれば、中古で売却した場合にも値崩れしない物件や部屋を選ぶようにしましょう。

出口戦略まで考慮しての購入検討が重要です。

タワーマンション投資に関する相続税法改正について

タワーマンション投資を検討する際には、税制面での動向も把握しておくことが重要です。

特に注目すべきは、相続税評価額に関する法改正です。

従来の相続税評価では、タワーマンションの「相続税評価額」が実際の市場価格よりも大幅に低く算出されるケースが多く見られました。

そのため、相続税対策としてタワーマンションを購入する動きが広がり、資産家の間で人気が高まっていました。

しかし、こうした節税効果が過大であるとの指摘を受け、国税庁は評価方法を見直しました。

改正後は、同一建物内でも高層階と低層階の価格差が評価額に反映されやすくなり、実際の市場価格に近い金額で相続税が計算されるようになっています。

これにより、タワーマンションを相続税対策のためだけに購入するメリットは大幅に縮小しました。

今後は、タワーマンションを節税目的で保有する戦略はリスクが高く、純粋に資産価値や賃貸需要、将来の売却益などを考慮した投資判断が求められます。

不動産投資の一環としてタワーマンションを検討する場合は、税制改正を踏まえ、相続や承継も含めた長期的な視点で戦略を立てることが重要です。

タワーマンション投資は戦略が重要

本記事では、タワーマンション投資で成功するためのポイントをご紹介しました。

人気のタワーマンションといえども、メリットだけでなく、デメリットもあります。

タワーマンション投資を検討するのであれば、上述した成功する4つのポイントを押さえて戦略を練ることが大切です。

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