団地で不動産投資を行う「団地投資」をご存じでしょうか。団地は敷地にゆとりがあり、公園や緑が配置されているなど、特有の魅力を持ち、根強い人気があります。今回は「団地投資」について紹介します。

賃貸だけではない。団地も購入できる

団地とは、広義には広い土地（一団の土地）において総合的な計画の元、区割りや建物建築を行ったものです。工業団地や住宅団地などいくつかの種類がありますが、一般的に「団地」というと、主に次の2つのものを指します。

①都市再生機構による公団住宅

②自治体による公営住宅

団地は賃貸で住む方が多いですが、売りに出ている物件があれば購入することも可能です。物件の分類は中古マンションとなりますので、他の中古物件と基本的な扱いは同じです。
通常の中古物件と大きく違う点は、売却価格が低い傾向にあることと、購入後に建て替えが行われる場合があることです。建て替えが実現すると、契約によっては新築マンションの所有者になることもできますので、初期投資に対して大きなリターンが期待できます。

団地の魅力とは

団地の建設が特に盛んだったのは高度経済成長期です。そのため、「団地＝昭和の建物」「団地＝住民の高齢化」といったイメージを持つ方も多いでしょう。確かに、団地はデベロッパーが売りに出す新築マンションに比べると立地や設備で見劣りするケースも少なくないので、万人受けする物件ではないかもしれません。しかし、先述のとおり、特有の魅力を持つため、手堅いニーズがあります。そこで、ここでは団地のメリットや魅力、団地投資をするうえでの注意点についてみていきます。

団地のメリットと魅力

団地のメリットや魅力にはどのようなものがあるのでしょうか。

▶公園や緑地など、周辺環境が豊か

通常の団地は、広い敷地にゆとりをもって建てられています。敷地内に花壇や植栽があり、部屋の採光や通風も良好な物件が多いです。公園が隣接している団地も多くみられます。

▶家賃水準が低い

団地によって若干の違いはありますが、基本的に団地はマンション等に比べて、家賃水準が抑えられています。

このようなメリットがあるため、家賃を抑えたいファミリー世帯や自然に囲まれた環境でスローライフを送りたい夫婦などから根強い支持を得ています。また、大規模団地では、敷地内にスーパーや医療施設、幼稚園、小学校などが整備されている場合もあるため、団地周辺で1つの生活圏が形成されていれば、いわゆる駅近物件でなくとも需要が見込めるのもポイントです。

団地投資の注意点

続いて、団地投資をするうえでの注意点を紹介します。

▶物件の絶対数が少ない

物件数が少ないため、希望エリアの団地物件を見つけるのが難しいです。

▶家賃相場が割安

家賃が低くなると相対的に管理費・修繕積立金の比率が高くなり、収益性が低くなります。

▶設備や間取りが古いことがある

築年数の古い団地ではエレベーターが設置されていなかったり、間取りが住みづらいことがあります。

これらの点は想定するターゲット層によっては、致命的なマイナス点になる可能性もあります。その物件の特性に合ったターゲットを想定し、デメリットを上回る強みがあるかどうか、確認することが大切です。

団地投資を成功させる２つのポイント

それでは、団地投資における物件選びはどのように進めていけばいいのでしょうか。2つのポイントを紹介します。

ポイント1：管理体制の良い団地を選ぶ

団地は基本的に築年数が古い物件が多いため、管理体制の確認が重要です。建物の補修や点検、購入を検討している部屋の劣化具合も、直接足を運んでの確認が必要です。周辺環境の良さも団地の魅力ですので、共有敷地や隣接する施設の環境も含めて判断します。

ポイント2：団地リフォームはメリハリをつける

団地物件を購入したら、リフォームで魅力を引き上げたいところです。しかし、団地は家賃相場が低いため、リフォームにお金をかけすぎると利回りが悪くなってしまいます。「キッチン設備」「収納」など、お金のかけどころを絞りましょう。

団地には、団地そのものが1つの自治体として機能しているという特徴もあります。そのため、近所づきあいも多い傾向があります。エリア等の特徴を丁寧に把握し、この団地に住みたいと考えるのはどのような世帯なのか、ターゲットを明確にしていく必要があります。

団地の良さを活かして、団地投資をやってみよう

物件の購入価格が安いけれど、家賃相場も低めの団地。団地投資で収益を上げるには、地域性や環境に合った需要を見極めることが不可欠です。ニーズの高い部分に絞ったリフォームならば、費用も抑えることができます。効率的に魅力を底上げすれば、少ない初期投資で利益を得ることができるようになるでしょう。団地の特性を知り、団地投資に挑戦してみてはいかがでしょうか。

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