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あこがれのリゾートマンションへ投資?!購入前にリスクを検証しよう

あこがれのリゾートマンションへ投資?!購入前にリスクを検証しよう


あこがれのリゾートマンションへ投資?!購入前にリスクを検証しよう

名の知れた観光地のリゾートマンションの一室が、100万円!このような値段なら、購入したいと思う方もいるかもしれません。ただし、リゾートマンション投資は居住用のマンション投資とは異なる難しさがあります。リゾートマンション投資の注意点と成功のポイントをご紹介します。

リゾートマンション投資は冬の時代を迎えている

「リゾートマンション」とは一般的に、リゾート地に建てられたマンションのことを指します。居住目的ではなく、主に観光や避暑などを目的として休暇中に訪れる別荘として利用されることが多い物件です。バブル期にはリゾート開発が盛んに行われ、豪華なリゾートマンションが多数建設されました。しかし、バブル崩壊後は需要が減り、急速に価値が下落し、俗にいう価格崩壊が起きているリゾートマンションもあります。
もちろん、リゾート地もさまざまですので、バブル期と変わらず人気を博しているエリアもあります。しかし知名度のあるリゾート地のマンションでありながら、一室の価格が100万円を切るような物件も見受けられるのが現状です。
価格の低いリゾートマンションは、初期投資金額が少なくて済むことから、「ローン不要で購入できる」「空室期間が多くても、損しにくいのではないか」と考えてしまうかもしれません。しかし、価格が下がるにはそれなりの理由があるのです。

リゾートマンション投資が難しい理由

物件価格が低いことが、投資の成功に直結するとは限りません。リゾートマンション投資が難しい理由をみていきます。

リゾート地はニーズの変動が激しい

リゾートマンション投資では、集客できる時期に確実に部屋の貸し出しができるようにするため、「マンスリー賃貸」がよく行われます。ただし、それが特定のシーズンのみの「スポット人気」だった場合、マンスリー賃貸で繁忙期の入居者が確保できたとしても、それ以外の時期が空室であれば、通年を通した空室率は高くなってしまいます。例えば、夏の避暑地としては人気があっても、冬は誰も利用しないような地域であれば、賃貸需要が望めるのは1年のうち3カ月程度となってしまいます。また、確実に入居する見込みを立てることもできません。このように需要がなく、入居者が少ないリゾートマンションでは回収できる家賃・管理費が少なく、必要な維持管理が行えない可能性もあります。
また、観光地のなかには、需要が落ち込んだものの、インバウント需要で人気が回復した地域もあります。いいニュースではありますが、これは観光地の人気は浮き沈みが激しいということを意味しています。つまり、需要や人気の変動が激しい観光地でのリゾートマンション投資は、それ自体の難易度が高いのです。

リゾートマンションは購入価格以外の経費が大きい

リゾートマンション投資は、購入後の維持費が大きくなります。通常の居住用マンションでも修繕積立金や管理費等は発生しますが、豪華なリゾートマンションは特に修繕積立金・管理費の負担が重くなります。その理由は主に次の3つです。

理由1:大規模な共用施設が併設されている

リゾートマンションは、大浴場やプール、テニスコート、ラウンジといった通常のマンションにはない規模の大きな共用施設が併設されていることが少なくありません。したがって、維持管理費が通常の居住用マンションよりも高くなってしまいます。

理由2:大規模修繕が必要となる

現在中古物件として売り出されているリゾートマンションの多くは、バブル時に建設されたものです。いくら豪華な造りでも、長年雨風にさらされていれば、劣化は免れません。豪雪地帯や台風の多い地域のリゾートマンションならばなおさらです。そのような物件は、大規模な修繕が必要となります。

理由3:管理組合が適切に機能していない

大規模修繕時に修繕積立金が大幅に不足している場合、各部屋の所有者から修繕一時金を徴収される可能性が高いです。通常は、修繕計画に沿って修繕積立金を準備して工事に臨むものですが、準備・遂行には所有者で組織される管理組合の存在が欠かせません。居住用マンションと違い、遠方にあることが多いリゾートマンションでは管理組合や総会の積極的な参加は難しく、管理組合が適切に機能していない場合があります。

リゾートマンション投資を成功させる3つのポイント

難易度が高いリゾートマンション投資で成功するための3つのポイントをご紹介します。

ポイント1:中長期的な見通しを持つ

空室が発生して家賃が入らず、維持管理費の負担が自身に発生したとしてもリゾートマンションを所有した方が良いのか、中長期的な見通しを持つことです。また空室リスクについては、オフシーズンごとの需要落ち込みだけでなく、異常気象リスクも考慮します。例えば、数年ごとに酷暑や暖冬、台風、雪害などが発生すると想定しておくと良いでしょう。

ポイント2:維持管理が適切になされている物件を選ぶ

所有している部屋については所有者の采配で管理できますが、マンション全体の修繕、維持管理は管理組合で行います。従って、実際に購入される前に管理組合の修繕計画書を確認し、その通りに修繕がなされているかをチェックするようにします。管理組合の総会議事録も確認すると良いでしょう。

ポイント3:撤退時に転売できる地域・物件を選ぶ

どれほど慎重に物件を選んでも、必ず上手くいくわけではありません。堅実に収益を上げていたとしても、想定外の事態で賃貸経営が悪化し、撤退せざるを得ないこともあります。そのような場合、立地や展望の良さなど、客観的に「良い」とされる条件が多いほうが売却時に有利となります。撤退時に転売できる地域・物件を選ぶことが重要です。

リゾートマンション投資は慎重に!

リゾートマンション投資は、不動産投資のなかでも難易度の高い投資手法です。購入金額が低いとそれだけで掘り出し物と感じてしまうかもしれませんが、衝動買いはタブーです。複数のリスクがあることを認識したうえで、冷静に物件の良し悪しを判断すべきです。維持管理費などのランニングコストや今後の需要など総合的な評価をし、利益を上げられる物件に投資していきましょう。


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