メガ大家とは、不動産物件を何棟も所有し、保有している資産が10億円以上の方のことをいいます。

一時期、仮想通貨で儲けた投資家をネットスラングで「億り人」と称していましたが、メガ大家はまさに不動産投資の「億り人」といえるでしょう。

ただ、一見大成功をおさめたように見えるメガ大家にも、落とし穴があるようです。

メガ大家とは？

「メガ大家として成功しているくらいだから、不動産投資の達人なのだろう」と思うかもしれません。しかし、実態は必ずしもそうではないようです。

金融機関の不正融資問題がメディアを賑わせたのは記憶に新しいですが、昨今の不動産投資ブームで新規参入した方のなかには、金融機関から多額の融資を受けて短期間に数多くの物件を購入した方もいます。

こうした方たちのなかから、メガ大家は登場したといわれています。

しかし、こういう方たちは不動産投資の経験が浅く、失敗しやすいともいわれています。

ギガ大家とは

メガ大家に類似する言葉として、「ギガ大家」と呼ばれるものがあります。

ギガ大家についてもメガ大家と同様に明確な定義はありませんが、一般的には500室以上を保有している方が対象です。

「メガ」や「ギガ」と呼ばれるものは、パソコンやスマートフォンなどのコンピュータ関連で使われる用語になります。

メガからギガの順に大きくなり、続いてテラ・ペタが続きます。

そのため、メガ大家よりもギガ大家のほうが多くの室数を所有している大家さんといえます。

室数が多いほど収益が大きくなる傾向にあることから、メガ大家よりもギガ大家のほうが高い利益を得られる可能性が高いです。

そのため、不動産投資を行っている方のなかにはメガ大家を経由してギガ大家を目指す方がいらっしゃるものです。

初心者からいきなりメガ大家に！ はまりやすい落とし穴

不動産投資の多くは金融機関からの融資を活用しています。

この他人資本（融資）で投資ができるというのが不動産投資の強みです。

一方で、不動産投資において資産規模が大きいということは、金融機関からの借り入れも大きいということです。

借り入れが大きくなれば、それだけ利息の返済が増えます。

そのため、メガ大家には金利の上昇というリスクもつきまといます。

しかも、金融機関の不正融資問題で多く見られた、自己資金をできるだけ使わないフルローンやオーバーローンでの借り入れは借入額そのものが大きいので、さらに金利もかさみ、リスクは大きくなります。

物件を見る目も大切です。

すすめられるままに修繕費のかかる築古物件や客付きが悪く売却しにくい立地の物件ばかりを購入していたら、キャッシュフローは悪化します。

通常、不動産投資の場合は物件の採算性も与信管理の対象になるものですが、金融機関の不正融資問題ではそうした点もかなり甘かったと指摘されています。

特に、不動産業者に三為行為（転売）をされ、物件を本来の価値よりも高値で購入してしまった場合は悲惨です。

そうした場合、売値よりもローンの残債が多くなり、売りたくても売れないというジレンマに陥ってしまうことが多々あります。

このように、資産規模で「メガ大家」といわれていても、実は懐事情は苦しいというケースもあるのです。

利益を出さない不動産は何棟あっても意味がない

不動産は実物資産ですが、経年劣化します。

築古になればなるほど修繕費などのコストがかさみ、客付きも悪くなります。

また、立地条件の悪さや、過疎化が進む地方では物件の価値も見込みにくくなります。

不動産投資の多くは長期的に保有して家賃収入を得るか、売却時に利益を出すことを目的としています。

客付きが悪く価値の低い物件ばかりでは、何棟マンションを所有していようとも大きな利益にはならず、意味がありません。

メガ大家になるための不動産投資のポイント

メガ大家であろうとなかろうと、資産規模に関わらず不動産投資の成功のポイントは「資金繰り」と「物件選び」、「目的の明確化」、「人脈作り」「法人化の検討」が挙げられます。

こちらでは、メガ大家になるための不動産投資のポイントをそれぞれご紹介します。

資金繰り

不動産投資を行うにあたり、資産と負債のバランスを常に意識することが大切です。

10億の物件を所有していても、借り入れが10億あれば、純資産はゼロです。

また、資産規模よりも、本当の儲けであるキャッシュフローを重視するようにしましょう。

資金繰りを検討する際には、ローン返済額と家賃収入を考慮して、収支がプラスになるように運用しなければなりません。

メガ大家と呼ばれる方は、一般的に総資産が10億円を超える方ですが、全員がプラスの資産を持っているとは限らないのです。

空室があるとそれだけ収入が下がってしまうため、可能な限り常に満室の状態を維持するように運営しましょう。

物件選び

不動産の良し悪しは立地で決まるといわれるほど、物件選びでは立地が重要です。

交通の便が良い、人気のエリアである、学校や病院などの生活に密着する施設がある、幹線道路などからある程度離れていて住環境が良いといった点をクリアする好立地の物件を選ぶことが大切です。

特に、地方の衰退が叫ばれる昨今では、東京都内の不動産以外は今後価値が維持しにくいと考えられます。

また、投資する不動産を紹介してくれる仲介業者についても、十分に検討しなければならない要素です。

不動産投資で失敗する方のなかには、1社のみの不動産業者や1つだけの不動産を見てしまうことが挙げられます。

人生のなかでも高額な買い物である不動産を購入する際は、必ず複数の業者や不動産収益性などの情報を比較しましょう。

目標の明確化

不動産投資で失敗する方のなかには、「とりあえず不動産投資をすれば儲かるだろう」と考える方がいらっしゃいます。

しかし、具体的な目標がない投資は成果を得られにくかったり、お金や時間がマイナスになったりしてしまうものです。

「〇年後にメガ大家になる」や、「数年後には○○万円を稼げるようにする」などが目標になります。

目標を明確にすることで、達成するために何をするべきなのかも徐々に見えてくることでしょう。

同じような条件の不動産を運営していても、目標の有無で収益性が大きく左右した事例があります。

目標は不動産を購入する際に達成の可否を検討することも可能であるため、投資を始める前に決めておきましょう。

人脈作り

実は、不動産投資において人脈作りはメガ大家や高収益を得るために重要な要素であることをご存知でしょうか。

一見、不動産投資はひとりで考えて悩むほか、コンサルタントに相談して課題解決を行うものと思われがちです。

しかし、ひとりで悩むと誤った知識で運用してしまったり、コンサルタントを雇用する際は費用が発生したりします。

一方、同じく不動産投資を行っている方とつながりを持つことができれば、費用を支払わずに有益な情報を得ることができます。

そのため、不動産オーナーが集まるようなセミナーがあれば、積極的に参加することをおすすめします。

法人化の検討

不動産投資を行うと、高額な初期費用が必要となるため、多くの方は金融機関からローンの融資を受ける方が多いです。

しかし、個人の場合は収入や勤務年数などが考慮されるため、借りられる金額に限界があります。

運用中に新しい物件を購入したい場合、融資の審査を通過しない可能性が高いものです。

一方、法人化を行うことで金融機関からの融資を受けやすいほか、節税対策を行うことができます。

おわりに

本記事では、不動産投資におけるメガ大家とはどのようなものなのかについてご説明しました。

メガ大家やギガ大家は多くの室数を所有している大家を指すもので、高収入・高収益を得られる可能性が高い人々です。

メガ大家になるためには、下記のポイントを押さえておきましょう。

• 資金繰り
• 物件選び
• 目標の明確化
• 人脈作り
• 法人化の検討

人生に不安がある方のなかには、メガ大家になるという選択肢を選ぶ方が多くいらっしゃるものです。

GALA NAVI

GALA NAVIは、東京都心、横浜・川崎エリアを中心に「ガーラマンションシリーズ」を供給している、
株式会社FJネクストが運営しております。
資産運用型（投資用）マンションの多面的なメリットやリスク回避方法などはもちろんのこと、
資産運用・ライフプラン、マネーや不動産投資に関する身近なテーマから豆知識など、
さまざまな内容のコンテンツを随時発信してまいります。
また会員登録していただいた皆様にはここでは手に入らない特別な情報もお届けしております。
より多くの皆さまの資産運用・ライフプランニングに役立つサービスとして、ご活用いただけましたら幸いです。

関連記事

• 2023年06月05日（月）

  不動産投資とは？メリット・リスクをわかりやすく解説

• 2023年07月13日（木）

  不動産投資のリスクは？対策方法と物件選びのポイントを押さえよう！

• 2021年06月24日（木）

  不動産投資の相談方法は？頼れる相談先の見極め方や相談例も公開！