メガ大家とは、不動産物件を何棟も所有し、保有している資産が10億円以上の方のことをいいます。一時期、仮想通貨で儲けた投資家をネットスラングで「億り人」と称していましたが、メガ大家はまさに不動産投資の「億り人」といえるでしょう。ただ、一見大成功をおさめたようにみえるメガ大家にも、落とし穴があるようです。

メガ大家は不動産投資の「達人」ではないから誕生したのかも？

「メガ大家として成功しているくらいだから、不動産投資の達人なのだろう」と思うかもしれません。しかし、実態は必ずしもそうではないようです。
金融機関の不正融資問題がメディアを賑わせたのは記憶に新しいですが、昨今の不動産投資ブームで新規参入した方のなかには、金融機関から多額の融資を受けて短期間に数多くの物件を購入した方もいます。こうした方たちのなかから、メガ大家は登場したといわれています。
しかし、こういう方たちは不動産投資の経験が浅く、失敗しやすいともいわれています。

初心者からいきなりメガ大家に！ はまりやすい落とし穴

不動産投資の多くは金融機関からの融資を活用しています。この他人資本（融資）で投資ができるというのが不動産投資の強みです。
一方で、不動産投資において資産規模が大きいということは、金融機関からの借り入れも大きいということです。借り入れが大きくなれば、それだけ利息の返済が増えます。そのため、メガ大家には金利の上昇というリスクもつきまといます。しかも、金融機関の不正融資問題で多くみられた、自己資金をできるだけ使わないフルローンやオーバーローンでの借り入れは借入額そのものが大きいので、さらに金利もかさみ、リスクは大きくなります。
物件を見る目も大切です。勧められるままに修繕費のかかる築古物件や客付きが悪く売却しにくい立地の物件ばかりを購入していたら、キャッシュフローは悪化します。通常、不動産投資の場合は物件の採算性も与信管理の対象になるものですが、金融機関の不正融資問題ではそうした点もかなり甘かったと指摘されています。
特に、不動産業者に三為行為（転売）をされ、物件を本来の価値よりも高値で購入してしまった場合は悲惨です。そうした場合、売値よりもローンの残債が多くなり、売りたくても売れないというジレンマに陥ってしまうことが多々あります。このように、資産規模で「メガ大家」といわれていても、実は懐事情は苦しいというケースもあるのです。

利益を出さない不動産は何棟あっても意味がない

不動産は実物資産ですが、経年劣化します。築古になればなるほど修繕費などのコストがかさみ、客付きも悪くなります。また、立地条件の悪さや、過疎化が進む地方では物件の価値も見込みにくくなります。
不動産投資の多くは長期的に保有して家賃収入を得るか、売却時に利益を出すことを目的としています。客付きが悪く価値の低い物件ばかりでは、何棟マンションを所有していようとも大きな利益にはならず、意味がありません。

成功する不動産投資、２つのポイント

メガ大家であろうとなかろうと、資産規模に関わらず不動産投資の成功のポイントは「資金繰り」と「物件選び」です。
不動産の良し悪しは立地で決まるといわれるほど、物件選びでは立地が重要です。交通の便がよい、人気のエリアである、学校や病院などの生活に密着する施設がある、幹線道路などからある程度離れていて住環境がよいといった点をクリアする好立地の物件を選ぶことが大切です。特に、地方の衰退が叫ばれる昨今では、東京都内の不動産以外は今後価値が維持しにくいと考えられます。
資金繰りについては、資産と負債のバランスを常に意識することが大切です。10億の物件を所有していても、借り入れが10億あれば、純資産はゼロです。また、資産規模よりも、本当の儲けであるキャッシュフローを重視するようにしましょう。

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