「オーナーチェンジ物件」とは、入居者がいる状態で不動産を売却し、賃貸契約ごと新たなオーナーに引き継ぐという物件のことです。すでに賃貸されているのですぐに収益が見込める一方で、トラブルなど注意する点も少なくないようです。オーナーチェンジ物件を購入する前に知っておくべきことを見ていきましょう。

オーナーチェンジ物件、5つのメリット

入居者がいるので、すぐに家賃収入を得ることができる

不動産投資で最もリスクとなるのは空室の発生であり、空室になると当然家賃収入がなくなってしまいます。

しかし、その間も税金や修繕積立金などの諸経費は発生するため、物件の購入時に試算していた利回りを達成できなくなることがあります。

その結果、投資効果や銀行から借り入れた融資の返済計画にも影響を与えます。

一方、オーナーチェンジ物件は入居者がいる状態で契約を引き継ぐので、入居者を新たに探すこともなく、すぐに家賃収入を得ることができます。

空室リスクを避けて早期に投資効果を実感できるため、家賃収入を目的とした投資家の選択肢のひとつといえるでしょう。

収支計画が立てやすく、銀行融資も審査が下りる可能性が高くなる

すぐに家賃収入を得られるということは、それだけ収支の見通しが立ちやすいということです。

不動産投資の資金を融資する銀行にとって、確実に返済が見込める相手かどうかは重要なポイントです。

収支計画が明らかで、物件評価が高ければ、銀行の融資の審査が下りる可能性も高くなります。

オーナーチェンジ物件は実際に運営されていた過去の収益データを基に収支計画を立てやすいため、好条件で融資を申し込めます。

そのため、オーナーチェンジ物件は収支計画が明確で融資を受けやすいという点がメリットといえます。

入居しているので、リフォームなどは必要ない

賃貸物件の場合、前の入居者が退去した後、次の入居者が入居する前に壁紙や水回りなど修繕が必要になる場合があります。

前の入居者の過失であれば、敷金からリフォーム費用を差し引いたり、別途請求したりすることもできます。

しかし、経年劣化や日常の使用の範囲内での傷みや汚れはオーナーの負担で修繕しなくてはなりません。

一方、オーナーチェンジ物件はすでに入居者がいるので、契約を引き継いだ段階での修繕は必要ありません。

前オーナーが適切に物件を管理していれば追加の初期投資を避け、すぐに運用を始められるため、収益化が早い点がメリットです。

入居者募集に必要な手間が省ける

新たに物件を購入しても、入居者を募集する際には多くの時間と手間がかかってしまうものです。

入居者募集のためには仲介業者と話し合ったり、広告やチラシを使ったりするため、プロモーション費用が必要になります。

そのため、新規物件の場合は想像していたよりも初期費用が必要になるほか、回収までに時間がかかってしまう点が懸念です。

しかし、オーナーチェンジ物件の場合はすでに入居者がいるため、入居者募集に関する手間を省くことができます。

オーナーは少しでも早く収益を獲得したいと考えているため、スピード感を持って運用できる点はメリットといえます。

旧オーナーの管理ノウハウを引き継げる

オーナーチェンジ物件を購入することで、以前のオーナーが得た物件の管理ノウハウを引き継ぐことができます。

賃貸管理において入居者とのトラブル処理方法や、物件のメンテナンスのポイントなどは、入居率に影響を及ぼす要素です。

入居率は不動産投資の収益を左右するほど重要な要素であることから、住民には長い間利用してもらう必要があります。

旧オーナーからさまざまなノウハウや注意点を引き継ぐことによって、いちから情報を仕入れなくても利益を獲得できます。

不足があれば運用しながら情報を得る必要がありますが、ゼロイチのスタートよりも効率良く情報を収集できるでしょう。

オーナーチェンジ物件、2つのデメリット

一方、オーナーチェンジ物件には、下記2つのデメリットが潜んでいる点には注意しましょう。

入居者がいる物件は内覧ができないことが多い

入居者つきのオーナーチェンジ物件は、居住者の方の生活空間におけるプライバシーを保護するため、物件の内覧ができないことが多いです。

そのため、退去後に思わぬ瑕疵が見つかることもあります。

入居者を選べない＆賃貸条件を変更できない

できればトラブルになりにくい入居者に住んでほしいというのが、多くの大家さんの本音でしょう。

しかしオーナーチェンジ物件は、当然ながら入居者を選ぶことができません。また、次の契約更新時まで家賃の値上げなど、条件を変更することもできません。

オーナーチェンジによって引き継がれる権利と義務

オーナーチェンジ物件を購入する際、下記のような権利と義務が引き継がれます。

引き継がれる権利

オーナーチェンジ物件を購入すると、前オーナーが持っていた権利をそのまま引き継ぎます。

たとえば、現在の入居者との契約内容や家賃の取り決めや、修繕の義務などが挙げられます。

また、物件に関連する契約書や入居者リストも新しいオーナーが受け取ることになります。

これらの権利により、新オーナーはスムーズに物件を運営し始めることができます。

一方、入居者とオーナー間で交わされた契約などが含まれているため、引き継いだ後は必ず入念に確認しましょう。

引き継がれる義務

一方、オーナーチェンジ物件の購入には、前オーナーが負っていた義務も引き継がれることがあります。

たとえば、入居者に対して行っていた修繕義務や、契約に基づく更新手続きなどが該当します。

また、前オーナーが負っていた契約不適合責任も購入後に発生する可能性があるため、事前に確認が必要です。

一見ネガティブな内容が多いように見えますが、定着率を向上させ、退去率を減らすために必ず確認しなければなりません。

先述した権利や義務はオーナーおよび入居者が平等に持っているものであり、安定した運用には不可欠といえます。

オーナーチェンジ物件購入、4つのチェックポイント

オーナーチェンジ物件を購入する際は、下記4つのチェックポイントを押さえておきましょう。

現オーナーが手放す理由を確認しておく

本来であれば、収益が安定している物件は手放したくないものです。

そのため、オーナーチェンジ物件として手放す理由には何らかの背景がある可能性があります。

購入前に、前オーナーがなぜ物件を手放すのかを確認することが重要です。

資金繰りや隠れたリスクが影響している場合もあるため、過去の経営状況や修繕履歴、収益性に問題がないかを聞き取ります。

購入後もそのリスクが付きまとう可能性があり、リターンを上回る恐れがあるため、必ず確認しておきましょう。

入居期間などをチェックする

オーナーチェンジ物件を購入する際は、入居者の契約内容や入居期間を確認することが重要です。

長期間入居者が定着している場合は安定収益が期待できますが、入居者の退去が予測できない場合はリスクとなることもあります。

特に、入居期間が短い場合や契約更新のタイミングや入居者とのトラブルの有無も確認し、リスクを把握しておくことが大切です。

その際、解消できるリスクと解消が難しいリスク、優先するべきものと後回しにするものなど、順序を着けることが重要です。

ひとつずつ解消していくことで入居率を改善できるほか、空き部屋が発生してもすぐに入居者を集められます。

物件の内覧はできなくても、最低限共有部分は確認しておく

オーナーチェンジ物件では内覧ができないことがありますが、廊下やエントランスなど共有部分の状態は必ず確認しましょう。

エレベーターホールや廊下、ゴミ置き場などの様子から住人の雰囲気を把握できます。

共有部分がキレイな物件は入居者がルールを守っているといえますが、そうでない場合は特定の入居者に問題があると考えられます。

問題を引き起こしている入居者が特定できれば注意喚起を促せますが、その際は伝え方に注意しなければなりません。

共有部分の維持管理状態は物件全体の管理状況を反映しているため、しっかりとチェックしておくことが重要です。

現入居者との契約をチェックする

オーナーチェンジ物件では入居者を審査できないため、現入居者との賃貸借契約内容を詳細に確認することが重要です。

家賃額や契約期間、敷金の有無などの契約条件や、前オーナーから引き継ぐ敷金の有無や契約不適合責任期間などが挙げられます。

書類として残されているものは入居者との認識齟齬を解消するために必要なものであることから、大切に保管しましょう。

このように、オーナーチェンジ物件を購入する際は契約に不備がないか入念にチェックしておくことが大切です。

オーナーチェンジ物件はお得？

すぐに家賃収入が入り、収支計画が立てやすいとして、人気のオーナーチェンジ物件ですが、メリットばかりではありません。目先の数字だけにとらわれず、デメリットやリスクも十分に考慮したうえで購入を検討しましょう。

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