「オーナーチェンジ物件」とは、入居者がいる状態で不動産を売却し、賃貸契約ごと新たなオーナーに引き継ぐという物件のことです。すでに賃貸されているのですぐに収益が見込める一方で、トラブルなど注意する点も少なくないようです。オーナーチェンジ物件を購入する前に知っておくべきことをみていきましょう。

オーナーチェンジ物件、３つのメリット

1.入居者がいるので、すぐに家賃収入が得ることができる

不動産投資で最もリスクとなるのは空室の発生です。空室になると当然家賃収入がなくなりますが、その間も税金や修繕積立金などの諸経費は発生します。すると、物件の購入時に試算していた利回りを達成できなくなり、投資効果や銀行から借り入れた融資の返済計画にも影響してきます。
その点、オーナーチェンジ物件は入居者がいる状態で契約を引き継ぐので、入居者を新たに探すこともなく、すぐに家賃収入が得ることができます。

2.収支計画が立てやすく、銀行融資も審査が下りる可能性が高くなる

すぐに家賃収入を得られるということは、それだけ収支の見通しが立ちやすいということです。不動産投資の資金を融資する銀行にとって、確実に返済が見込める相手かどうかは重要なポイントです。収支計画が明らかで、物件評価が高ければ、銀行の融資の審査が下りる可能性も高くなります。

3.入居しているので、リフォームなどが必要ない

賃貸物件の場合、前の入居者が退去した後、次の入居者が入居する前に壁紙や水回りなど修繕が必要になる場合があります。前の入居者の過失であれば、敷金からリフォーム費用を差し引いたり、別途請求することも可能ですが、経年劣化や日常の使用の範囲内での傷みや汚れはオーナーの負担で修繕しなくてはなりません。
その点、オーナーチェンジ物件はすでに入居者がいるので、契約を引き継いだ段階での修繕は必要ありません。

オーナーチェンジ物件、2つのデメリット

1.入居者がいる物件は内覧ができないことが多い

入居者つきのオーナーチェンジ物件は、居住者の方の生活空間におけるプライバシーを保護するため、物件の内覧ができないことが多いです。そのため、退去後に思わぬ瑕疵が見つかることもあります。

2.入居者を選べない＆賃貸条件を変更できない

できればトラブルになりにくい入居者に住んでほしいというのが、多くの大家さんの本音でしょう。しかしオーナーチェンジ物件は、当然ながら入居者を選ぶことができません。また、次の契約更新時まで家賃の値上げなど、条件を変更することもできません。

オーナーチェンジ物件購入、4つのチェックポイント

1.収益が出ている物件ならばオーナーが手放す理由はない。なぜ手放すのか、その理由を確認しておく

収益の出ている物件ならば、通常は手放したくないものです。それでもオーナーチェンジ物件として手放す意向であれば、何かしらの理由があると考えるべきでしょう。購入を決める前に、前のオーナーがなぜ手放すのか、その理由を確認しておきましょう。

2.入居期間などをチェックする

入居期間などをチェックしましょう。入居期間が極端に短い場合は注意が必要です。

3.物件の内覧はできなくても、最低限共有部分は確認しておく。

居住者の生活空間の内覧はできなくても、物件内の共有部は最低限チェックしておきます。エレベーターホールや外廊下、ゴミ置き場などの様子から、住人の雰囲気を確認しておきましょう。

4.現入居者との契約をチェックする

オーナーチェンジ物件は入居者を審査できないため、現入居者との賃貸借契約に不備はないかを入念にチェックしておきましょう。

オーナーチェンジ物件はお得？

すぐに家賃収入が入り、収支計画が立てやすいとして、人気のオーナーチェンジ物件ですが、メリットばかりではありません。目先の数字だけにとらわれず、デメリットやリスクも十分に考慮したうえで購入を検討しましょう。

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