人気の不動産投資に興味はあるけれど、上手く運営していくことができるのか不安に感じる方もいることでしょう。

正しい知識を持ち、きちんと準備をしていれば、そんな不安も解消されます。

良い不動産オーナーになるために必要なことを具体的に見ていきましょう。

不動産オーナーになるメリット

不動産オーナーになることで、下記のようなメリットを得ることができます。

長期にわたって安定収入を得られる

不動産オーナーになることで、入居者の家賃を長期にわたって収益として得ることができます。

投資用の不動産を購入する際には自己資本だけではなく、金融機関からローンを借り入れて購入・運用する必要があります。

そのため、不動産運用の際には維持・管理費用のほか、ローンの返済費用が求められます。

しかし、入居者がいる状態であれば長期にわたって安定収入を得られるため、これらを返済したうえで利益を得ることができます。

税金対策になる

現在所有している現金を不動産に変えておくことで、相続税や贈与税の節税になる可能性があります。

不動産の評価方法は独特なものであり、購入時の価値よりも評価額が下がることがあるのです。

経年劣化や築年数などによって評価が下がることで、相続税や贈与税の金額が下がることから、節税対策になります。

賃貸経営で収入を得つつ、税金対策にもなることから金銭面で有利に働く点がメリットといえます。

所得税・住民税対策にもなる

不動産投資を行うことで所得税や住民税の対策にもなるのです。

不動産運営により得られる利益は所得税や住民税の課税対象となりますが、必要経費が赤字になった場合は確定申告を行います。

不動産の購入は数年にわたって費用を計上する減価償却が行われ、これにより実際の利益よりも低い金額で申告することが可能です。

実際の収益よりも低い金額で申告することによって、所得税や住民税の減税ができる点はメリットといえるでしょう。

不動産オーナーになるデメリット

一方、不動産オーナーになることで下記のようなデメリットが発生する点には注意しましょう。

売り手が見つかりにくい

不動産を購入する際には高額な費用が必要となるため、なかなか買い手が見つからないことがあります。

家賃収入をインカムゲイン、売却による収入をキャピタルゲインといい、キャピタルゲインはまとまった収益を得ることができます。

しかし、年月が経過したり劣化が見られたりするような不動産は買い手が見つかりにくい傾向にあります。

その結果、キャピタルゲインを実現しにくくなる点は不動産オーナーになることで発生するデメリットといえます。

維持・管理を行わなければならない

不動産は現物資産であることから、清掃や設備の修繕といった日常の管理業務が発生します。

また、重要な収益である家賃の入金が滞納した場合、入居者に支払いの催促を行わなければなりません。

これらをオーナー自身が行うと大変な作業であることから、ほとんどの場合管理代行業者に依頼します。

しかし、業者に依頼すると継続的な出費が発生する点には注意が必要です。

各種出費が発生する

投資用に限らず、不動産を所有することで固定資産税や都市計画税といった税金が発生します。

また、火災保険や地震保険、設備管理・点検費といったランニングコストも支払わなければなりません。

これらを怠ると入居者が離れてしまい、収益を圧迫するだけではなく支出が収益を上回ることで赤字に転落する可能性があります。

そのため、物件を選ぶ際にはランニングコストも考慮しておきましょう。

良い不動産オーナーになるには？

「良い不動産オーナー」とは、入居者が快適に生活をしつつ収益を得ている方です。

こちらでは、良い不動産オーナーになるために押さえておくべきポイントをご紹介します。

毎月の入金確認を怠らない

不動産オーナーになることで毎月安定した収益を得られるとご説明しましたが、本当に入居者から入金されているのでしょうか。

入金確認を怠ると、気付いたときには数ヶ月にわたって家賃を滞納している入居者がいる可能性があります。

インターネットで銀行口座を確認できるようにしておくことで、毎回の入金状況を通帳に記入する手間を省くことができます。

入居者と適度なコミュニケーションを図る

管理業務を代行することで、オーナーはほとんど作業をすることなく利益を得ることができます。

しかし、自分が所有する物件をしばらく見ていなかった場合、入居者の満足度が低下して引っ越し寸前だった、ということがあります。

良い不動産オーナーは定期的に、入居者とコミュニケーションを図ってさまざまな意見を聞いているものです。

空き部屋がない状態を維持している

空き部屋があるということは、その分だけ家賃収入を得られていないということになり、機会損失の状態だといえます。

そのため、入居者が引っ越した際にはすぐに入居してもらえるように、すぐに新たな入居者を募集しなければなりません。

入居者募集は個人でも行うことができますが、ノウハウを蓄積している業者に相談することをおすすめします。

こまめに管理会社とやり取りを行う

管理業務を丸投げしたままにしておくと、管理会社とオーナーとの間に認識の齟齬が発生してトラブルに発展することがあります。

良い不動産オーナーはこまめに管理会社とコミュニケーションを図り、課題や改善方法を聞き出します。

コミュニケーションを図ることで現状を把握できるだけではなく、管理会社の怠慢を防ぐことができます。

投資人生の決め手。物件購入は慎重に

不動産投資を成功させる最も重要なカギは、「空室をつくらない」ことです。

オーナーになると、毎月の家賃収入は不労収入となり、ローンを組んで購入した方はその収入からローンを返済することになります。

しかし、もし入居者が見つからず空室状態が続けば、手持ちの資金からローンを返済する「持ち出し」の状態が続くことになります。

この空室リスクを下げるには、できるだけ空室になりにくく、収益を出してくれる物件を選ぶことが重要です。

つまり、投資人生を楽しめる不動産オーナーになれるかどうかは、どのような物件を購入するかが大きく影響するのです。

物件選びの主なポイントは次のように3つあります。

①立地。利便性、環境などを吟味する

②管理やメンテナンスが行き届いているか、また今後はいつ管理やメンテナンスが必要になるかをチェックする

③時代に合った設備やデザインになっているかを確認する

さらに、次の2つのポイントに注意して、選んだ物件がきちんと収益を上げてくれるかどうかを見極めるといいでしょう。

①購入時の価格は割安か

②資産価値が長続きしそうか

不動産投資も、普段の買い物をするときと同じです。

「良いものをいかに安く買うか」ということが、「お買い得」につながります。

そのためには、物件を紹介してくれる不動産会社とコミュニケーションを密にとり、良好な関係を構築することが大切です。

メンテナンスが少なく、資産価値の高い物件を紹介してもらう、あるいは、多少のメンテナンスが必要でも長く収益が得られる環境に建つ物件を紹介してもらうなど、良い物件を優先的に紹介してもらえるような関係を構築しましょう。

不動産オーナーができる「もしもの備え」

不動産オーナーになることは、以下のような「もしもの備え」にもなります。

1.  家賃収入によるリタイア後の備え

不動産オーナーの1番のメリットは「家賃収入を得られる」ことです。

不動産の場合、先述したような物件を選ぶことができれば、所有している限り家賃収入を受け取ることができます。

そのため、リタイア後の備えになります。

2.  団体信用生命保険による万が一の備え

ローンを組む際には、通常、団体信用生命保険に加入します。

団体信用生命保険とは、ローン返済期間中にご本人が死亡または高度障害者になった場合、ローンの残債が保険金から支払われ、ローンが完済されるという仕組みのものです。

つまり、不幸にもご自身が亡くなられた場合、遺された家族はローンを支払うことなく不動産を相続することができ、万が一のときの備えにもなるということです。

不動産オーナーは、確定申告が必要

不動産オーナーになり、不動産収入が発生すると、さまざまな支出を必要経費として計上することができます。

これは、必要経費を確定申告すれば節税できるということです。

確定申告する際、必要経費として認められるものには次のようなものがあります。

①修繕費　　　：　部屋のクリーニング代、設備の交換など部屋の機能を回復させるための費用

②管理委託費　：　不動産管理会社に支払う部屋を管理してもらうための管理委託料

③ローン金利　：　投資用ローンの金利（利息分）

④減価償却費　：　建物の購入にかかった費用を耐用年数で割った金額のこと

⑤税金　　　　：　不動産取得税、都市計画税、固定資産税などの税金

⑥保険料　　　：　損害保険、火災保険、地震保険などの掛け金

上記以外にも、現地確認のために使った交通費なども必要経費として認められますが、計上できる必要経費は、あくまで不動産所得を得るために直接要した費⽤のみに限定されます。

また、働きながらオーナーとなる、いわゆるサラリーマン大家の場合、不動産所得以外にも会社からの給与所得があります。

そのため、所得税の対象額は不動産所得と給与所得を合算した金額となります。

例えば、給与所得が600万円で、不動産所得が100万円であれば、合計した700万円が所得税対象額になるということです。

これは、損失が発生した場合にも適用されます。

例えば、給与収入が600万円で不動産所得が－100万円だった場合には、600万円－100万円＝500万円と損益通算をすることで、課税対象額を低くすることができます。

この損益通算は節税に関連してきますので、よく覚えておきましょう。

不動産所得が黒字、赤字のいずれが出た場合でも、不動産所得がある場合には確定申告をする必要がありますので、毎年2月中旬から行われる確定申告の時期には忘れずに申告をするようにしましょう。

不動産投資をしていくうえで、良い不動産オーナーになるためには、良い物件を見つけ、きちんと管理をすることが大切です。

不動産オーナーになる前に、物件選びの基準や必要経費について学習しておきましょう。

おわりに

本記事では、良い不動産オーナーになるための方法についてご説明しました。

不動産オーナーになると長期間安定した収入を得られる・税金対策になる・所得税や住民税対策になるといったメリットがあります。

良い不動産オーナーは下記のアクションを実施しており、自分の収益と入居者の満足度向上を目的としています。

• 毎月の入金確認を怠らない
• 入居者と適度なコミュニケーションを図る
• 空き部屋がない状態を維持している
• こまめに管理会社とやり取りを行う

入居者の信頼を得るなどを含めて適切に不動産投資を行い、長期的に収益を獲得しましょう。

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