人気の不動産投資に興味はあるけれど、上手く運営していくことができるのか不安に感じる方もいることでしょう。正しい知識を持ち、きちんと準備をしていれば、そんな不安も解消されます。良い不動産オーナーになるために必要なことを具体的にみていきましょう。

投資人生の決め手。物件購入は慎重に

不動産投資を成功させる最も重要なカギは、「空室をつくらない」ことです。オーナーになると、毎月の家賃収入は不労収入となり、ローンを組んで購入した方はその収入からローンを返済することになります。しかし、もし入居者が見つからず空室状態が続けば、手持ちの資金からローンを返済する「持ち出し」の状態が続くことになります。
この空室リスクを下げるには、できるだけ空室になりにくく、収益を出してくれる物件を選ぶことが重要です。つまり、投資人生を楽しめる不動産オーナーになれるかどうかは、どのような物件を購入するかが大きく影響するのです。

物件選びの主なポイントは次のように３つあります。

①立地。利便性、環境などを吟味する
②管理やメンテナンスが行き届いているか、また今後はいつ管理やメンテナンスが必要になるかをチェックする
③時代に合った設備やデザインになっているかを確認する　

さらに、次の２つのポイントに注意して、選んだ物件がきちんと収益を上げてくれるかどうかを見極めるといいでしょう。

①購入時の価格は割安か
②資産価値が長続きしそうか

不動産投資も、普段の買い物をするときと同じです。「良いものをいかに安く買うか」ということが、「お買い得」につながります。そのためには、物件を紹介してくれる不動産会社とコミュニケーションを密にとり、良好な関係を構築することが大切です。メンテナンスが少なく、資産価値の高い物件を紹介してもらう、あるいは、多少のメンテナンスが必要でも長く収益が得られる環境に建つ物件を紹介してもらうなど、良い物件を優先的に紹介してもらえるような関係を構築しましょう。

不動産オーナーができる「もしもの備え」

不動産オーナーになることは、以下のような「もしもの備え」にもなります。

1. 家賃収入によるリタイア後の備え

不動産オーナーの１番のメリットは「家賃収入を得られる」ことです。不動産の場合、先述したような物件を選ぶことが出来れば、所有している限り家賃収入を受け取ることができます。そのため、リタイア後の備えになります。

2.団体信用生命保険による万が一の備え

ローンを組む際には、通常、団体信用生命保険に加入します。団体信用生命保険とは、ローン返済期間中にご本人が死亡または高度障害者になった場合、ローンの残債が保険金から支払われ、ローンが完済されるという仕組みのものです。つまり、不幸にもご自身が亡くなられた場合、遺された家族はローンを支払うことなく不動産を相続することができ、万が一のときの備えにもなるということです。

不動産オーナーは、確定申告が必要

不動産オーナーになり、不動産収入が発生すると、さまざまな支出を必要経費として計上することができます。これは、必要経費を確定申告すれば節税できるということです。

確定申告する際、必要経費として認められるものには次のようなものがあります。

①修繕費　　　：　部屋のクリーニング代、設備の交換など部屋の機能を回復させるための費用
②管理委託費　：　不動産管理会社に支払う部屋を管理してもらうための管理委託料
③ローン金利　：　投資用ローンの金利（利息分）
④減価償却費　：　建物の購入にかかった費用を耐用年数で割った金額のこと
⑤税金　　　　：　不動産取得税、都市計画税、固定資産税などの税金
⑥保険料　　　：　損害保険、火災保険、地震保険などの掛け金

上記以外にも、現地確認のために使った交通費なども必要経費として認められますが、計上できる必要経費は、あくまで不動産所得を得るために直接要した費⽤のみに限定されます。

また、働きながらオーナーとなる、いわゆるサラリーマン大家の場合、不動産所得以外にも会社からの給与所得があります。そのため、所得税の対象額は不動産所得と給与所得を合算した金額となります。例えば、給与所得が600万円で、不動産所得が100万円であれば、合計した700万円が所得税対象額になるということです。
これは、損失が発生した場合にも適用されます。例えば、給与収入が600万円で不動産所得が－100万円だった場合には、600万円－100万円＝500万円と損益通算をすることで、課税対象額を低くすることができます。

この損益通算は節税に関連してきますので、よく覚えておきましょう。不動産所得が黒字、赤字のいずれが出た場合でも、不動産所得がある場合には確定申告をする必要がありますので、毎年２月中旬から行われる確定申告の時期には忘れずに申告をするようにしましょう。

不動産投資をしていくうえで、良い不動産オーナーになるためには、良い物件を見つけ、きちんと管理をすることが大切です。不動産オーナーになる前に、物件選びの基準や必要経費について学習しておきましょう。

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