不動産投資の確定申告において減価償却の理解は不可欠です。しかし、普段の生活ではなじみがない仕組みのため、難しいと感じられる方もいるかもしれません。特に、本業と並行して不動産投資を行う場合、不動産投資について学ぶ時間を確保するのも大変でしょう。不動産投資における減価償却の基本とその計算方法をご紹介します。

不動産投資における経費とは

通常、経費は発生した年だけのものであり、次年度に繰り越すことはできません。しかし、車や建物など一部の資産については、その購入費を経費として所定の年数、分割して差し引くことができます。例えば、3,000万円の区分マンションを購入した場合に経費として計上できるのが購入年だけだとしたら、経費が購入年に大きく偏ります。そこで使用可能な年数に分割して費用に計上ができるようになっているのです。この仕組みを「減価償却」といいます。
減価償却は、経過年数に応じて価値が減少するものが対象です。そのため、土地は減価償却を行うことはできません。周辺環境の変化や自然災害などで土地の価格が下落したとしても、土地そのものが劣化するわけではないためです。

減価償却費を計算してみよう

減価償却による経費は、税務上「減価償却費」と呼ばれます。減価償却費の計算方法をみていきましょう。

減価償却の決まり：耐用年数と按分方法

最初に、分割できる年数（「耐用年数」という）を確認します。耐用年数は、対象物の使用可能な年数に応じて定められています。建築様式によって年数が異なるため、ここでは主なものをご紹介します。

• ▼耐用年数（住宅用建物の場合）

・木骨モルタル造　20年
・木造・合成樹脂造　22年
・れんが造・石造・ブロック造　38年
・鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造　47年

堅牢な建物ほど耐用年数が長いことが分かります。なお、「ベッド8年」「冷房用・暖房用機器6年」「電気冷蔵庫・電気洗濯機6年」のように、家具や電化製品も減価償却の対象ですので、家具・家電付きで賃貸を行うならば減価償却を大いに活用しましょう。耐用年数は、国税庁ホームページ（HP）で確認可能ですので、備品を購入する際は事前に確認してみてください。

• ▼按分方法：定額法と定率法

次に、どのように按分するかを決めます。減価償却の按分方法には大きく分けて「定額法」と「定率法」があります。定額法は毎年同じ金額を、定率法は初年度が多く、2年目、3年目と金額を減らしていくという方法です。ただし、1998年4月1日以降に取得した建物の償却方法は「旧定額法」または「定額法」、2016年4月1日以降に取得した建物は「定額法」のみしか選択できません。

減価償却費の計算

• ▼定額法

定額法は、各年の減価償却費が同額です。減額償却費が毎年変わる定率法と比較すると、計算式は非常にシンプルです。
取得価額×定額法の償却率
上記計算式の「償却率」も耐用年数・取得時期に応じて決められています。簡易的な計算事例をご紹介します。

【前提条件】
・取得価額1,000万円
・耐用年数10年
・償却率　0.100

【毎年の計算式】
1,000万円×0.100＝100万円
上記の場合、10年間、毎年100万円を減価償却費として計上できます。

• ▼定率法

定率法は、償却費の額が初めの年ほど多く、年を経るごとに減少します。このように計算すると、減価償却費の額は毎年小さくなっていきます。

（取得価額－前年までの償却費の合計額）×定率法の償却率
※上記の金額が償却保障額に満たなくなった年以降は、「改定取得価額×改定償却率」

注意したいのは、その金額が償却保証額に満たなくなった場合は、それ以降「改定取得価額×改定償却率」で計算する点です。途中で計算式が変わるので難しく感じるかもしれませんが、それぞれの数値は規定されていますので、数値を当てはめていけば計算できます。

減価償却を活用した節税方法のメリットと注意点

建物の減価償却費は分割してもなお費用が大きいので、節税効果としては大きいものがあります。一定の期間、確実に経費として計上できるのも大きな利点です。特に2年目以降の減価償却では、実際に経費が発生していないのに帳簿上は経費を差し引けるため、より節税効果が高くなります。
減価償却費を活用するためには、適切に確定申告する必要があります。減価償却費に限らず、固定資産税や損害保険料なども確定申告をしなければ経費として差し引くことはできません。さらに申告時は、不動産収入についても留意しましょう。不動産収入の主だったものは賃料ですが、申告時は次のようなものも不動産収入に該当します。

• ▼更新料や頭金など
• ▼敷金や保証料などのうち返還しないもの
• ▼共益費として受け取る電気代や水道代、清掃費など

上記のような収入を含めると、想定以上に所得税額が大きくなってしまうかもしれません。所得税額を抑えるためにも、やはり減価償却費をうまく活用していきたいものです。資産を増やすためにも、所得に気を配ると同時に融資の返済金や維持・管理費等についても留意して不動産投資を行っていきましょう。

減価償却費算出にトライしてみよう

減価償却計算では聞きなれない言葉が多く、難しく感じるかもしれません。仕組みをすべて分かろうとするよりも、実際に計算をしながら理解していくことをおすすめします。税理士等の専門家に相談もできますので、気負う必要はありません。ご自身の資産を守るためにも、積極的に挑戦してみましょう。




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