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ワンルームマンションから戸建まで、収益物件の種類や特徴とは？

ワンルームマンションから戸建まで、収益物件の種類や特徴とは？


ワンルームマンションから戸建まで、収益物件の種類や特徴とは？

最近では不動産投資や不動産オーナーといった用語が世間に広まり、収益物件に興味を持つ方が増えてきました。しかし、一言に収益物件と言っても、漠然としたイメージしか持っていないという方も多いと思います。そこで、ここでは収益物件の種類についてご紹介します。

収益物件といえば？

収益を生む不動産には、商業ビルや駐車場、レンタルコンテナなど様々なものがありますが、多くの人が思い浮かべるのは、マンションやアパートなどの居住用不動産だと思います。ここでは居住用の収益物件について、メリットや注意点をみていきます。

建物すべてを所有する「一棟マンション」

マンションは不特定多数の人が出入りする大きな建物ですので、建物の構造はもちろんのこと、防火設備なども規制が厳しくなります。その分、造りが頑丈で耐久年数も長いですが、建築費用をはじめ、修繕費も高額になることが多いです。一棟を建築し入居者が集まれば高収益が期待できますが、購入金額も大きくなるので、たとえ土地を保有していたとしても個人で所有するのは難しいかもしれません。

土地があるなら検討の余地ありの「一棟アパート」

一棟アパートの建築費も高額ですが、一棟マンションよりは現実的な金額です。特に空き地を保有している人は、そのままにしておくよりも有効的に活用できます。ただし、一般的に木造のアパートは耐用年数がマンションより短めで、鉄筋造りの耐用年数が47年なのに比べ、木造住宅の場合は20～22年となっています。（※国税庁HPより）そのため、一棟マンションよりは費用はかからないとしても、将来のリフォーム代や修繕費を短期間に準備していく必要があります。収益物件としての寿命やメンテナンスにかかるコストも加味して価格を判断するようにしたいものです。

人気エリアの収益物件が手に入るかもしれない「区分マンション」

マンションのうち一室のみを購入して賃貸物件に利用する方法です。価格も、一棟所有と比較すると、都心の駅前や人気のエリアなど好立地の物件も購入しやすい金額です。また、区分マンションは需要が高く市場に多く流通しているため、売却することによってキャピタルゲインも見込めます。しかし、一室だけなので、空室リスクをダイレクトに受けるため、注意が必要です。その部屋に入居者がいれば入居率100％ですが、その人が引っ越してしまうと収入が途絶えることになってしまうため、区分マンションを複数室保有するなど、リスク分散が必要です。

さまざまな物件がある「戸建」

戸建はマンションと比べると駅から遠い物件が多いため、やや割安感がありますが、中古物件だと間取りが独特だったり、傷みが激しかったり、さまざまな物件が考えられます。また、リフォームが必要な物件の場合は、リフォーム費用もかかります。
さらに戸建の場合、賃貸需要が少ないという懸念もあります。シェアハウスとして活用するなど、収益の上げ方について、広い視野で考えてみたほうがいいかもしれません。

収益物件はどうやって選ぶのがベスト？

収益物件の目的はリターンを得ることです。賃貸収入が得られても、出ていく金額のほうが大きければ、「リターンを得る」という目的を達成することはできません。まずは、自分の目標とする「収益」がどの程度なのかを明確にすることが重要です。
そのためには、賃貸物件を運営していくのにどれくらいのコストがかかるのかを計算します。通常、収益物件を購入する際は融資を受けます。融資の返済金は見やすい経費ですが、そのほかにも管理会社に支払う費用や火災保険料・固定資産税などが必要となります。それらのコストを反映させたうえで、リターンが目標収益に達するかを見極めるようにします。

収益物件の種類は多い！　さまざまな選択肢を探ってみよう

収益物件には様々な種類があり、それぞれメリットやデメリットがあります。もしも投資初心者の方や、購入後に不安を持っているならば、比較的手頃な価格で購入できるワンルームマンションから考えてみるのもいいかもしれません。せっかく興味を持ったのならば、どれか1つの手法だけで「無理」と判断せず、複数の選択肢から可能性を検討してみましょう。


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