最近では不動産投資や不動産オーナーといった用語が世間に広まり、収益物件に興味を持つ方が増えてきました。しかし、一言に収益物件と言っても、漠然としたイメージしか持っていないという方も多いと思います。そこで、ここでは収益物件の種類についてご紹介します。

収益物件とは

収益物件とは、入居者が支払う家賃収入を目的として運営する不動産を指します。

収益物件には一棟売りのマンションや賃貸マンション、テナントビルといった、賃貸物件が含まれます。

なお、不動産投資で収益を得る方法には、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類があります。

インカムゲインとは保有している不動産に入居者を集めて、賃貸による収益を得る方法です。

一方、キャピタルゲインとは所有している不動産を売却することによって利益を得る方法になります。

収益物件の種類

収益を生む不動産には、商業ビルや駐車場、レンタルコンテナなどさまざまなものがありますが、多くの人が思い浮かべるのは、マンションやアパートなどの居住用不動産だと思います。ここでは居住用収益物件のメリットや注意点について主に取り上げつつ、オフィス系、商業系の収益物件についても見ていきます。

住居系

住居系の収益物件には、下記のように「一棟マンション」や「一棟アパート」、「区分マンション」、「戸建」などが含まれます。

建物すべてを所有する「一棟マンション」

マンションは不特定多数の人が出入りする大きな建物ですので、建物の構造はもちろんのこと、防火設備なども規制が厳しくなります。その分、造りが頑丈で耐久年数も長いですが、建築費用をはじめ、修繕費も高額になることが多いです。一棟を建築し入居者が集まれば高収益が期待できますが、購入金額も大きくなるので、たとえ土地を保有していたとしても個人で所有するのは難しいかもしれません。

土地があるなら検討の余地ありの「一棟アパート」

一棟アパートの建築費も高額ですが、一棟マンションよりは現実的な金額です。特に空き地を保有している人は、そのままにしておくよりも有効的に活用できます。ただし、一般的に木造のアパートは耐用年数がマンションより短めで、鉄筋造りの耐用年数が47年なのに比べ、木造住宅の場合は20～22年となっています。（※国税庁HPより）そのため、一棟マンションよりは費用はかからないとしても、将来のリフォーム代や修繕費を短期間に準備していく必要があります。収益物件としての寿命やメンテナンスにかかるコストも加味して価格を判断するようにしたいものです。

人気エリアの収益物件が手に入るかもしれない「区分マンション」

マンションのうち一室のみを購入して賃貸物件に利用する方法です。価格も、一棟所有と比較すると、都心の駅前や人気のエリアなど好立地の物件も購入しやすい金額です。また、区分マンションは需要が高く市場に多く流通しているため、売却することによってキャピタルゲインも見込めます。しかし、一室だけなので、空室リスクをダイレクトに受けるため、注意が必要です。その部屋に入居者がいれば入居率100％ですが、その人が引っ越してしまうと収入が途絶えることになってしまうため、区分マンションを複数室保有するなど、リスク分散が必要です。

さまざまな物件がある「戸建」

戸建はマンションと比べると駅から遠い物件が多いため、やや割安感がありますが、中古物件だと間取りが独特だったり、傷みが激しかったり、さまざまな物件が考えられます。また、リフォームが必要な物件の場合は、リフォーム費用もかかります。
さらに戸建の場合、賃貸需要が少ないという懸念もあります。シェアハウスとして活用するなど、収益の上げ方について、広い視野で考えてみたほうがいいかもしれません。

オフィス系

オフィス系の収益物件とは、法人を対象として貸し出して収益を得る物件を指します。

一見、ビルを丸ごと購入しなければ運営できないと思われるかもしれませんが、実は区分けしたフロアでも購入が可能です。

そのため、一棟買いは資金的に難しいという方でも、1フロアであれば購入・運用することができます。

オフィス系の収益物件を購入する際は、アクセス状況や広さ、通信設備などが重要視されるため、住居系よりも良質な条件のものを選びましょう。

一般的なオフィス系の収益物件の利回りは3.0%から5.0%ですが、人口やエリアなどによって異なります。

特に、人口が多い都心部では需要が高いため利回りが6.0%程度になることもあるため、立地条件が重要です。

商業・テナント系

商業・テナント系は飲食店や雑貨店、コンビニなどの店舗、あるいは在庫を保管するための倉庫として使われる収益物件です。

住居系よりも賃料相場が高いため高収入が期待できますが、ビジネスによって物件に求められる条件が異なります。

そのため、例えば「どのようなビジネスでも受け入れられる物件にしよう」と思っていると、かえって誰も借りてくれない可能性が考えられます。

上記より、商業・テナント系の物件はビジネスのターゲットを絞って物件を選定することが重要です。

また、どのようなビジネスでも借り主の経営状況によっては時期を問わず退去する可能性があります。

これらのポイントを踏まえて、商業・テナント系はリスクを考慮して、利益設定を十分に検討しておきましょう。

収益物件の購入のメリット

こちらでは、収益物件の購入のメリットをご紹介します。

レバレッジが効く

レバレッジとは、小さな手元で大きな金額を動かすことを指します。

少額の自己資本では一定のリターンを獲得できますが、ローンと組み合わせるとさらに大きな収益が期待できます。

不動産投資は、株式や債券など他の投資商品とは異なり、ローンを借りられる点もメリットといえます。

比較的安定した収入を得られる

不動産投資のための収益物件を所有していると、入居者がいる限り安定した収入を得ることができます。

株式やFXは短期間で大きく稼げる可能性がありますが、同時に大きく損するリスクもあります。

ハイリスクハイリターンな投資よりも、手堅く安定した収入が欲しい方は不動産投資を行いましょう。

税金対策

収益物件を所有していると、管理費や修繕費、保険料などさまざまなコストが発生します。

これらのコストは経費として計上できるため、税金対策として利用することができます。

黒字を圧縮したり、帳簿上で赤字として申告したりすることができるため、節税につながります。

買い足しで利益を上積みできる

収益物件によって得た利益は、生活に使うのではなく別の物件を購入する際に使うことができます。

2件、3件と収益物件が増えるごとに、手元に残せるお金が増えるため、大きな収益を得られます。

収益性が高い物件を保有していると金融機関からの融資がおりやすくなるため、次の物件を購入しやすくなります。

収益物件はどうやって選ぶのがベスト？

収益物件の目的はリターンを得ることです。賃貸収入が得られても、出ていく金額のほうが大きければ、「リターンを得る」という目的を達成することはできません。まずは、自分の目標とする「収益」がどの程度なのかを明確にすることが重要です。
そのためには、賃貸物件を運営していくのにどれくらいのコストがかかるのかを計算します。通常、収益物件を購入する際は融資を受けます。融資の返済金は見やすい経費ですが、そのほかにも管理会社に支払う費用や火災保険料・固定資産税などが必要となります。それらのコストを反映させたうえで、リターンが目標収益に達するかを見極めるようにします。

収益物件の種類は多い！さまざまな選択肢を探ってみよう

収益物件にはさまざまな種類があり、それぞれメリットやデメリットがあります。もしも投資初心者の方や、購入後に不安を持っているならば、比較的手頃な価格で購入できるワンルームマンションから考えてみるのもいいかもしれません。せっかく興味を持ったのならば、どれか1つの手法だけで「無理」と判断せず、複数の選択肢から可能性を検討してみましょう。

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