貯蓄だけではお金が増えにくい現代において、安定的な不労収入を得るためにマンション投資に興味があっても、専門的なことはわからないという方が多いと思います。

本格的に投資をするとなると、投資した金額が回収できるのか不安……という方も少なくないはずです。

本記事では、マンション投資の回収性や基本用語、事前準備の考え方について解説します。

マンション投資は元本を回収できる？

マンション投資における元本回収は、収益構造の理解により判断が可能です。

家賃収入によるインカムゲインと、売却益によるキャピタルゲインの組み合わせにより回収を目指します。

一般的にマンション投資ではインカムゲインを主として収益を獲得するため、長期的な資産運用を前提とした収益設計が求められます。

家賃収入を積み重ねることで安定的なキャッシュフローを確保しながら、将来的な売却によって利益確定を行う構造です。

また、金融機関のローンを活用することで自己資金を抑えつつ、資産規模を拡大することも可能です。

ただし、空室や家賃下落といったリスクも存在するため、収支シミュレーションの精度が重要になります。

個人投資家が知っておきたいマンション投資用語とは？

マンション投資では、収益性やリスクを判断するための専門用語が頻出するため、それらの理解が不可欠です。

こちらでは、マンション投資で重要となる基本用語をご紹介します。

利回り

利回りとは、投資額に対してどの程度の収益が得られるかを示す重要な指標です。

表面利回りは年間家賃収入を基に算出される一方、実質利回りは管理費や修繕費などの経費を差し引いたうえで算出されるため、より実態に近い収益性を把握できます。

キャッシュフロー

キャッシュフローとは、家賃収入からローン返済や管理費などの支出を差し引いた後に手元に残る資金を指します。

この数値が安定してプラスで推移するかどうかは、長期的な資産運用を継続できるかを判断するうえで重要な基準となります。

関連ページ：当社コラムページ「キャッシュフロー表とは？作成のコツと家計に役立てるポイント」

レバレッジ

レバレッジとは、金融機関からの借入を活用し、自己資金以上の規模で投資を行う仕組みを指します。

少ない資金で大きな資産形成を狙える一方、借入金の返済義務があるため、収支バランスの管理が不可欠となります。

インカムゲイン

インカムゲインとは、資産を保有している期間中に継続的に得られる収益を指します。

マンション投資においては主に家賃収入が該当し、安定したキャッシュフローの源泉となる収益形態です。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、資産の売却時に取得価格と売却価格の差額によって得られる利益を指します。

市場価格の変動や物件の価値向上が影響するため、売却タイミングの見極めが収益に大きく関係します。

関連ページ：当社コラムページ「不動産投資のキャピタルゲインとは？インカムゲインとの違いも解説！」

耐用年数

耐用年数とは、建物の資産価値を会計上で評価する際に用いられる基準期間のことです。

RC造マンションの場合は47年と定められており、減価償却費の算出や税務計画において重要な役割を持ちます。

ROI（Return On Investment）

ROIとは、投資額に対してどの程度の利益を得られたかを示す指標であり、投資効率を総合的に判断する際に用いられます。

収益性の比較や投資判断において基準となるため、複数案件の評価にも活用されます。

参考ページ：当社コラムページ「不動産投資におけるROIとは？計算方法や使い方を解説」

CCR（Cash-On-Cash Return）

CCRとは、自己資金に対して年間どの程度のキャッシュフローが得られるかを示す指標です。

実際に投下した資金に対するリターンを把握できるため、投資効率の現実的な評価に役立ちます。

参考ページ：当社コラムページ「不動産投資は何年で元が取れる？初期費用を回収するまでの目安を解説」

PBP（Pay Back Period）

PBPとは、投資した資金をキャッシュフローによって回収するまでに要する期間を示す指標です。

回収期間が短いほど資金効率が高いと判断されるため、投資判断の重要な材料となります。

LTV（Loan To Value）

LTVとは、物件価格に対する借入金の割合を示す指標であり、資金調達の健全性を判断する基準となります。

この数値が高い場合はレバレッジ効果が大きい一方で、返済リスクも高まるため慎重な判断が求められます。

人気のマンション投資。スムーズに回収するために準備すべきこととは？

マンション投資で安定的に回収を実現するためには、事前準備の精度が成果を大きく左右します。

以下にて、スムーズな回収を実現するために押さえておきたい準備のポイントについて解説します。

収支シミュレーションの精度を高める

収支シミュレーションを作成する際、家賃収入だけでなく、空室率や修繕費、管理費、金利変動といった複数の要素を織り込む必要があります。

また、楽観的な数値ではなく、保守的な前提条件で試算を行うことで、想定外のリスクにも対応しやすくなります。

これにより、長期的に安定したキャッシュフローを確保できる可能性が高まります。

出口戦略を事前に設計する

投資開始時点で、いつ・どのタイミングで売却するかを想定しておくことが求められます。

一定期間保有後に売却益を狙うのか、長期保有によりインカムゲインを積み上げるのかによって、最適な物件選定や資金計画は大きく変わります。

そのため、購入前の段階から売却シナリオを複数用意しておくことが有効です。

実績をもとにした投資判断を行う

実際の投資判断においては、過去の売却事例や運用実績を参考にすることが有効です。

不動産会社の事例では、保有期間中の安定収益と売却益を組み合わせることで、効率的な資金回収が実現されています。

物件名などの詳細は非公開である場合が多いものの、売却タイミングや収益構造の傾向を把握することで、実践的な投資戦略の構築につながります。

管理体制の質を重視する

入居率の維持や物件価値の保全は、日々の運営・管理の質に大きく依存するため、管理体制の選定も重要です。

とくに、入居者対応や修繕対応が適切に行われるかどうかは、長期的な収益安定に直結します。

そのため、実績や対応力を備えた管理会社を選定することが、投資成果を左右する要因となります。

収入・役職別に見る売却事例

物件の購入・運用・売却には多くの費用が発生するため、「私には無理」と思われる方がいらっしゃるかもしれません。

しかし、下記のようにさまざまな立場の方が実際に購入から売却までを行っています。

会社役員の場合

• 年収：1,420万円
• 物件所有数：2戸
• 合計購入価格：5,600万円
• 合計売却費：1,271万円
• 最終手残り額：991万円

公務員の場合

• 年収：590万円
• 物件所有数：2戸
• 合計購入価格：5,330万円
• 合計売却費：963万円
• 最終手残り額：826万円

会社員の場合

• 年収：599万円
• 物件所有数：1戸
• 合計購入価格：3,260万円
• 合計売却費：522万円
• 最終手残り額：427万円

自分の年収にあわせて所有する物件数や金額を決められる点も、不動産投資の魅力といえるでしょう。

マンション投資をする際のチェックポイントとは？

では、マンション投資を成功させるために事前にチェックしておきたいこととはどのようなことなのでしょうか？

マンションは、「1に立地、2に立地」と言われ、とにかく立地が重視されます。

チェックしておきたい立地条件としては、以下のようなものが挙げられます。

時間的な条件

駅に近いのかどうかで、交通面での利便性が大きく左右されます。

このように、立地によって変わる時間的要素が、１つ目のポイントです。

都市機能の条件

都市機能で確認しておきたいのは、生活面での立地条件です。買い物や飲食ができる施設、クリーニング店のようなサービス業、病院や学校などの教育機関が近くにあるかどうかも重要な部分です。

環境面の条件

自然環境や街並み、街の防犯性や、自然災害リスクなどについても確認が必要です。

自然災害に関しては、行政が発行しているハザードマップ等を確認しておくことで、万が一を防ぐことにつながるでしょう。

これらの立地条件について、マンション投資をする前に事前にしっかり把握しておくことが重要です。

築年数

近所に新しい物件ができると、古くなった物件は家賃相場などをみても見劣りすることがあるため、築年数も重要です。

そういった場合には、リフォームやリノベーションを行うなどの対策も必要になりますので、収支計画に絡めて事前に対策をしておきましょう。

また、入居状況もチェックしておく必要があります。

空室が多いマンションよりも、入居者が多いマンションの方が、投資リスクを抑えることができるでしょう。

マンション投資をするには、確かな知識を持つこと

効率の良いマンション投資には、計画的な設計が必要です。

そのために必要な用語の知識や、それらがどのように使われているのかを具体的に知っていれば、マンション投資の成功への近道になるかもしれません。

年齢に関係なく、長く続けられるのがマンション投資のメリットです。

長く収益を得られる資産運用のひとつとしてマンション投資を検討してみてはいかがでしょうか。

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