マンション投資を検討しているけど、本当に回収できるのか不安……。知っておきたい投資用語と事前に決めておきたいこと

マンション投資を検討しているけど、本当に回収できるのか不安……。知っておきたい投資用語と事前に決めておきたいこと

貯蓄だけではお金が増えない今の時代。安定的な不労収入を得るためにマンション投資に興味があっても、専門的なことはわからないという方が多いと思います。本格的に投資をするとなると、投資した金額が回収できるのか不安……という方も少なくないはずです。そこで、個人がマンション投資をする際に知っておきたい用語や投資をする前に決めておきたいことをみていきます。

個人投資家が知っておきたいマンション投資用語とは?

まずは、マンション投資と回収に関して、個人投資家が知っておきたい用語をみていきましょう。

利回り

投資をした元本に対する収益の割合のこと。利回りは、「表面利回り(グロス利回り)」と「実質利回り(ネット利回り)」の2種類があります。「表面利回り」は、年間家賃収入を物件価格で割ったもので、大まかな収益性を計ることができます。「実質利回り」は、年間家賃収入から管理費や修繕積立金などの経費を引いた金額を物件価格で割ったもので、表面利回りよりも正確な収益性をみることができます。

キャッシュフロー

年間家賃収入からローン返済や管理費用などの経費を引いて、実際に手元に残るお金のことです。

レバレッジ

「てこの原理」から使われている言葉で、小さな力で大きなものを動かすこと。マンション投資では、少ない自己資金に金融機関の融資などの借入資金を加え、より大きなリターンを得ることをいいます。

インカムゲイン

資産を保有することによって継続的に得られる収益のこと。マンション投資では、家賃収入がインカムゲインにあたります。

キャピタルゲイン

資産を売買することで得られる利益のこと。マンション投資では、売却時に出た利益のことをいいます。

耐用年数

建物の使用可能年数のこと。減価償却費の算定基準として定められた法定耐用年数があります。マンション(RC造)の場合は、47年と定められています。

ROI(Return On Investment)

日本語では「投資回収率」、あるいは「投資利益率」と呼ばれています。投資した資本に対して得られる利益の割合のことです。

CCR(Cash-On-Cash Return)

自己資金に対する年間のキャッシュフローの割合のこと。自己資金が何年で回収できるかが分かります。この数字が高ければ高いほど、投資効率が高いことを意味しています。

PBP(Pay Back Period)

日本語では「回収期間法」と呼ばれる、投資の評価方法の一つです。キャッシュフローによって投資額を回収するのに必要な期間を求めて、それが基準よりも短いか長いかで投資を評価します。

人気のマンション投資。スムーズに回収するために準備すべきこととは?

不動産投資の歴史は古く、一説によるとそのはじまりは江戸時代にもさかのぼります。「賢者は歴史に学ぶ」という言葉もあるように、その歴史に則ったやり方が成功に近づくといえるでしょう。

これまで、不動産投資に成功してきた人の多くは、前述の用語をしっかりと学び、理解することから始めるとともに、一番大切な「収支の計算」をしっかりとして臨んでいます。

収支の計算でもっとも大切なことは、キャッシュフローです。毎月の収支をはじめ、どのくらいの期間で投資額を回収できるのか、収支計画をしっかり立てることが重要です。物件ごとに収支計画表を作成しておくと、予定通りの収支になっているかどうかを確認することができます。

さらに、必要なことは単なるキャッシュフローの計算にはとどまりません。不動産を所有している間には、想定外の出来事も起こりうるものです。不動産の収入に対して、どのようなコストがあるのか、税金や減価償却費はいくらくらいなのか、売却した時の利益(キャピタルゲイン)はどのくらいが見込めるかなど、あらゆることをシミュレーションしておくことで、何かあったときにも慌てずに対応できるようにしておきたいものです。これらも収支計画表に入れておくと、いざという時に役に立ち、リスク回避につながりやすくなります。

マンション投資をする際のチェックポイントとは?

では、マンション投資を成功させるために事前にチェックしておきたいこととはどのようなことなのでしょうか?

マンションは、「1に立地、2に立地」と言われ、とにかく立地が重視されます。チェックしておきたい立地条件としては、以下のようなものが挙げられます。

時間的な条件

駅に近いのかどうかで、交通面での利便性が大きく左右されます。このように、立地によって変わってくる「時間的な部分」が、1つ目のポイントです。

都市機能の条件

都市機能で確認しておきたいのは、生活面での立地条件です。買い物や飲食ができるところ、クリーニング店のようなサービス業、病院や学校などの教育機関が近くにあるかどうかも重要な部分です。

環境面の条件

自然環境や街並み、街の防犯性や、自然災害のリスクなどについても確認しておく必要があります。自然災害に関しては、行政が発行しているハザードマップ等を確認しておくことで、万が一を防ぐことにつながるでしょう。

これらの立地条件について、マンション投資をする前に事前にしっかり把握しておきたいところです。

さらに、築年数も重要になってきます。近所に新しい物件ができると、古くなった物件は家賃相場などをみても見劣りすることがあります。そういった場合には、リフォームやリノベーションを行うなどの対策も必要になりますので、収支計画に絡めて事前に対策をしておくといいでしょう。

また、入居状況もチェックしておきたいところです。空室が多いマンションよりも、入居者が多いマンションの方が、投資リスクを抑えることができるでしょう。

マンション投資をするには、確かな知識を持つこと

効率の良いマンション投資には、しっかりとした計画が必要です。そのために必要な用語の知識や、それらがどのように使われているのかを具体的に知っていれば、マンション投資の成功への近道になるかもしれません。年齢に関係なく、長く続けられるのがマンション投資のいいところ。長く収益を得られる資産運用の一つとしてマンション投資を検討してみてはいかがでしょうか。

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