不動産投資をするなら、その建物の収益性を考えなくてはいけません。では、不動産物件の収益性はどのようにして測るものなのでしょうか。ここでは、不動産投資で用いられる「表面利回り」「実質利回り」「想定利回り」の３つについて、それぞれの違いや計算方法などを見ていきます。
 

利回りと利率の違い

投資にまつわる話題でよく出てくるものの、勘違いされやすい利回りと利率。似ているけれども、その意味はまったく違います。そこでまず、混同されやすいこの２つの単語について押さえておきましょう。

利回り

投資金額に対する年間収益の割合のことです。不動産投資の場合は、物件の購入価格（投資額）に対する家賃収入（年間収益）の割合となります。どのくらいの期間で支出金額を回収することができるのかを測るための指標です。

利率

額面金額に対して毎年受け取る利子の割合のことです。特に表記がなければ「年利」を指すことがほとんどですが、「月利」「日利・日歩」といった表記で、１カ月当たりや１日当たりの利率について記すこともあります。どういった期間を指すのかをしっかりと確認するようにしましょう。

基本の３つの利回りを押さえよう

次に、不動産投資で重要な「表面利回り」「実質利回り」「想定利回り」の３つについて、計算方法と合わせて見ていきます。

収益力を大まかに捉える「表面利回り」

表面利回りは、年間の家賃収入を物件価格で割ったものです。「グロス利回り」とも呼ばれます。コストは反映されませんが、おおまかな収益力が分かる指標として広告などに使われます。計算式は以下のとおりです。

表面利回り＝年間家賃収入÷物件購入価格×100

より正確な収益力が分かる「実質利回り」

年間の家賃収入から管理費や修繕積立金などの諸経費を差し引いて、物件価格で割ったものです。物件の実質的な収益力が分かります。計算式は以下のとおりです。

実質利回り＝（年間家賃収入－諸経費）÷物件購入価格×100

なお、物件の諸経費には、管理費や修繕積立金のほか、管理業務を委託した場合の「管理委託料」、「固定資産税・都市計画税」、「修繕費用やメンテナンス費用」などを含めて計算する場合もあります。

満室を前提とした利回り「想定利回り」

満室を前提とした利回りのことです。「表面利回り」と同じ意味で使われます。

それぞれの利回りはどう使い分ける？

これまでは表面利回り・実質利回り・想定利回りについてご説明しました。

しかし、それぞれどのように使い分ければ良いのでしょうか。

下記、それぞれの利回りの使い分け方です。

• 表面利回り：物件の大まかな収益力を確認する
• 実質利回り：ローンや諸経費などを差し引いた、最終的に残る利益を確認する
• 想定利回り：満室のときに得られる利益を確認する

特に、実質利回りはさまざまな出費を考慮するため、より現実的な数値を確認できるでしょう。

不動産投資を始めるときに失敗することが多いポイントとして、表面利回りで判断してしまうことが挙げられます。

表面利回りは大まかな利益であり、いわゆる「粗利益」とも呼ばれるものです。

一見利回りが良く見えても、実は表面利回りだったということがあります。

運用を開始したところで、さまざまな出費が発生することから手元にわずかな収益しか残らないといった方は多くいらっしゃいます。

また、想定利回りは満室を前提とした利回りであることから、こちらも高い収益力があると感じることがあります。

しかし、満室にするためにはチラシの発行や物件のメンテナンスなど、入居者の募集・長期間入居してもらうための管理が必要です。

これらの作業には費用が発生するため、提示された想定利回りを下回る可能性があります。

これらの理由から、物件を選ぶ際は実質利回りで判断することをおすすめします。

表面利回りと実質利回り、どのくらい違う？

前節で表面利回りと実質利回りは計算方法が違うと説明しました。では、どのくらい違ってくるのでしょうか。ここでは、購入価格2,400万円のワンルームマンションが満室で、年間の賃料収入が合計120万円（月額賃料10万円×12カ月）、諸経費が年間24万円というケースで比較してみましょう。

表面利回りの計算方法はとてもシンプルです。一方、実質利回りは諸経費の24万円を年間賃料収入から差し引く必要があります。

• 表面利回り：120万円÷2,400万円×100＝0%
• 実質利回り：（120万円－24万円）÷2,400万円×100＝0%

ここで1.0%の差が出たように、表面利回りと実質利回りとでは結構な差が出るものなのです。

表面利回りだけを見て実質利回りを考えずに投資してしまうと、想定していた収益が得られず、投資プランが崩れてしまうことがあります。上述したように、広告などでは表面利回りのみを記載するパターンが多いですから、注意が必要です。

なぜネットや広告では表面利回りのみが記載されているのか？

インターネットで収益不動産を探している方のなかには、「また表面利回りが記載されている」と思われる方がいらっしゃいます。

実際に、多くの不動産会社は下記の理由から、表面利回りを記載する傾向にあります。

• 実質利回りよりも高い数値であることから、良く見せられる
• 実質利回りの計算方法があいまい
• 出費のなかに不確定要素が多いため、断言できない

表面利回りは管理費用など、多くの出費を考慮しないため、実質利回りよりも数値が高くなります。

同じ内容を記載していても、数値が高いほうを選ぶ方は多くいらっしゃるものです。

たとえば、「〇〇50%配合」と「〇〇25%配合」では、ほとんどの方が前者を選びます。

実質利回りには、下記のような要素が含まれています。

• 1年間の家賃収入
• 年間諸経費
• 物件価格
• 購入時の諸経費

これらのうち、1年間の家賃収入や年間所要経費などは、運用をしてみなければわからない不確定要素だと言えます。

出費については法律や業界のルールなどで定義されているわけではなく、企業独自の判断で算出されます。

不動産会社は「運用を開始したら、これくらいの費用が発生するだろう」と予測を立てます。

しかし、実質利回りを記載した物件を購入し、運用を開始すると提示金額と異なることがあります。

その際に、「言われた収益とは違う」と、お客様からクレームを受けてしまいます。

このようなリスクを避けるために、多くの不動産会社は収益物件については表面利回りを記載する傾向にあります。

実質利回りの計算手順

実質利回りは、下記の手順で算出することができます。

実質利回り（%）=（1年間の家賃収入 – 年間諸経費）÷（物件価格 + 購入時の諸経費）×100

1年間の家賃収入について、新築物件の場合は満室時の金額を想定することが多いです。

中古物件の場合、現状で空室があるときは直近で一番低い家賃を当てはめて算出する傾向にあります。

1年間の家賃収入から差し引かれる年間諸経費には、下記の要素が含まれています。

• 固定資産税、都市計画税
• 空室コスト
• 入居者募集費用
• 原状回復費用
• 管理委託手数料
• 建物管理料
• 火災保険料、地震保険料
• 建物メンテナンスコスト

これらを差し引かれたものが、物件の純利益となります。

これらに購入した物件の価格と各種税金や仲介手数料といったものを含む、初期費用で割ったものが実質利回りです。

家賃が高額だったり、初期費用が抑えられていたりする物件は実質利回りが高くなります。

イールドギャップについても検討しよう

不動産投資で失敗する方のなかには、利回りだけで判断してしまう方がいらっしゃいます。

個人で金融機関からローンの借り入れを行うと、毎月ローンの返済をしなければなりません。

利回りで利益を得ていても、ローン返済でほとんど利益が残らないといったことになってしまいます。

不動産投資を行う際は、実質利回りと借入金額の差である「イールドギャップ」について考えておきましょう。

一般的に、イールドギャップは3%以上が良いとされています。

イールドギャップを利用することで、融資金額に対してどの程度の利回りの物件を購入すれば良いかを判断することができます。

このように、不動産投資はさまざまな要素を考慮して不動産を選ばなければなりません。

そのため、自分が最も重要視するポイントを決めて、条件に近い物件を選ぶようにしましょう。

想定利回りと不動産のリスクとは反比例する？

年間の想定家賃収入が同じ物件があった場合、想定利回りが高い物件の方がお買い得のような気がします。でもよく考えてみてください。想定利回りが高いということは、すなわち物件価格が安いということです。そして、物件価格が安いということは、「立地が悪い」「管理が行き届いていない」といった、賃貸条件が悪いそれなりの理由が潜んでいる可能性もあります。そうなると、空室リスクや突発的な修繕費用などを必要以上に負うことになってしまいます。

このように、物件を選ぶときは利回りの高さだけに飛びついて購入してはいけません。思わぬ落とし穴がないか、利回り以外の立地や物件の管理状況などもよく確認しましょう。

まとめ

今回は不動産投資における3つの投資についてご説明しました。

不動産投資においては、下記の3つの利回りを考えます。

• 収益力を大まかに捉える「表面利回り」
• より正確な収益力が分かる「実質利回り」
• 満室を前提とした利回り「想定利回り」

それぞれ計算方法が異なりますが、一般的には実質利回りを考慮して物件を選ぶ方が多い傾向にあります。

また、ローンの返済なども考慮した「イールドギャップ」含めて収支を確認しましょう。

不動産投資を行う際は、複数の物件から最適な物件を選ぶことが重要です。

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