不動産投資のなかでも比較的手が届きやすいワンルームマンション投資。実際に住んだことや友人の家に遊びに行ったことがあるなど、実際にワンルームマンションご覧になったことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。今回は、皆さんに身近なワンルームマンション投資ならではのメリット、そしてリスクを具体的に見ていきます。

ワンルームマンション投資が儲からないと言われる理由

さまざまな情報源で、「ワンルームマンション投資が儲からない」と記載されていることがあります。

なぜワンルームマンション投資が儲からないと言われているのかについて、下記でご説明します。

利回りが低い物件が多い

ワンルームマンションの利回りは、都心で4%程度といわれています。

一方、地方におけるアパート投資では7%程度のことがあります。

上記より、人が多いエリアでワンルームマンション投資を行っても利回りが低いことから、儲からないといわれています。

先述した利回りは表面利回りですが、そこから管理費や修繕積立費などを差し引くと、ほとんど利益が残らないことがあります。

空室リスク

ワンルームマンション投資に限らず、不動産投資の際に大きな課題となるのが空室リスクです。

ワンルームマンション投資は単身者がターゲットですが、そのような方が転勤や異動、結婚などを行うと引っ越すことになります。

一般的に、単身者は家族で生活をしている方よりも引っ越す可能性が高いため、空室リスクも高くなるのです。

空室となったあと、次の入居者が決まらなかった場合は空室となるため、収入が大きく下がる要因となります。

資産価値が徐々に下がる

新築のワンルームマンションは誰も住んだことがないため、付加価値が高くつけられる傾向にあります。

しかし、物件は築年数の経過によって徐々に価値が下がってしまうものであり、数年に1度は大規模修繕を行わなければなりません。

また、自分が所有しているマンションよりも利便性が高いマンションが新たに建てられた場合、そちらに入居者が移ってしまう可能性もあります。

そのため、購入後から資産価値が下がり、維持費が高額になることから儲からないといわれる要因となります。

ワンルームマンション投資だからこその3つのメリット

こちらでは、ワンルームマンション投資によって得られるメリットをご紹介します。

投資金額を抑えられる

不動産投資をするにあたって最も気になるのが、初期投資金額の大きさです。中古や割安な物件を買ったとしても、もともとの金額が大きい分、数万円といった金額では済みません。

しかし、ワンルームマンションは違います。エリアや建物の築年数にもよりますが、不動産投資としては比較的手が届きやすい金額から始められます。そのため、手持ちの現金が少ない、最初から高い物件に投資をするのはちょっと・・・と思う方でもハードルが低くなります。ローンを組む場合であっても、ローンの金額が少なければリスクも下がりますから、無理のない範囲で計画することができます。

高い流動性

不動産を手放すときも、ワンルームマンションであれば、自宅用、セカンドハウス用、投資用などとしての需要をある程度見込むことができます。立地が良ければ、買い手も比較的見つけやすいでしょう。

逆に、自分がワンルームマンションに投資をしたいと思ったときにも、物件数が多いですから、条件に合う物件を探しやすくなります。

「管理」に手間がかからない

不動産投資を成功させる鍵ともいえるのが「物件の管理」。その部分でも、ワンルームマンションなら手間がかかりません。たいていのことは管理会社にお任せであるため、オーナーがすることはほとんどありません。任せられる部分が多いというのは、忙しいビジネスパーソンにとって時間的にも安心できます。管理面を手抜きし、失敗する不動産投資の例は枚挙にいとまがないですから、これはありがたいですね。

こんなはずじゃ…リスクも潜むワンルームマンション投資

一方、ワンルームマンション投資には下記のようなリスクが潜んでいます。

大きなリターンを見込みにくい

確かに、ワンルームマンション投資は比較的手が届きやすく、長期的に安定した収益が見込めます。その一方で、一棟マンションやアパートなどと比べると、どうしてもリターンは低くなります。それはワンルームマンションの場合、ひとつの部屋からしか家賃収入がないからです。

また、ワンルームマンションはファミリータイプの物件よりも家賃そのものが安くなりがちです。つまり、もともと大きなリターンを見込みにくいのです。

資産価値が残りにくい

ワンルームマンションは、床面積と敷地面積の関係で見ると、ファミリータイプの物件よりも敷地内に多数の部屋が存在する形になります。これは、資産価値に占める建物の割合が大きいということです。その建物は時とともに古くなりますから、資産価値が減少していくのは避けられません。ワンルームマンションは、もともとの土地の持ち分が少ない分、時間が経つと資産価値が残りにくいというのは、ワンルーム特有のデメリットといえるかもしれません。

ワンルームマンション投資で成功するためのポイント

ワンルームマンション投資のメリット・リスクを踏まえて、成功するためのポイントを考えてみましょう。

中古物件を購入する

先述の通り、新築のワンルームマンションは誰も住んだことがないことから、高い付加価値が設けられています。

しかし、1度でも誰かが住んだり、周辺に利便性が高いマンションが建てられたりすることで、価値が下がっていきます。

中古物件にも同じことがいえますが、付加価値が下がるスピードは新築物件よりも緩やかな傾向にあります。

そのため、ワンルームマンション投資で成功したい方のなかには、中古物件を優先して購入する方がいらっしゃいます。

入念にシミュレーションを行う

ワンルームマンションに限らず、不動産投資で失敗する方のなかにはシミュレーションを怠っていたケースが多く見られます。

いつ、どれくらいの収益が見込めるのか、いつ頃ローンを返済できるのかなどを、シミュレーションで確認します。

また、シミュレーションの目的のひとつとして、キャッシュフローがプラスになるタイミングを算出することが含まれます。

これらの収支を明確にして、それらの対策などを講じておくことによって、ワンルームマンション投資は成功しやすくなります。

情報収集

ワンルームマンション投資を行う際、物件は高額な費用になることから入念な下調べが必要です。

セミナーや書籍、個別相談などさまざまなメディア・媒体から情報を収集することができます。

ワンルームマンション投資は初心者でも取り組みやすい資産運用方法ですが、十分な情報がなかった場合は失敗してしまう可能性が高いでしょう。

また、収集した情報をどのように生かすべきなのかがわからない方も、投資が失敗しやすい傾向にあります。

事前の入念なリサーチがワンルームマンション投資の成功につながるでしょう。

リターンとリスク、どちらも理解してから始めよう

ワンルームマンション投資に限ったことではありませんが、何があるかわからないのが不動産投資の世界。毎月のローン返済のほかにも、管理費や修繕積立金、固定資産税・都市計画税などの税金も発生するというコスト面も確認しておいたほうがいいでしょう。また、サブリース契約をして家賃保証がある場合には、一定期間を過ぎたあとに行われる契約の見直しで保証条件が変わると空室のリスクが上がったり、利回りが低くなったりすることもあります。

不動産投資では、リターンを計算するのはもちろんですが、リスクもしっかりと理解してから始めることがとても大切です。特に、空室リスク対策や購入時の利回りの計算などはしっかりと押さえておきたいところです。また、パートナーともいえる不動産会社も慎重に選びましょう。

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