路線価図の見方をマスターして相場感をつかもう!

路線価図の見方をマスターして相場感をつかもう!

 路線価は、相続税の土地の評価額を決める要素となるものです。毎年7月ごろに、その年の路線価が国税庁のウェブサイトで公開されます。路線価図は、慣れないと少し分かりにくく感じるかもしれません。ただ、土地価格の「相場感」をつかむには、路線価図の見方のマスターは必須です。ここでは、路線価図の見方を説明します。
 

路線価の計算方法

 まず国税庁ウェブサイトの、路線価ページから、見たい年度を選択し、さらに地域を選択します。そうすると、該当地域の路線価図が表示されます。道路沿いに、それぞれ数字とアルファベットが付記されています。これが路線価です。

 
 例えば、東京の世田谷区の路線価図を参考として見てみましょう。「500C」という土地があった場合、これは「1平方メートルで50万円」ということを示しています。購入検討している土地が100平方メートルなら、50万円×100平方メートル=5,000万円となります。なお、土地の広さは「坪」で示すこともありますが、1坪=約3.3平方メートルに当たります。

 では、数字の後ろのアルファベットはどういう意味でしょうか。これは「借地権」の割合を示します。借地権を簡単に説明すると、「第三者から借りた土地に自己所有の建物を建てられる権利」をいいます。
アルファベットはAからGまであり、それぞれ以下の割合になっています。

 A=90% B=80% C=70% D=60% E=50% F=40% G=30% 

 借地権の価額は、土地の路線価に借地権の割合を乗じて求めます。

2道路に面している土地の場合

  
 路線価の異なる道路2つに面している土地の場合、計算方法はどうなるのでしょうか。
 
 2つの道路に面している場合、路線価の高い方を「正面」、低い方を「側方」と呼びます。この土地の路線価は、正面の路線価に側方の路線価の一部を加えて算出します。2面が道路に面している方が角地で使い勝手が良いので、評価が高くなるわけです。普通住宅地区であれば、側方路線影響加算率は5%です。
 
 例えば、路線価が200、100の道路に面している100平方メートルの土地の場合、

 (20万円+(10万円×5%))×100平方メートル=2,050万円 

という計算式になります。

路線価は時価ではない

   
 土地の価格は、路線価のほかに地価公示価格、固定資産税評価額など、さまざまな基準で評価されます。また、売買の際の市場価格というものもあります。路線価は相続税や贈与税の算定基準となる指標ですが、あくまで国が考えた土地の価値なので、市場で実際に取引される価値(時価)とは異なります。
 
 土地の価格の指標のなかでも、地価公示価格が最も時価に近いと言われます。路線価は、この地価公示価格の約80%程度の金額に設定されています。要するに、「路線価=時価の80%程度」という目安を持つと良いでしょう。
 

路線価日本一はどこ?

  
 ではここで、日本の路線価ナンバー1の地域を見てみましょう。
 
 日本経済新聞の報道(2017年7月3日)によると、2017年7月に発表された2017年分の路線価(1月1日現在)ナンバー1は、東京都中央区銀座5丁目の「鳩居堂」前です。この鳩居堂前は、日本一価格が高い土地として有名で、32年連続路線価全国ナンバー1となっています。気になる路線価は、1平方メートル当たりの価格が4,032万円。畳一畳分よりも小さい土地が4千万円以上するのです。この価格はバブル直後の1992年につけた3,650万円を上回り、過去最高を更新しました。ちなみに、同年の都道府県庁所在都市の2位は大阪府北区角田町御堂筋の1,176万円で、鳩居堂前の3分の1程度です。
 
 銀座では2017年4月に銀座最大の複合施設である「GINZA SIX」がオープンするなど、再開発が相次いでいます。また、近隣の築地市場と合わせ、外国人観光客からの人気も高く、ホテル開発も相次いでいることから、地価が高騰しています。東京五輪を控えた東京の不動産ブームを象徴するものだといえるでしょう。

土地勘のある地域の路線価を見てみよう

     
 路線価は一般に公開されていて、誰でも無料で閲覧することができます。また、毎年公開されるものなので、年ごとに見比べることで、その土地の価格が上昇しているのか下落しているのかも分かります。
路線価は上述したように時価ではないので、売買時の価格を示すものではありませんが、路線価をチェックすることで、ある程度の「相場感」は判断できます。
 
 まずは、自宅や実家の周辺など、土地勘のある地域の路線価をチェックしてみて、その見方をマスターしてみましょう。

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