路線価は、相続税の土地の評価額を決める要素となるものです。

毎年7月ごろに、その年の路線価が国税庁のウェブサイトで公開されます。

路線価図は、慣れないと少し分かりにくく感じるかもしれません。

ただ、土地価格の「相場感」をつかむには、路線価図の見方のマスターは必須です。

ここでは、路線価図の見方を説明します。

路線価とは

路線価とは、国税庁が毎年公表する、道路に面する標準的な宅地の1平方メートルあたりの評価額を指します。

これは相続税や贈与税の算定基準として用いられ、土地の評価額を算出する際の重要な指標となります。

路線価は土地の取引価格や固定資産税評価額とは異なり、税務上の評価基準として設定されています。

道路ごとに設定されており、同じ地域内でも道路の種類や立地条件によって異なることがあります。

そのため、土地の評価額を正確に把握するためには、該当する道路の路線価を確認することが重要です。

相続税路線価と固定資産税路線価の違い

「路線価」と一般的に呼ばれるものは、主に相続税や贈与税の算定基準として用いられる「相続税路線価」を指します。

一方、固定資産税の算定基準として用いられるのが「固定資産税路線価」です。

これら2つの路線価は、目的や算定基準が異なるため、評価額にも差が生じます。

相続税路線価は、土地の時価の約80％を目安に設定されており、相続税や贈与税の課税標準額を算出する際の基準となります。

一方、固定資産税路線価は土地の時価の約70％を目安に設定されています。

こちらの数値は固定資産税や都市計画税の課税標準額を算出する際の基準として用いられます。

このように、同じ土地でも相続税路線価と固定資産税路線価では評価額が異なることを理解しておく必要があります。

路線価図の見方

国税庁ウェブサイトの、路線価ページから、見たい年度を選択し、さらに地域を選択します。そうすると、該当地域の路線価図が表示されます。道路沿いに、それぞれ数字とアルファベットが付記されています。これが路線価です。

たとえば、東京の世田谷区の路線価図を参考として見てみましょう。

「500C」という土地があった場合、これは「1平方メートルで50万円」ということを示しています。

購入検討している土地が100平方メートルなら、50万円×100平方メートル=5,000万円となります。

なお、土地の広さは「坪」で示すこともありますが、1坪=約3.3平方メートルにあたります。

では、数字の後ろのアルファベットはどういう意味でしょうか。

これは「借地権」の割合を示します。

借地権を簡単に説明すると、「第三者から借りた土地に自己所有の建物を建てられる権利」をいいます。

借地権の価額は、土地の路線価に借地権の割合を乗じて求めます。

路線価による評価額の計算方法

路線価を用いて土地の評価額を算出する際には、土地の形状や利用状況に応じて、以下のような計算方法が用いられます。

1つの道路に面している土地の場合

1つの道路に面している土地（一方路地）の評価額は、以下の計算式で求められます。

• 路線価: 該当する道路に設定された1平方メートルあたりの評価額
• 奥行価格補正率: 土地の奥行によって評価額を補正するための率
• 地積: 土地の面積（平方メートル）

たとえば、路線価が200,000円/平方メートル、奥行価格補正率が0.95、地積が300平方メートルの場合、評価額は以下のようになります。

• 200,000円 ×95 × 300平方メートル = 57,000,000円

このような土地は家屋やビルなど、さまざまな建物が建てられて活用されています。

2つの道路に面している土地の場合

路線価の異なる道路2つに面している土地（二方路地）の場合、計算方法はどうなるのでしょうか。

2つの道路に面している場合、路線価の高い方を「正面」、低い方を「側方」と呼びます。

この土地の路線価は、正面の路線価に側方の路線価の一部を加えて算出します。

2面が道路に面している方が角地で使い勝手が良いので、評価が高くなるわけです。

普通住宅地区であれば、側方路線影響加算率は5％です。

下記は2つの道路に面している土地の場合の評価額を求める計算式です。

たとえば路線価が200、100の道路に面している100平方メートルの土地の場合、下記のように求められます。

• （200,000円 ＋ （100,000円×5%）） × 100平方メートル = 20,500,000円

という計算式になります。

なお、3つの道路に面している土地は「三方路地」と呼ばれ、2つの道路に面している土地よりも価値が高い傾向にあります。

土地を借りている場合

他人の土地を借りて建物を所有している場合、その借地権にも評価額が設定されます。

借地権の評価額は、以下の計算式で求められます。

• 借地権割合: 地域ごとに設定されている、借地権の割合

たとえば、土地の評価額が50,000,000円、借地権割合が60%の場合、借地権の評価額は以下のようになります。

• 50,000,000円 × 60% = 30,000,000円

土地を貸している場合

自分の土地を他人に貸している場合、その貸地の評価額は以下の計算式で求められます。

たとえば、自用地としての評価額が50,000,000円、借地権の価格が30,000,000円の場合、貸地の評価額は以下のようになります。

• 50,000,000円 – 30,000,000円 = 20,000,000円

なお、土地を借りている・貸している場合については、面している道路の本数は考慮しません。

まとめると、下記のようになります。

路線価は時価ではない

土地の価格は、路線価のほかに地価公示価格、固定資産税評価額など、さまざまな基準で評価されます。また、売買の際の市場価格というものもあります。路線価は相続税や贈与税の算定基準となる指標ですが、あくまで国が考えた土地の価値なので、市場で実際に取引される価値（時価）とは異なります。

土地の価格の指標のなかでも、地価公示価格が最も時価に近いと言われます。路線価は、この地価公示価格の約80%程度の金額に設定されています。要するに、「路線価=時価の80%程度」という目安を持つと良いでしょう。

路線価日本一はどこ？

最新の路線価（令和6年分）によれば、全国で最も高い路線価が設定されているのは、東京都中央区銀座5丁目の「鳩居堂前」で、1平方メートルあたり4,424万円となっています。

これは39年連続で全国一位の路線価を維持しており、前年（令和5年）の4,272万円から約3.5％の上昇となっています。

銀座では2017年4月に銀座最大の複合施設である「GINZASIX」がオープンするなど、再開発が相次いでいます。

また、近隣の築地市場と合わせ、外国人観光客からの人気も高く、ホテル開発も相次いでいることから、地価が高騰しています。

東京五輪を控えた東京の不動産ブームを象徴するものだといるでしょう。

このように、路線価は土地の評価額を算出する上で重要な指標であり、相続税や贈与税の計算に直接影響を及ぼします。

土地の評価額を正確に把握するためには、最新の路線価を確認し、適切な計算方法を用いることが重要です。

土地勘のある地域の路線価を見てみよう

路線価は一般に公開されていて、誰でも無料で閲覧することができます。

また、毎年公開されるものなので、年ごとに見比べることで、その土地の価格が上昇しているのか下落しているのかも分かります。

路線価は上述したように時価ではないので、売買時の価格を示すものではありませんが、路線価をチェックすることで、ある程度の「相場感」は判断できます。

まずは、自宅や実家の周辺など、土地勘のある地域の路線価をチェックしてみて、その見方をマスターしてみましょう。

おわりに

本記事では、路線価図の見方や土地の評価額の計算方法について解説しました。

路線価とは、国税庁が毎年公表する、道路に面する標準的な宅地の1平方メートルあたりの評価額を指します。

路線価については道路に面していたり、借りたり貸したりしているなどの条件により算出方法が異なります。

自分が所有している土地の価値を知りたいときは、路線価を求めてみましょう。

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