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REITと不動産投資の違いって何?それぞれの投資に向いている人とは

REITと不動産投資の違いって何?それぞれの投資に向いている人とは


REITと不動産投資の違いって何?それぞれの投資に向いている人とは

投資を行うとき、安定した収益を長期間にわたって得たいと思う人は多くいます。安定した収益を求める人に適した投資の「代表格」といえるのがREITと不動産投資です。今回は、この2つの投資について解説し、「それぞれの投資に向いている人」について解説いたします。

【目次】

 

REITとは?

REITとは、投資法人が投資家から資金を集めて複数の不動産に投資し、賃貸収入や不動産の売却利益が配当金として投資家に還元される金融商品のことです。そのため、REITに投資することで、間接的に不動産に投資したことになります。REITでは不動産が証券化されて、10万円程度からの小口の資金で証券会社を通じて購入できます。また、REITは株のように価格が上ったり下がったりすることから、運用益以外に売却益も得られる可能性があります。

REITでの不動産投資は、「オフィスビル」「ホテル」「マンション」「商業施設」など用途別の不動産に対して行われます。単一用途の不動産に投資されたREITから、複数の用途の不動産に投資された総合型のREITまで、いろいろな種類の投資商品があります。なお、単一用途に特化したREITでも、数件から数百件の同じ用途の不動産に投資されており、この点でもリスク分散が図られています。

 

REITのメリット

REITの主なメリットは以下のとおりです。

  • 高利回り(不動産投資よりは低いが株式よりも高い)
  • 10万円から100万円の資金で投資が可能
  • 証券取引所に上場しており、株式と同じように取引できるので換金性が高い
  • 不動産の選定・運用・維持管理・賃貸募集などを専門家が行うため手間がかからない
  • 分散投資でリスク軽減が図れる

 

REITの配当利回り

REITの配当利回りは、投資の代表的な株式投資の配当利回りに対して高く、リスク分散を図りながら高利回りが得られます。東京証券取引所に上場されているREITの利回りは、アイビー総研株式会社の2017年11月末現在の「J-REIT市況月次レポート」によると平均4%(最低が約3%、最高は7%弱)です。一方、株式投資の配当金利回りは、日本取引所グループ(JPX)の2017年11月現在の「株式平均利回り」によると約2%弱です。

 

REITのデメリット

REITの主なデメリットは以下のとおりです。

  • 株式と同様に上場廃止になる可能性がある
  • 投資法人が倒産する可能性がある
  • 金利の変動や物件価格の低下で配当金が減少する

 

不動産投資とは?

REITに対して不動産投資は、直接不動産に投資し、その不動産を賃貸することで収益を上げる投資方法です。

 

不動産投資のメリット

不動産投資のメリットは以下のとおりです。

  • 高利回り(REITよりも高い利回り)
  • ローンが組めるので数百万円の投資で数千万円の不動産を購入できる(レバレッジ効果が大きい)
  • 生命保険の代わりになる(万が一、ローン支払い中に死亡しても家族には資産が残る)
  • ローン完済後、現物不動産としての担保力を生かし、他への投資が可能
  • リスクのコントロールがしやすい

 

不動産投資の期待利回り

賃貸収入を目的とした不動産投資の期待利回りは、一般財団法人日本不動産研究所の2017年4月の「不動産投資家調査」によると主な政令指定都市における賃貸住宅一棟(ワンルームタイプ)で5.2%~6.1%です。

 

不動産投資のデメリット

一方、不動産投資のデメリットは以下のとおりです。

  • 流動性が低い(換金しにくい)
  • 空室や家賃下落リスクがある
  • 分散投資するには大きな資金が必要となる
  • 税金や管理費・修繕費などの維持費がかかる

 

REIT・不動産投資、それぞれ向いている人とは?

REITと不動産投資のメリット・デメリットを考慮すると、それぞれの投資に向いている人は以下のとおりです。

REITに向いている人

REITでは、投資法人がたくさんの不動産に投資するので、投資物件が少ないときの「空室」や「家賃下落」が投資家の収益にダイレクトに影響しません。REITのリスク分散は専門家によって十分な対策がとられています。また、REITは不動産投資に比べれば少額の資金から購入できます。さらに、REITは現物資産に投資しないため、不動産の維持費や税金などがかかりません。そのほかに、賃貸人の募集や物件の維持管理のための時間や手間がかからないという特徴があります。
そのため、まずは少額投資からと思っている人や維持費のようなランニングコスト発生は避けたい、あるいはリスクをなるべく分散させたいと思っている人はREITに向いています。また、REITは証券市場で取引されており、売却も簡単にでき、いざというときにも現金化したい人にも向いています。
まとめるとREITは以下の人に向いています。

・投資のリスクや、手間と時間をかけずに安定した収益を得たい人
・比較的少額から投資を始めたい人
・投資金額以外の余分な資金は使いたくない人
・いざというときの資金対策のために早い現金化が必要な人

 

REITに向いている人

REITでは、投資法人がたくさんの不動産に投資するので、投資物件が少ないときの「空室」や「家賃下落」が投資家の収益にダイレクトに影響しません。REITのリスク分散は専門家によって十分な対策がとられています。また、REITは不動産投資に比べれば少額の資金から購入できます。さらに、REITは現物資産に投資しないため、不動産の維持費や税金などがかかりません。そのほかに、賃貸人の募集や物件の維持管理のための時間や手間がかからないという特徴があります。

そのため、まずは少額投資からと思っている人や維持費のようなランニングコスト発生は避けたい、あるいはリスクをなるべく分散させたいと思っている人はREITに向いています。また、REITは証券市場で取引されており、売却も簡単にでき、いざというときにも現金化したい人にも向いています。

まとめるとREITは以下の人に向いています。

  • 投資のリスクや、手間と時間をかけずに安定した収益を得たい人
  • 比較的少額から投資を始めたい人
  • 投資金額以外の余分な資金は使いたくない人
  • いざというときの資金対策のために早い現金化が必要な人

 

不動産投資に向いている人

不動産投資は、個別の現物不動産を確認することが可能なため、物件について納得をしたうえで投資することができます。そのため、空室になりにくい立地や物件の設備などを自分で確認して投資できるといったように、リスクを自分である程度コントロールできます。また、現物不動産は担保能力が高いので、ローンを完済すればそれを担保にして、大きな資金を用意することなく次の不動産投資がしやすくなります。ただしREITに比べると投資金額は大きくなります。

また、ローンが利用できるため、自己資金よりも数倍の不動産を購入し、それを活用してさらに次の投資につなげていくこともできます。不動産投資の基本は、物件を長期保有して長い目で収益を上げることです。忙しいために時間を割くのが難しいという人にも、不動産管理を管理会社がサポートしてくれるという点でも初心者に向いています。

まとめると不動産投資は以下の人に向いているといえるでしょう。

  • レバレッジ効果を活用して資産を増やしたい人
  • 現物を確認し納得したうえで投資を行いたい人
  • 担保価値を活用して徐々に投資対象物を広げたい人

 

REITにも優待制度がある?

REITにも優待制度があるのか

REITには少額から始められるだけではなく、優待制度が設けられていることをご存知でしょうか。

株式を購入したときに得られる株主優待のように、REITを購入することで「投資主優待」を受けることができます。

すべてのREITで投資主優待を受けられるわけではありませんが、近年では付加価値を付けるために設けることが多くなりました。

株主優待が商品やサービスの割引が適用されるのに対し、REITの投資主優待は宿泊券などを受け取ることができます。

そのため、宿泊施設に投資をしている場合、宿泊券やサービス券などを受け取ることができるメリットがあります。

一方、投資主優待は企業側から廃止をすることが可能であることから、必ず受け取れるわけではない点には注意が必要です。

また、投資主優待を受けることができるのはJ-REITのみで、海外のREITには用意がされていません。

投資主優待は企業の義務ではなく、あくまでオプションであることから受けられるサービスは限定的です。

しかし、投資以外にも得られるものがあれば積極的に投資をしたいと考える方も多くいらっしゃるものです。

最優先は収益ですが、副次的に得られるものがあれば対象の不動産に投資してみましょう。

 

J-REITの「J」とは?

J-REITの「J」とは日本を意味する「Japan」の頭文字であり、日本国内で運用される不動産物件を指します。

海外同様、日本国内には多くのビルやマンションが建てられているため、J-REITの対象となる物件は多いものです。

J-REITは証券市場に上場しており、日々相場が変動するため配当金と売買益の2つの利益が見込めます。

一方、海外REITは日本よりも多くの銘柄が用意されているため、幅広い選択肢があります。

国や建物のほか、農地や刑務所といったJ-REITに含まれない建物も海外REITの対象です。

日本で海外REITを購入する場合、海外REITを含む投資信託を選んだり、ETF経由で購入したりする必要があります。

海外の証券会社で口座を開設する方法もありますが、言語の違いからハードルは高いといえるでしょう。

このように、J-REITと海外REITにはさまざまな違いがあります。

そのため、それぞれの特徴と銘柄ごとのメリット・デメリットを吟味し、購入前には入念に検討しましょう。

 

銘柄選びに重要な指標「NAV倍率」とは

銘柄選びに重要な指標NAV倍率

銘柄を選ぶ際には利回りや立地条件など、さまざまな観点から投資する物件を選びます。

J-REITの銘柄を選ぶ際は、投資口価格の高さを判断する指標である「NAV倍率」を参考にしましょう。

NAV倍率(Net Asset Value倍率)は下記の数式で算出することができ、数値が高くなるほど投資口価格が高いといえます。

  • NAV倍率=投資口価格÷1口あたりNAV

 

J-REITが持っている時価ベースでの純資産を表すNAVは、J-REITを解体して保有している不動産をすべて売却した際の金額です。

そのため、NAV倍率=1のときは投資口価格と純資産が一致している状態といえます。

1未満の場合は割安(ディスカウント)、1より大きい場合は割高(プレミアム)と判断することができます。

これまでのNAV倍率の推移を見てみると、2008年から2011年までは0.8程度となっており、ディスカウントの状態でした。

この時期にはリーマンショックが発生しており、世界経済が大きな影響を受けていたことが要因です。

以降は1から1.6までの割合を維持しており、プレミアム状態を維持しています。

このように、NAVは世間の情勢が反映されやすいことから、売り時と買い時の見定めが重要だといえます。

 

まとめ

このように、REITと不動産投資は同じ不動産を対象とする投資方法とはいえ、異なる部分がいろいろあります。それぞれの特徴やメリット・デメリットを比較して、どちらの投資方法が自分に向いているか判断して投資してみましょう。


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