マンション投資は「経費」を知ることから。不動産所得の仕組みを知ろう

マンション投資は「経費」を知ることから。不動産所得の仕組みを知ろう

マンション投資における成功のポイントの1つには、「経費」を正しく理解することがあげられます。経費を正しく理解することは、手元に残るお金を増やすことにつながります。賃貸収入にあたる売上だけに注目するのではなく、経費についても正しく理解することが、収益の最大化につながるのです。

そこで今回は、マンション投資の成功には欠かせない経費について詳しく解説します。また、売上と経費に関連してくる不動産所得についても解説します。合わせて理解を深めておきましょう。

不動産所得について

マンション投資は、賃貸収入にあたる売上から、マンションの維持管理等に支出した経費を差し引いた不動産所得に応じて、税金を払う必要があります。不動産所得は、「年間賃貸収入 - 年間経費」で算出されます。年間賃貸収入は、賃借人の入れ替わりが無ければ、基本的には「月額賃料の12ヵ月分」とわかりやすいのですが、経費については、計上できる経費の理解度によって、不動産所得に大きく影響してきます。計上できる経費の項目は次項で詳しく解説します。

また、不動産所得は総合課税となるため、「給与所得」や「配当所得」、「雑所得」等の所得と、確定申告時に合算することができます。例えば、サラリーマンで不動産投資をしている人は、会社から得ている給与所得と不動産所得を合算することができます。仮に、給与所得が年間700万円で不動産所得が200万円であれば、その人の年間所得は900万円になります。

所得税は累進課税のため、所得が増えれば増えるほど税率が上がり、納める所得税は多くなります。逆に、所得が少なければ、税率が下がるため、所得税は少なくなります。不動産所得に算出時に使用する経費を漏れなく計上することで、所得を抑えることが可能となり、また不動産所得が赤字であれば、既に給与から源泉徴収された所得税が戻ってきます。確定申告を行うことで、不動産所得や他の所得に対する所得税の納税・還付の手続きを行うことになります。

計上できる経費とは?

一般的に、計上できる経費は以下のものがあげられます。

  • 1. マンション管理組合に支払う管理費や修繕積立金など
  • 2. 賃借人退去時に行うリフォーム費用
  • 3. 住宅ローンの利息部分
  • 4. 賃貸管理費用(家賃回収代行のような業務委託費用)
  • 5. 火災保険や地震保険の保険料
  • 6. 固定資産税等の税金
  • 7. 減価償却費
  • 8. 確定申告を外注した場合の税理士報酬の費用
  • 9. その他、室内の設備修理等に要した費用

1は、マンションの維持管理や将来的な建物全体の修繕にあてられる費用です。2のリフォーム費用は、賃借人が退去したあとに室内をリフォームする費用です。3の住宅ローン利息に関しては、住宅ローンを組んで投資している場合は、支払額の利息分のみ経費計上できます。ただし不動産所得がマイナスの場合には、土地部分の利息は経費計上できません。4の賃貸管理費用は、家賃回収といったことを賃貸管理会社に依頼したときにかかる費用です。5は、マンションに保険を付保している場合の保険料のことです。6の税金は、マンションの固定資産税や不動産取得税等です。所得税・住民税は対象外になります。7の減価償却費は、次項で詳しく解説します。8は、前出の確定申告を税理士に依頼するときにかかる費用です。もちろん、ご自身で確定申告を行えば費用はかかりません。9は、その他に、室内の設備故障の修理費用等を経費計上することができます。ただし、不動産所得に計上できる経費は、賃貸収入を得るために直接要した費用のみであり、ご自身の住まいの費用や生活費等は、経費計上できない点も理解しておく必要があります。また、計上する経費は、領収書を残しておくことも覚えておきましょう。税務調査が入った場合の備えとなります。

年間の賃料収入から上記の経費を差し引くことによって、不動産所得を減らすことができます。不動産所得を減らすことができれば、所得税も下げることができます。不動産投資においては、税金も大きな支出となるため、節税することで収益に大きな違いが出てきます。

減価償却費について

前項で紹介した通り、不動産投資をすると「減価償却費」も経費として計上することができます。そもそも減価償却費とは、「建物の取得費用を一括ではなく何年かに分けて経費計上する」という考えを基にした経費です。つまり、マンションを取得するためにかかった費用を経費として計上することができます。

減価償却費の計算は複雑なため、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」で確認することをおすすめします。確定申告の際は、このコーナーで、「建物の構造」や「取得価格」などを打ち込むと自動で計算できます。また、マンションを取得した時の売主や仲介会社によっては、減価償却費のシミュレーションを算出してくれる会社もあります。もし気になるのであれば一度相談してみましょう。減価償却費の額までを事前に把握する必要はありませんが、減価償却費が経費として計上できること、おおよそいくらぐらいの経費になるかということを知っておくことは大切です。

まとめ

このように、マンション投資をはじめ、不動産投資は経費を知ることで収益を伸ばすことができます。どうしても賃料収入といった売上ばかりに目が行きがちになるのですが、支出部分である経費も必ず理解しておきましょう。

また、売上と経費から計算される不動産所得には所得税がかかり、さらに、他の所得と合算することができる総合課税である点も理解しておく必要があります。その点を理解しておくことで、所得税額のシミュレーションもでき、本当の収益を計算できるからです。

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