高利回りを狙うならトランクルーム投資？！メリット・デメリットを解説
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家の押し入れやクローゼット代わりに活用できる「トランクルーム」。日本の狭い住宅事情ならではのビジネスといえます。このトランクルームへの投資が、高利回りを狙える不動産活用の1つとして注目されていることをご存じでしょうか。今回は、マンションや戸建て住宅などの不動産経営よりも少額で始められるトランクルーム投資についてご紹介します。
トランクルーム投資の始め方
トランクルームには、空き地に既製品の物置きや海上コンテナを設置する屋外コンテナ方式と、倉庫や店舗の建物に小さな収納スペースを割り付ける屋内トランク方式の2タイプがあります。そして、その運営方法には主に次の4つがあります。
▶事業用定期借地方式
土地のオーナーがトランクルーム業者に土地を貸し出す方式
▶ 業務委託方式
土地のオーナーが主体となって建物やコンテナの設置などの設備投資と経営を行うが、細かい管理業務やメンテナンスなどはトランクルーム業者に委託する方式
▶リースバック方式
土地のオーナーが投資した建物やコンテナなどの設備をトランクルーム業者に貸し出す方式
▶個人運営方式
土地のオーナーが、建物やコンテナの設置などの設備投資も、管理業務などの運営も全て自分で行う方式
それぞれの手法によって、土地のオーナーが得られる収益は異なります。もちろん、全ての運営を自身で賄う個人運営方式での収益が最も多くなりますが、その分管理業務などの煩雑さを伴います。
なお、土地を持っていなくても、トランクルーム運営には参入できます。その場合、トランクルーム業者からの賃貸という形になります。
トランクルーム投資のメリット・デメリット
トランクルーム投資のメリット、デメリットをみていきましょう。
メリット：高利回り、少額投資、遊休地の活用、長期客がつきやすい
トランクルーム投資の想定利回りは自己所有物件なら40％以上ともいわれており、一般的な不動産投資と比べると、かなりの高利回りといえるでしょう。
また、トランクルーム投資は、物件を購入することや建物を建築する不動産投資よりも初期費用を低く抑えられるのも魅力です。初期費用の相場は、屋外コンテナ型で500～1000万円、屋内トランク型で300～800万円ほどとされています。
さらに、不動産投資の場合には客付きが駅近や交通の便などの立地条件に大きく左右されますが、トランクルームの場合は郊外でも運営が可能です。そのため、遊休地の活用手段としてのメリットが大きいといえます。
トランクルームは長期的に運用することで、稼働率を上げていきます。一度集客すれば長期的な利用が見込めるのも特徴です。
トランクルーム投資、３つの成功の秘訣
トランクルーム投資の成功の秘訣は事前の調査につきます。その際にチェックしたいポイントは以下の3つです。
1.立地の環境、顧客の特性
不動産投資ほどではありませんが、立地は重要です。立地を選ぶ際に気をつけたいのは、誰が顧客かということです。なぜならば、収納スペースの需要が異なるからです。例えば、大きいサイズの収納スペースは企業向けの利用がメインになるので、個人客の多いエリアでは引き合いが少ないかもしれません。
また、競合の有無も確認します。競合が多いエリアは価格競争に陥る可能性があるからです。ただし、多少離れた地域であれば、競合がいたほうが地域内でのトランクルームの認知度が上がり、集客につながる可能性があります。
2.設備
設備は、利用者目線に立ったリサーチをします。屋外型であれば、防犯カメラや照明設備、壊されにくいカギといったセキュリティ面のほか、コンテナに直接車を横付けできるレイアウトなども重要です。一方、屋内型であれば台車やエレベーターといった荷物の運びやすさにつながる設備が必要になってきます。
3.運営方法と管理委託会社
上述したように、トランクルーム投資は運営方法によって収益が変わってきます。また、管理委託会社によって運営力や集客力などは大きく異なります。これらは収益に直接影響する部分ですので、綿密なリサーチが必要です。実際にトランクルームを見学するなどして、空室がどのくらいあるか、管理状況などを確認し、その管理委託会社の実力を見極めるようにしましょう。
トランクルーム投資は、じっくり時間をかけて長期安定収入を目指す
市場調査会社の調査によると、過去数年のトランクルームの市場規模は年間約7％で成長しています。トランクルーム投資は、確かに不動産投資に比べて高利回りが狙えますが、デメリットもあります。メリットとデメリットを踏まえて、長期的な視点でコツコツと利益を積み上げるビジネスだということを理解し、投資計画を練ることが大切です。
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