収益還元法とは?計算方法や積算法・取引事例法との違いを解説
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不動産は同じものや同じ条件のものが存在しないことから、定価が存在しない特殊な商品です。
そのため、価値を算出する際には路線価や土地の価値などを参考に、価格を算出します。
不動産の価値を算出する際にはさまざまな方法がありますが、多くの場合「収益還元法」が用いられます。
本記事では、収益還元法について、計算方法や積算法・取引事例法との違いとあわせて解説します。
収益還元法とは
収益還元法とは、対象となる不動産が将来的に生み出す可能性がある収益をベースとして価値を算出する方法です。
一般的にはアパートや賃貸マンションといった、投資用の収益物件を査定する際に用いられる算出方法になります。
積算法は相続税路線価や公示価格など、取引事例比較法は周辺の取引事例を参考にして算出します(詳細は後述)。
不動産投資における、いわゆる「稼ぐ能力」は、その不動産の価値そのものを表す重要な役割を果たします。
長期的に安定した収益を得られるような不動産には高い価値が付けられ、そうではない場合は価値が下がります。
そのため、現時点では利回りが悪くても、将来的に好転する不動産であれば、高い価値が付けられる可能性があるのです。
収益還元法を学ぶメリット
収益還元法を学ぶことで、下記のようなメリットを得られます。
物件購入時の判断基準になる
不動産投資を行う目的のひとつとして、安定した収入を長期的に獲得することが含まれます。
株式やFXといったリスク資産は、いわゆるハイリスクハイリターンであることから、マイナスになることがあります。
一方、不動産投資については入居者が多くなるほど長期的に安定した収入を獲得できるため、上記よりもリスクは低いといえます。
収益還元法を理解しておくことで、対象となる不動産が将来的に継続した利益を生み出せるのかを判断できるようになります。
銀行から融資を受ける際に役立つ
ほとんどの不動産投資では自己資本のみでは物件購入に関する初期投資をまかないきれないことから、銀行からの融資を利用します。
しかし、銀行はどのような物件にも融資を許可するわけではなく、しっかりと収益を獲得できるのかを判断し、融資額を決めます。
類似する物件でも、収益性が異なると判断した場合は、一方がもう一方よりも少ない融資しか受けられないことがあるのです。
収益還元法によって高い利益を獲得できると判断された場合、より多くの融資を受けられる点はメリットといえます。
収益還元法の計算方法
こちらでは、収益還元法の計算方法である「直接還元法」と「DCF(ディスカウント・キャッシュ・フロー)法」をご紹介します。
直接還元法
直接還元法とは、1年間の利益を還元利回りで割って、不動産の価値を求める計算方法です。
個人が行う不動産投資においては、こちらの直接還元法での算出が多い傾向にあります。
下記は直接還元法の数式です。
- 直接還元法 = (1年間の利益 ÷ 還元利回り)
なお、1年間の利益は「年間家賃収入 – 年間経費」を指すものであり、いわゆる粗利益とほぼ同義になります。
また、還元利回りは何%で買いたい人がいるのかを指す値であり、周辺の取引事例や物件の利回りなどを参考にします。
DCF(ディスカウント・キャッシュ・フロー)法
DCF(ディスカウント・キャッシュ・フロー)法は、直接還元法に含まれない空室リスクや家賃の下落率を考慮する計算方法です。
直接還元法と比較すると複雑な条件で算出することになりますが、その分高い精度で不動産の価値を知ることができます。
下記はDCF法による、不動産の価値を算出する方法です。
- DCF法 = 年間の純利益における現在の価値 + 将来の売却価格における現在の価値
DCF法では経年変化により家賃が下がるリスクを想定しており、一定の割引率で算出されます。
割引率についてはさまざまな条件を元に設定されるため、計算が複雑になる要因となっています。
収益還元法以外の評価方法
不動産の価値を知る方法のなかには、収益還元法だけではなく、下記のように「積算法」と「取引事例法」が含まれます。
積算法
積算法とは、不動産の新規賃料を求める方法のひとつであり、銀行や保険会社などが評価する際に用います。
相続税評価額や公示価格、建物の建築費用などから、経年変化によって減ってしまった価値を差し引いて算出します。
積算法では原価を基準に算出するため、建物の状況や物件ごとの詳細条件などを反映しない点が特徴です。
取引事例法
取引事例法(取引事例比較法)とは、対象となる不動産の周辺で、過去に行われた取引を参考に価値を算出する方法です。
類似した物件の売買価格などから、対象となる不動産の売買価格を算出します。
不動産会社が中古住宅の売却査定額を決める際に用いられる方法であり、信ぴょう性を高めるために積算法とあわせて用いられます。
おわりに
本記事では、収益還元法について解説しました。
収益還元法とは、対象となる不動産が将来的に生み出す可能性がある収益をベースとして価値を算出する方法です。
学んでおくことで、物件購入時の判断基準になる、銀行融資に役立つといったメリットを得られます。
下記は収益還元法における不動産価値の求め方であり、DCF法は複雑ですがより正確な価値を算出できます。
- 直接還元法 = (1年間の利益 ÷ 還元利回り)
- DCF法 = 年間の純利益における現在の価値 + 将来の売却価格における現在の価値
不動産の価値を知りたい人は、まずは収益還元法で算出してみましょう。
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