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不動産投資は現金とローンどちらがおすすめ?メリットと注意点を整理

不動産投資は現金とローンどちらがおすすめ?メリットと注意点を整理


不動産投資は現金とローンどちらがおすすめ?メリットと注意点を整理

投資用物件を購入するにはまとまった資金が必要です。自己資金と合わせて不動産投資ローンを組むのが一般的ですが、現金で一括購入する方もいます。誰にでも選べる選択肢ではないにしろ、ローンを組むよりも有利な点があるのでしょうか。

そこで今回は、不動産投資を現金で購入しようと検討している方に向けて、メリットや注意点を詳しく解説します。現金かローンかで迷ったときの判断基準についても触れているため、ぜひ参考にしてみてください。

目次

1.不動産投資を現金だけで行うメリット

不動産投資を現金だけで行うメリット

投資用物件を一括で購入できるほどの現金があれば、「一度に払ってしまおう」と考える方もいるでしょう。しかし、自己資金に余裕があるからといって、ローンを利用しないことにどれほどのメリットがあるのでしょうか。ここでは、不動産投資を現金だけで行うメリットを4つに分けて解説します。

🔵希望の物件を購入できる

投資用物件を不動産投資ローンで購入する場合、返済能力の有無を確かめる審査にパスしなければなりません。そのため、金融機関が求める条件に達しない場合は融資を受けられない、もしくは希望の融資額を下回ってしまうケースがあります。

現金一括購入であれば、そのような心配は不要です。さらに、ローン利用者と比べて物件購入時の手続きがスピーディーなため、優先的に購入できる可能性も高くなるでしょう。

🔵運用開始まで時間がかからない

不動産投資に必要な費用を現金のみで準備できる場合、ローン利用時に比べて運用開始までの時間を減らせます。通常、不動産投資ローンの手続き手順は、以下の通りです。

1.仮審査を受ける
2.本審査を受ける
3.金銭消費貸借契約を締結

審査を終えて融資を受けられるようになるまでに、少なくとも1か月程度はかかるでしょう。運用開始が早いほど、得られる収益は増加します。少しでも早く始めたい方は、現金一括購入のほうが向いているといえます。

🔵物件購入費用を抑えられる

ローンを利用すると、物件購入費用に加えて利息の支払いが生じます。例えば3000万円の物件を年利2%、元利均等方式にて30年間で返済する場合、トータルで約991万円の利息を支払わなければなりません。さらに、ローン手続き時には、印紙代や事務手数料などの諸経費が発生します。

現金で物件を購入する場合、上記のような費用はかかりません。諸経費を抑えられると、その分利回りアップを期待できます。

🔵ローンの返済を気にせず運用できる

ローンの返済があると、月々の利益をシビアに管理し続ける必要があります。空室によって家賃収入を得られない期間が長くなると焦ってしまうこともあるでしょう。

その点、現金で購入するなら返済について考える必要がありません。また、毎月の家賃収入から諸経費を差し引いたキャッシュフローが高い水準で安定し、精神的に余裕を持って経営を進められます。

2.不動産投資を現金だけで行う注意点

不動産投資を現金だけで行う注意点

ローンを組まずに投資用物件を購入するメリットの一方で、不動産投資の経営が自己資金額に左右されてしまうのが注意点です。ここでは、現金一括購入のメリットに隠れた注意点について、3つに分けて解説します。

🔵自己資金が減ってしまう

物件を一括購入すると、その分自己資金が減ってしまいます。多額の現金を一気に失うことになるため、自己資金額にある程度の余裕がなければ、その後起こり得るさまざまなリスクに対応できません。

不動産投資におけるリスク ・災害などにより多額の修繕費が必要になった
・空室期間が想像より伸びてしまった
日常におけるリスク ・仕事ができなくなり、不動産投資以外の収入を得られなくなった
・教育資金などまとまった資金が必要になった

不動産投資におけるリスクも、十分な備えができていなければ自己資金で補うことになるでしょう。十分な対応ができなければ、経営不振に至る可能性も考えられます。

🔵購入できる物件が限られる

現金だけで不動産投資を行う場合、自己資金で購入できる物件しか入手できません。しかしローンを組むのであれば、審査時に提示された融資可能額の範囲内で物件を選べます。

通常、不動産投資を始める際は、以下のような条件を満たす物件を探します。

・賃貸需要の高いエリア
・駅から近いなど、好立地
・その土地において需要のある間取り
・耐震構造が基準を満たしている

現金で物件を購入する場合、上記に加えて購入価格も条件のひとつとなりますが、これらを満たす物件は高額な傾向にあります。ローンを組んだほうが理想の物件を手に入れられる確率が上がるかもしれません。

🔵レバレッジ効果を狙えない

現金で物件を購入した場合、レバレッジ効果を狙えない点が懸念されます。レバレッジ効果とは、小さな自己資金で大きなリターンを得られることです。2000万円の自己資金で2000円の物件を購入するよりも、不動産投資ローンを活用して3000万円の物件を購入し、家賃を高く設定したほうが、見込み収益を期待できます。

レバレッジを活用しない不動産投資は、利益の回収に時間がかかり、投資規模を拡大させたい方には不向きです。

3.不動産投資でローンを利用するメリット

不動産投資でローンを利用するメリット

自己資金に少しでも不安がある場合、不動産投資ローンの活用を検討する方がほとんどでしょう。少ない自己資金で始められるメリット以外にも、「所得税を抑えられる」「レバレッジ効果を期待できる」など、経営中の利点が多くあります。ここでは、不動産投資でローンを利用するメリットについて解説します。

🔵少ない自己資金で始められる

ローンを活用する最大のメリットは、必要な初期費用を抑えられる点にあります。例えば、ローンの頭金として物件購入価格の1割~2割が必要だとしましょう。3000万円の物件を購入する場合でも、頭金として300万円~600万円程度と諸経費用の資金があれば始められます。

現金で一括購入するよりもハードルが低いといえるでしょう。また、ローンを活用すると少ない自己資金で大きなリターンを得られるレバレッジ効果にも期待できます。

🔵ローンの金利を経費として計上できる

不動産投資ローンにかかる金利は、確定申告の際に経費として計上可能です。通常、不動産投資で得られた利益には、経費を差し引いた金額に対して税金が発生します。そのため経費が大きくなるほど、税金は軽くなる傾向にあります。

修繕費や管理費、火災保険料など不動産投資の経費とできる項目はいくつかありますが、金利もまた大きな割合を占めるものです。ローンにかかる費用を少しでも抑えられる点は、大きなメリットだといえます。

🔵団体信用生命保険に加入できる

不動産投資ローンを活用すると、団信(団体信用生命保険)に加入できます。団信とは、万が一債務者が死亡もしくは高度障害状態となったとき、残りの返済を肩代わりしてもらえる保険のことです。

家族が経営を続ければ、完済された物件で家賃収入を得られるため、高いキャッシュフローでの不動産投資も期待できます。なお、団信の保険料はローンの金利に含まれていることが多く、別途支払いが必要なケースは多くありません。

🔵次のローンも通りやすくなる

ローンの審査では、申込者の属性やこれまでの金融情報から返済能力が確認されます。一度審査に通り、滞りなく返済できていれば、別のローンを組む際有利になる可能性が高くなるでしょう。今後も不動産投資を拡大させたいと考えている方にとってもメリットがあります。

4.不動産投資でローンを利用する際の注意点

不動産投資でローンを利用する際の注意点

確かなメリットのある不動産投資ローンですが、現金一括購入に比べて必要な費用が多く、返済リスクが高くなってしまいます。安定した経営を続けるには、返済リスクを抑えるための対策も必要です。ここでは、不動産投資でローンを利用する際の注意点を解説します。

🔵諸経費がかかる

不動産投資のローンを組む場合、物件の購入費用以外にも以下のような諸経費が必要です。

印紙代 ・金銭消費貸借契約に添付
・借入金額3000万円のとき、2万円
ローン事務手数料 金融機関によって異なる。数万円程度
抵当権登記設定費用、抵当権登記設定手数料 ・司法書士への報酬
・抵当権設定のための費用
団体信用生命保険料 基本的に金利に含まれる
ローン保証料 不要の場合もあり

上記の費用は、現金で一括購入する際には発生しない費用です。ローンは初期費用が少なくて済みますが、トータルでかかる費用は高くなってしまいます。

🔵返済リスクと向き合う

家賃収入は安定して得られるとは限りません。例えば空室リスクや災害リスクなど、注意していても回避しにくいリスクはあるものです。

諸々の事情で返済が難しくなった場合、物件は差し押さえられ、任意売却や競売によって現金化され、ローンの残債返済へと充てられます。それでも完済できない場合は、債務者の自己資金を充てなければならないケースもあるでしょう。

このような最悪の事態を防ぐためには、長期的な需要を見込める物件探しや、余裕を持った資金計画が重要です。

5.不動産投資は現金・ローンどちら派?

不動産投資は現金・ローンどちら派?

投資用物件を現金一括購入する場合、不動産投資ローンを活用する場合、それぞれメリット・注意点があることが分かりました。ここでは、現金一括購入が向いている方、ローンが向いている方の特徴について見ていきましょう。また、2つを併用するメリットについても触れています。

🔵現金一括購入が向いている人

現金での一括購入が可能なのは、多額の自己資金や高い資金力を持っている方です。購入後に起こり得る、さまざまなリスクにも対応できるほど余裕があるほうが安心でしょう。

「ローンを組みたくない」「審査に自信がない」といった方や、「希望の物件をなるべく早く購入したい」という方も現金一括購入が向いています。レバレッジ効果は期待できませんが、返済リスクを抑えて経営できるのは大きなメリットといえるでしょう。

🔵ローンが向いている人

ローンの活用が向いている方は、現金一括購入が向いている方とは逆の立ち位置にいる方ですが、他の要素も含みます。

・自己資金に余裕がない
・ライフステージが変化する可能性がある
・給料など安定した収入を得ている
・レバレッジ効果を期待したい

自己資金を使うことに不安がある方は、ローンを活用したほうが精神的負担を減らせます。また、ライフステージが変化する可能性がある場合も、ローンの利用が向いているでしょう。子どもの教育費や親の介護費といった突如の出費に備え、ある程度の自己資金を置いておきたいためです。

安定した収入を得ている方は審査に通りやすい点で有利です。低金利での借り入れも期待できるでしょう。

🔵現金とローンの組み合わせもおすすめ

「一括購入は難しいけれど、なるべくローンを組みたくない」という方は、多めの頭金とローンの併用が有用です。実際に、約2割の方が「物件購入価格の5割を自己資金で補った」という意識調査もあります。

頭金を多く入れると借入額を抑えられ、支払う利息も減らせます。また、借入希望額が少なければ審査にも通りやすくなります。現金払いとローン、それぞれのメリットを生かせる方法です。

参考:不動産投資家の実態に迫る!不動産投資に関する意識調査
第13回 不動産投資に関する意識調査 調査時期2021年6月18日(金)~6月28日(月)

6.現金一括購入かローンかで迷ったときの判断基準

現金一括購入かローンかで迷ったときの判断基準

自己資金に余裕があり、高い資金力を維持できる方は現金一括ローンが向いています。それ以外の方は不動産投資ローンを選択したほうが無難でしょう。とはいえ、どちらを選べばよいか判断しにくいという方向けに、3つの基準を紹介します。

🔵イールドギャップが十分に取れるか

購入を希望する物件のイールドギャップが十分期待できる場合は、ローンを組んでも長期的に安定した経営が可能でしょう。イールドギャップとは、借り入れの金利と実質利回りの差を指します。不動産投資で得られる収益とローン返済を比較することで、実質どの程度の儲けを得られているのか把握できます。

イールドギャップが大きいほど、融資によって大きなリターンを得られている、つまり「高いレバレッジ効果を生んでいる」ことになります。レバレッジ効果を期待できる借入であれば、ローンの活用は有用だといえるでしょう。

🔵不動産投資の拡大を目指しているか

不動産投資の拡大を目指している場合は、ローンを活用したほうがメリットは大きいといえます。次の審査において、現在の返済実績が評価されるためです。ただし借入額には限度があるため、次の融資まで考慮して借入額を検討しましょう。

また、物件の一括購入を検討している場合でも、不動産投資を拡大させたいときの初期費用が確保できるか不安な方は、ローンを活用したほうが安心です。

🔵担保性が高いか

担保としての価値が高い投資用物件がある方は、ローンを組むメリットが高いです。不動産投資ローンでは、申込者の属性や与信以外に物件の担保性が重視されるためです。

担保性の高い物件であれば、次の融資において共同担保に入れ、良い条件で融資してもらえる可能性が高まります。そこに返済実績が加われば、金融機関からの信用はさらに増すでしょう。

7.不動産物件購入に関する最新情報はGALA NAVIで

不動産投資を始める際の物件選びや購入方法は、資金力や投資を始めるタイミングなどによって最適解が異なります。長期的に安定した運用が実現するように、自分に合った方法を見つけなければなりません。

インターネット上にはさまざまな情報が飛び交っていますが、不動産投資やマネーに関する知識やノウハウを身に付けるのであれば、ぜひGALA NAVIをご活用ください。創業40年の業界のリーディングカンパニーであり、東証プライム市場上場企業でもあるFJネクストグループが運営しているサイトです。

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8.まとめ

まとめ

豊富な自己資金を所有し、高い資金力のある方は、投資用物件を現金で一括購入してもよいでしょう。一方で、少しでも自己資金を残しておきたい方や、高いレバレッジでの経営を目指している方は、不動産投資ローンを活用するほうがメリットを得やすいです。また、頭金を多く入れてローンと併用する手もあります。

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