民泊投資とは？メリット・デメリットや民泊市場の変遷について
民泊投資とは？メリット・デメリットや民泊市場の変遷について
- 不動産投資のGALA NAVI >
- お役立ちコラム >
- 資産運用 >
- 民泊投資とは？メリット・デメリットや民泊市場の変遷について
訪日観光客数の増加と2018年の「住宅宿泊事業法」（民泊新法）の施行以来、右肩上がりの成長を続けてきた日本の民泊業界に異変が起きています。
2020年年初からの新型コロナウイルス感染症の世界的流行で観光客は激減し、さらに、夏以降の回復も見通しが立たなくなってきています。
アフターコロナの状況下で、今後の民泊ビジネスはどうなるのでしょうか。
民泊投資とは
民泊投資とは、個人または法人が所有する住宅やマンションの一部を、旅行者などに短期で貸し出すことで収益を得る不動産投資の一種です。
旅館業法や住宅宿泊事業法（民泊新法）など、所定の法律に準拠したうえで運営しなければなりません。
近年では、インバウンド需要の回復や、柔軟な宿泊スタイルを求める旅行者の増加により、収益性の高い投資手法として再注目されています。
特に、都市部や観光地周辺においては、エリアの選定次第で安定的な収入が見込める点が魅力です。
また、長期の賃貸契約に比べて宿泊単価が高いケースも多く、管理や運営を外部委託することで効率化も図れます。
ただし、許可や届出などの行政手続き、騒音・ゴミ問題などへの配慮も求められる点には注意が必要です。
民泊投資のメリット
民泊投資には、一般的な不動産投資にない特有の利点がいくつかあります。
こちらでは、民泊投資が持つメリットについて解説します。
高収益が期待できる
短期的な宿泊貸しのため、長期賃貸と比較して宿泊単価が高く設定されやすい傾向にあります。
たとえば観光地や都市部など宿泊需要の高い地域では、稼働率次第で月々の収入が通常の賃貸以上になるケースもあります。
そのため、上手に運営できれば年間の収益性が大きく向上する可能性があります。
空室リスクの分散
一般的な賃貸物件は、入居者が退去すれば次の契約まで収入がなくなります。
一方、民泊では複数の宿泊者に短期間で貸し出すスタイルのため、空室の影響を最小限に抑えることができます。
観光シーズンやイベント開催時など、稼働率が上昇するタイミングを見極めることで、収益の安定化も図れます。
柔軟な運用が可能
物件の所有者自身が、稼働のタイミングや宿泊料金の設定などを柔軟に調整できる点も魅力です。
また、自身で一時的に利用することもできるため、セカンドハウスとしての活用も検討可能です。
管理委託による効率的な運営
最近では、民泊物件の清掃、鍵の受け渡し、ゲスト対応を代行する専門事業者が増えています。
こうした管理サービスを活用することで、初心者でも手間をかけずに運用を始められるようになっています。
民泊投資は条件を整えて運用すれば、高収益が狙える点で魅力的な選択肢です。
ただし、収益性だけに目を奪われず、物件のエリア選定や運営体制、法的要件をしっかりと確認することが重要です。
民泊投資のデメリット
民泊投資には多くの利点がある一方で、慎重な対応が求められる課題もあります。
以下にて、民泊投資に関するデメリットをご紹介します。
許可や届出などの手続きが複雑
民泊を運営するには、旅館業法や住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出や許可が必要です。
特区民泊制度を利用する場合は、自治体ごとに異なるルールが存在し、制度の理解や手続きに時間を要するケースもあります。
これらの規制を無視すると、営業停止や罰則の対象になる可能性があるため、慎重な対応が不可欠です。
初期費用とランニングコストがかかる
物件購入費用に加え、家具や家電、アメニティの導入といった初期投資が必要です。
さらに、清掃費や光熱費、プラットフォーム手数料など、継続的に発生する維持費も考慮しなければなりません。
想定収益と費用のバランスを事前にしっかりとシミュレーションしておく必要があります。
周辺住民とのトラブルの可能性
宿泊者の騒音やゴミ出しのマナーなどにより、近隣住民との間でトラブルが発生するリスクがあります。
こうしたトラブルは物件の評判や運営継続にも悪影響を与えることがあります。
管理会社に運営を委託したり、利用規約を明確にしたりすることで、事前の対策が求められます。
観光需要に左右される
民泊市場は、観光やインバウンド需要の変動に強く影響されます。
新型コロナウイルス感染症の拡大時には、旅行制限により稼働率が大幅に低下した事例もあります。
将来の景気動向や国際情勢を見越した運用が不可欠です。
民泊投資を検討する際は、収益性だけでなくリスク面も十分に理解し、長期的な視野で判断することが重要です。
民泊市場の変遷
民泊市場はこの数年間で大きく様変わりしており、制度や環境の変化により投資判断にも影響を及ぼしています。
ここでは、市場の主な転換点と現在までの回復過程を時系列で解説します。
低迷期（2020年～2021年）
この時期はコロナ禍直撃でインバウンドが消滅し、民泊業界が大打撃を受けた時期です。
観光庁によると、民泊の届け出があった全国の住宅数は2020年4月10日時点で2万5,511件。
新法施行当初は2,211件でしたので、約11.5倍に増加しました。
しかし、新型コロナウイルス感染症の世界的流行の影響を受け、3月の訪日外国人客数は前年同月比93.0%減の19万4000人にまで激減しました。
それと同時に、民泊の利用者数も大幅に減っています。
開業しているだけで赤字となるために、休業や事業廃止を決める事業者も増えています。
4月10日時点での事業廃止件数は4,126件。
1月9日時点（2,843件）と比較して約1.45倍に増加しています。
転換期（2022年）
この時期になると新型コロナウイルス感染症の影響で停止していた観光需要が徐々に回復し、水際対策も段階的に緩和されました。
これにより、国内観光や地方移住を目的とした短期宿泊ニーズが高まり、一部の地域では民泊物件への問い合わせが増加する傾向が見られました。
また、国が進める「観光立国再始動」によって、宿泊施設の多様化が再評価され、民泊にも注目が集まりはじめた時期でもあります。
ただし、インバウンド需要の本格的な回復はまだ先であり、オーナーにとっては準備期間とも言える過渡期でした。
回復期（2022年後半～2025年現在）
2022年後半以降はインバウンド需要の再開に伴い、民泊市場は急速に回復基調へと移行しました。
2023年には訪日外国人観光客数がパンデミック前の水準に近づき、それに伴い稼働率・宿泊単価も回復傾向にあります。
また、都市部や観光地だけでなく、地方エリアにおいてもリモートワークやワーケーション需要の高まりが見られ、民泊の用途が広がっています。
近年では法人向け長期滞在プランの導入や、ITを活用した無人運営体制の整備が進み、投資対象としての魅力が一層高まっています。
このように民泊市場は、観光回復とテクノロジーの進化によって、持続的な成長の道を歩みつつあります。
「新型コロナに負けない！」民泊業者の新サービスも
観光客による民泊需要が減少するなかで、生き残りを賭けた新たなターゲットの掘り起こしを狙う動きも出てきました。
「コロナ離婚」を防げ！民泊施設を「一時避難所」に利用
ある民泊のスタートアップ企業では、新型コロナウイルスの感染拡大防止による外出自粛やテレワーク開始によって、家庭内の仲がぎくしゃくしてしまった夫婦向けに民泊施設を貸し出す新サービスを始めました。
仲の良い夫婦でも、長時間一緒にいれば日々のストレスも積み重なります。
「テレビの音がうるさい」「家事を手伝わない」などの不満がたまり、家庭内暴力に発展したり、夫婦喧嘩の末に「コロナ離婚」につながったりすることもありえます。
日本の狭い住環境では、テレワークのために快適な空間を整えることも難しく、家族がいると集中して仕事ができないという悩みを抱える方もいます。
このようなニーズをとらえ、この新サービスでは、観光客減で稼働率が低下した民泊施設を、夫婦が一時的に距離を置くための「一時避難所」やテレワーク、休憩用に提供しています。
賃貸への再転用、シェアハウスの運営なども
民泊での運用を停止して賃貸物件に再転用したり、シェアハウスに業態変更したりという動きもあります。
「コロナ禍」が本格化した3～4月はちょうど異動シーズンで賃貸需要が高まる時期です。
先の見えない状況で稼働率の低い民泊を続けるよりは、と賃貸向けに切り替えたオーナーの方も多く出てきています。
また、民泊から撤退した事業者から民泊施設で使用していた家具を回収し、シェアハウスや新規参入者への再販を支援するビジネスへの需要も急増しています。
民泊よりも長期の利用が見込めるシェアハウスに物件を転用する動きもあります。
ただ、シェアハウスについても先行きが見通しにくくなっています。
欧米人観光客の長期滞在が激減したうえ、コロナ禍で中小企業の倒産や人員整理が始まり、シェアハウスの利用層である若年層の雇用が不安定になっているためです。
また、複数が生活空間をシェアするために感染症対策に注意を払わねばならないこともマイナス要因でしょう。
民泊ビジネスは今が正念場
民泊ビジネスは新型コロナウイルス感染症の世界的流行で厳しい状況に置かれています。
新型コロナウイルス感染症のワクチン開発にはまだ時間が必要といわれており、終息には数年かかるという見通しもあります。
新型コロナウイルス感染症流行拡大による社会的、経済的混乱を経験した後の世界は、これまでの生活・行動様式には戻れず、「ニューノーマル（新常態）」に適用する必要があるともいわれています。
デジタルの力を利用して見知らぬ人同士がつながる「シェアリングエコノミー」ブームに乗って成長した民泊ビジネスも、ニューノーマルのなかで新たな未来を模索する時期となっているのかもしれません。
株式会社FJネクストが運営しております。
資産運用型（投資用）マンションの多面的なメリットやリスク回避方法などはもちろんのこと、
資産運用・ライフプラン、マネーや不動産投資に関する身近なテーマから豆知識など、
さまざまな内容のコンテンツを随時発信してまいります。
また会員登録していただいた皆様にはここでは手に入らない特別な情報もお届けしております。
より多くの皆さまの資産運用・ライフプランニングに役立つサービスとして、ご活用いただけましたら幸いです。
関連記事
資産運用・ライフプラン 人気コラム
-
2017年08月16日（水）
現在の30代が65歳以降に受け取れる年金額を知っていますか？ 33歳既婚者と37歳独身者を例に、将来の年金受給額を試算します。正確な受給見込額を抑えて老後のプランについて検討しましょう。
-
2024年11月22日（金）
夫婦ともに高収入の共働き、いわゆる「パワーカップル」が新富裕層として注目を集めています。ニッセイ基礎研究所の調査などをもとに、パワーカップルの資産形成スタイルをみていきましょう。
-
2017年10月16日（月）
「なんとかなる」では危険すぎる！家計のキャッシュフロー表でライフイベントの準備をしよう
キャッシュフロー表を作成すると、将来のライフイベントで資金が不足するのかどうかを予測することができます。将来的に余裕のある生活を送るためには、毎月の支出をどの程度に抑え、働いている時にどのくらい貯蓄すればよいのか、キャッシュフロー表を作成することでその目安が見えてきます。