不動産投資は、株式や債券と同様に伝統的な投資手法のひとつです。しかし、手軽に購入できる金融資産と比べて「リスクが高い」と感じる方もいるのではないでしょうか。

不動産は高額な資産であるため「ローンを組んでまで、なぜやるの？」と疑問を抱く方がいても無理はありません。ここでは、不動産投資ならではの魅力について、他の投資先と比較しながら解説します。

また、不動産投資に興味があるものの、「今」始めるべきか悩んでいる方もいるでしょう。最新の不動産市況が気になる方も、ぜひご一読ください。

１．なぜ不動産投資をやるの？不動産に投資する7つのメリット

不動産投資は、収益物件を第三者へ賃貸して利益を得る投資手法です。昨今は株式、債券、投資信託など多数の投資先があり、個人が気軽に投資できる環境が整っています。

数ある投資先の中で「なぜ不動産投資なのか」が気になる方に向けて、不動産に投資するメリットを7つ紹介します。

🔵効率良く資産を拡大できる

不動産投資では、融資を利用して効率良く資産を拡大できます。例えば、投資のための資金が1000万円あるとしましょう。一般的に、株式や債券で購入できる資産は、最大1000万円分です。

一方、不動産投資では自己資金と融資を合わせて、1000万円を超える物件を購入できます。購入資金が1000万円と3000万円とでは、後者のほうが物件の選択肢が豊富です。同等の利回りであれば、物件価格が高額であるほど期待できる家賃収入は多くなります。

このように、自己資金と融資を合わせて収益性を高めることを「レバレッジを効かせる」といいます。

株式投資においても「信用取引」であれば、レバレッジ効果を期待できるでしょう。信用取引とは、現金や株式など担保を差し入れて、担保価値以上の取引ができる手法です。ただし、株価が予想外の値動きをした場合、担保価値以上の支払いが生じるリスクがあるため注意が必要です。

🔵生命保険の効果がある

不動産投資では、ローン契約時に団信（団体信用生命保険）へ加入できる場合があります。団信とは、ローン契約者が返済期間中に死亡または所定の高度障害状態になったとき、残債が0円になる保険です。

団信へ加入しておけば、万が一のことがあっても遺族へ債務を残さずに資産のみを残せます。債務が残らないため、オーナーを引き継いで家賃収入を得る、不動産を売却してまとまった資金を得るなど、残された家族が自由に選択できるでしょう。

🔵私的年金代わりになり得る

私的年金の形成として「なぜ不動産投資をやるのか」というと、インカムゲインが安定しているためです。

インカムゲインとは、資産を保有中に得られる利益です。株式投資では配当、不動産投資では家賃収入がインカムゲインに該当します。株式の配当は発行元である企業の業績に大きく左右され、業績次第では0円になる可能性もあります。

一方、家賃収入は入居者が滞納しない限り、毎月安定して得られる収入です。収入の安定性に加えて金額の変動が少ない点も魅力です。総務省の「平成30年住宅・土地統計調査」によると、賃貸住宅における平均家賃の上昇率は、2013年から2018年の5年間で約3.0％でした。長期目線では多少の変動がありますが、入居者の支払う家賃が短期で大きく変動するケースは限定的でしょう。

参考：『総務省　平成30年住宅・土地統計調査』

🔵本業にかかる所得税・住民税を節税できる

不動産投資で節税できる理由は、投資による不動産所得と本業の給与所得や事業所得を損益通算できるためです。損益通算とは、不動産所得で生じた赤字と他の所得で生じた黒字を相殺できる制度です。所得税は所得が高い方ほど税金の負担が重くなるため、損益通算で本業の所得を圧縮すると税金の負担軽減につながります。

「赤字」と聞くとネガティブな印象を与えるかもしれません。しかし、不動産投資による節税では、減価償却費を利用して赤字を作ります。減価償却費とは、経年劣化によって建物の価値が下がった金額を経費計上するための勘定科目です。会計上で経費として計上するものの、実際に支出が生じる訳ではありません。

購入する物件によっては1年間で計上できる減価償却費が大きくなり、本業にかかる所得税・住民税に大きな節税効果を期待できます。

🔵相続税の負担を軽減できる

財産ごとの評価手法の違いを利用し、相続税対策として不動産に投資する方もいます。相続税は、課税対象となる相続財産の評価が高い方ほど税金の負担が重くなる仕組みです。ただし、財産の種類によって評価の基準が異なるため「何を」相続したのかによって税額が異なります。

例えば、5000万円の預貯金は時価で計算されるため、5000万円と評価されます。一方、建物の評価基準は固定資産税評価額、土地の評価基準は路線価や固定資産税評価額です。

一般的に、路線価や固定資産税評価額は時価よりも低く設定されているため、現金よりも遺産の評価額が低くなります。したがって、遺族が納める相続税の負担軽減につながります。

🔵リスク分散になる

不動産は現物資産であるため、インフレ対策として有効的な手段のひとつです。「預貯金は資産価値が下がらない」と考える方もいるのではないでしょうか。

インフレとは、物価の上昇によって通貨の価値が相対的に下がることです。つまり、インフレの局面において、現金のみでの保有は資産価値が目減りするリスクを伴うといえるでしょう。

「物」である不動産の価値はインフレ時に上昇する傾向にあるため、資産価値が下落するリスク分散の効果を期待できます。

🔵将来の選択肢が複数ある

不動産を「最終的にどうするのか」考えることを「出口戦略」と呼びます。不動産の出口戦略は売却だけではありません。老後のマイホームや成長した子どもの住まいなど、複数の選択肢があります。

一方、株式や債券、投資信託といった金融資産は換金する権利がある資産であるため、保有または売却に限られます。投資としての価値に加えて「物」として利用できる点は、不動産投資ならではのメリットです。

２．不動産投資を「今」やるべき理由｜最新の不動産市況

「不動産投資を始めるタイミング」を悩んでいる方もいるのではないでしょうか。ベストなタイミングは人それぞれですが、不動産投資を始めるのであれば早いタイミングをおすすめします。ここでは、10年後、20年後ではなく「今」不動産投資をやるべき理由を解説しましょう。

🔵ローン利息の負担が少ない

昨今は、不動産投資の要となるローン金利が低水準です。低金利の間に物件を購入しておくと、購入にかかる利息の負担を抑えられます。

2016年1月以降、日本銀行によるマイナス金利政策が続いています。マイナス金利政策とは、金融機関が日本銀行へ預ける預金金利の一部をマイナスにすることです。

預金残高の多い金融機関は、マイナス金利によって損をしてしまうため融資に積極的になります。この影響で住宅ローンをはじめ、各種ローン金利は歴史的な低水準です。

日本銀行は、今後の金融政策に関して「現状維持」との方針を示していることから、低金利の時代はしばらく続く可能性があります。とはいえ、経済情勢は日々変化するものです。現在のマイナス金利政策が、将来にわたって継続される保証はないでしょう。

🔵不動産価格は上昇傾向

国土交通省の調査によると、不動産投資家向けの融資額は2016年度を境に減少傾向です。

2016年度以降、金融機関による新規貸出額が減少している理由のひとつに、スルガ銀行の不正融資問題で一棟物件を中心とした融資審査が厳格化したことがあります。

一方、投資家の意欲は旺盛です。不動産価格の動向を把握する指標のひとつである「不動産価格指数」は2013年頃から上昇傾向にあり、特にマンション価格の上昇が顕著です。

地域や対象の物件によって相場が異なるため一概にはいえませんが、賃貸需要の高い傾向にある都市部の物件は、今後も価格が上昇する可能性があります。資産価値の高い物件は金融機関からも高く評価される傾向のため、融資審査でも有利です。10年後、20年後に購入するよりも「今のうちに買っておいたほうがよい」という見方ができます。

参考：『国土交通省　令和3年度　民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書』

参考：『金融庁　投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果（主なポイント）』

参考：『国土交通省 不動産価格指数（令和4年9月・第3四半期分）』

🔵資産形成は早いほうが有利

キャピタルゲイン（売買差益）を狙う手法が主流の株式投資とは異なり、不動産投資はインカムゲインを狙う手法が主流です。長期的に安定して収入を得られるのであれば、早く始めたほうが多くの利益を得られます。

早期に始めるほどローン完済時期も早まるため、2件目、3件目と資産を拡大できます。現役世代の方が始めることで、老後までの時間を有効活用できるでしょう。

🔵再開発地域では資産価値の上昇を見込める

都市部を中心に、再開発が進んでいる（または計画されている）地域が多数存在します。2023年以降に再開発事業の工期を迎える地域は、将来的に資産価値の上昇を見込める可能性があるでしょう。不動産投資において、資産価値が上昇する地域の選定は容易ではありません。しかし、きちんと情報収集することで立地選定による大きな失敗を回避できます。

３．不動産投資のリスクと対策｜失敗しやすいケースとは？

「投資」である以上、不動産投資には複数のリスクが潜んでいます。

不動産投資で失敗しやすいケースは、情報収集を怠ったケースです。上記の通り、不動産投資で起こり得るリスクは、対策によってある程度コントロールできます。大きな失敗をしないためには、事前に情報収集することが大切です。

4．失敗を防ぐ物件・不動産会社選びのポイント

不動産投資に興味があっても、不安が先行して行動に移せない方もいるのではないでしょうか。「購入するならどんな物件がよいのか」「相談するならどんな不動産会社がよいのか」。このように悩んでいる方に向けて、物件や不動産会社選びのポイントを解説しましょう。

🔵物件選びのポイント

物件選びのポイントは「立地」と「物件のスペック」です。不動産投資で失敗しないためには「入居者が集まる物件を購入すること」が重要といえます。購入前に現地調査を行い、周辺環境や物件の状態を確認しましょう。

【物件選びのポイント例】
・都心へのアクセスの良さ
・最寄り駅からの距離
・周辺の生活施設や公共施設の有無
・日当たりや風通しの良さ
・耐震性
・セキュリティの高さ※
・廊下やエントランスなど共用施設の管理状態※
※主にマンションの場合

新築物件の場合は、工事中のため内装を確認できない可能性があります。その場合、収益物件の建築・販売に実績豊富な企業が手掛ける物件を選定するとよいでしょう。

また、不動産には物件種別や築年数による分類があります。「新築 or 中古」「ワンルーム or 一棟 or 一戸建て」などがその一例です。投資対象によって特徴が異なるため、自分に合った物件を選定することが大切です。

🔵不動産会社選びのポイント

不動産業といっても、売買、仲介、管理など複数の業態があります。不動産投資に関連する事業は物件購入前と購入後で異なるため、事業内容の違いを理解しておくとよいでしょう。

【物件購入前の関連事業】
売買：主に自社が保有する物件を取り扱う（自社が売主となる）
売買仲介：他社や個人が売主となる物件の取引を仲介する

【物件購入後の関連事業】
入居者管理：家賃の集金代行や契約手続きなど、入居者の管理を行う
建物管理：修繕対応や共用部の清掃など、建物の管理を行う

不動産業に必要な専門性は幅広く、事業内容によって専門性が分かれます。相談先である不動産会社が、どの事業を得意としているのかを確認しましょう。

不動産会社によっては、仕入れから管理まで一貫して対応しているところもあります。自社で全ての事業に対応している不動産会社は、不動産投資の関連事業に対するノウハウを蓄積している可能性が高いといえます。

５．不動産投資の情報収集に「GALA NAVI」がおすすめの理由

初期投資にかかる金額が大きな不動産投資には、失敗すると人生を狂わせてしまうほどの影響力があることも事実です。始める前にはきちんと情報収集をして、リスクへの対策を取りましょう。

不動産投資に関する情報収集には、「GALA NAVI」への登録がおすすめです。GALA NAVIとは、FJネクストグループが運営するwebサイトです。仕入れから管理まで一貫したサポートを行うFJネクストグループでは、質の高い情報提供を心掛けています。

GALA NAVIへ登録いただいた方には、会員限定コンテンツや物件の最新情報をお届けします。この機会にぜひご登録ください。

６．まとめ

不動産投資は、安定したインカムゲインや現物資産ならではの強みなど、他の金融資産とは異なる特徴を持ちます。昨今は不動産投資家にとって追い風となる条件がそろっているため、始めやすいタイミングといえるでしょう。

ただし、投資にはリスクが付きまといます。事前に情報収集をしておかないと、大小さまざまな損害を被るかもしれません。そのような事態を避けるためにも、ぜひGALA NAVをお役立てください。

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