不動産投資の歴史はいつから？人気の理由や今後の展望を解説
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老後2000万円問題やインフレの加速などにより、資産運用の重要性が増しています。資産運用のひとつの手段として不動産投資がありますが、実は歴史が深いことをご存知でしょうか。
本記事では、不動産投資の歴史を振り返るとともに、不動産投資市場の現状や今後の見通しについて考えます。不動産投資の歴史や本質を知り、不動産価格が大きく変動する背景なども押さえておきましょう。
１．不動産投資の歴史は2500年前のギリシャから始まった？
日本において「不動産投資」という言葉が身近になってきたのは近現代の話でしょう。しかし歴史をさかのぼると、2500年前の古代ギリシャで不動産投資に近いものが行われていたとようです。
当時のギリシャでは、土地の所有者などを記載した杭が打たれていたとの記録があります。現在の日本でも土地の境界を明確にするための杭が打たれており、根本的な仕組みは類似しているといえるでしょう。
２． 日本における不動産投資の歴史（江戸～昭和）
日本における不動産投資の歴史をさかのぼると、起源となったのは江戸時代といわれています。明治時代には専業の不動産業者が登場し、不動産の取引が活発化していきます。ここでは、江戸時代から昭和時代における不動産投資の歴史を振り返りましょう。
🔵江戸時代に日本で初めて不動産賃貸が行われた
日本で初めて不動産賃貸が行われ、土地や家屋の取引が活発化したのは江戸時代といわれています。江戸時代における庶民の代表的な住宅は「長屋」といわれる集合住宅であり、土地の所有者である町人や武士などが賃料を得ていました。
「口入業者」といわれる仲介業者や、賃貸管理を行う「家守」という管理業者も存在したとされています。現在の不動産業のルーツになっているといえるでしょう。
🔵明治時代に専業の不動産業者が誕生
1643（寛永20）年以来「地所永代売買」が解禁され、土地の売買が全国的に認められるようになったのが1872（明治5）年のことです。不動産の仲介や管理を行う専業業者が誕生するきっかけにもなりました。三菱・三井・住友・安田といった財閥が多くの土地を有し、不動産取引がさらに活発化します。
また1896（明治29）年に創業した「東京建物」により、住宅ローンの原型となる「割賦販売方式」での不動産売買も行われるなど、不動産業にとっては大きな変化があった時代です。
🔵大正時代にかけて不動産取引が活発化
不動産売買が活発化し、明治末期から積極的に都市開発が行われました。1913（大正2）年から1919（大正8）年にかけて地価が大きく上昇し、市街地（東京・京都・大阪・横浜・神戸・名古屋）ではおよそ4倍に上昇したとされています。
また、1914（大正3）年に勃発した第一次世界大戦が1918（大正7）年に終戦し、その後は東京都の人口が大きく増加しています。1923（大正12）年の関東大震災も相まって住宅不足が深刻化する中、大正後期にはアパートのような重層集合住宅を取り扱う不動産業者も登場しています。
参考：『戦間期日本における地価変動と銀行貸出の関係について』
🔵昭和時代に宅地建物取引業法が成立
住宅不足を補うべく重層集合住宅が増えつつある中で、1939（昭和14）年に第二次世界大戦が勃発します。
空爆による甚大な被害を受け、日本の住宅不足はさらに深刻化しました。終戦後は徐々に不動産業が再開されましたが、当時は不動産業者を規制する法律がなく、悪質な業者が多数存在したといわれています。
そのような状況を受け、1952（昭和52）年に「宅地建物取引業法」が施行されました。宅地建物取引業法によって不動産業者が登録制となり、業務に明確なルールが設定されています。
🔵昭和後期に土地神話が誕生
昭和後期になると、「地価は必ず値上りする」「土地を持っていれば絶対に損をしない」といった風潮が強まりました。当時の状況は「土地神話」とまでいわれています。実際に、東京都区部においては1983（昭和58）年から1986（昭和61）年にかけて2倍以上に地価が上昇しました。
土地神話により、所有する土地を担保にして金融機関から融資を受け、さらに土地を購入するといった動きが活発化したといいます。土地を担保にした安易な融資も横行し、転売を目的とする「土地ころがし」や、土地を強引に買い取る「地上げ」が社会問題となりました。
３．日本における不動産投資の歴史（平成～令和）
江戸時代から昭和時代にかけて不動産投資が広く普及し、不動産価格の上昇も見られました。しかし、平成時代から令和時代にかけてバブル崩壊やリーマンショックといった世界的な混乱が起こります。不動産業界への影響も大きく、激動の時代となりました。ここでは、平成時代から令和時代における不動産投資の歴史を振り返りましょう。
🔵バブル崩壊で土地神話も崩れ去る
1990（平成2）年から1991年（平成3）年、首都圏を含めた多くの地域において地価がピークとなり、バブル崩壊とともに下落に転じます。
バブル崩壊の主な要因となったのは、1989年（平成元）年から1990（平成2）年にかけて行われた金融緩和の縮小や総量規制の実施です。総量規制によって融資額の総量が制限され、土地を購入したくても金融機関の融資が受けにくくなりました。
政策により地価の高騰に歯止めがかかったことで、土地の売買による利益（キャピタルゲイン）を得ることが容易ではなくなり、土地神話は崩れ去りました。
🔵2001年にJ-REIT（不動産投資信託）が上場
J-REITとは、投資家から預かった資金を不動産などに投資し、賃料収入や売買差益を投資家に分配する不動産投資信託のことです。2001（平成13）年9月にJ-REITが上場したことにより、少ない資金でも間接的に不動産投資を行えるようになりました。
2001年の段階では2銘柄（時価総額約2600億円）しか上場していませんでしたが、2007（平成19）年3月末には41銘柄（時価総額約6兆3000億円）まで増加し、J-REIT市場は大きく拡大しています。
🔵リーマンショックで不動産業界も大ダメージ
2008（平成20）年、サブプライムローン問題などの影響によって米大手証券会社のリーマン・ブラザーズが破綻し、世界的な金融危機が訪れました。リーマンショックによってさまざまな資産の価格が大きく下落し、日本の不動産価格にも大きな影響を及ぼすことになります。
公示地価の推移を見ると、リーマンショック前までは上昇傾向にあったことが分かりますが、その後大きく下落し、低迷が続きます。2013（平成28）年に「アベノミクス」がスタートするまでは景気回復の兆候が見られず、不動産業界にとって厳しい状況となりました。
🔵アベノミクスで不動産投資の普及が加速
2013（平成28）年から2020（令和元）年にかけて、当時の首相である故・安倍晋三氏を中心に大規模な経済政策が行われました。不動産業界にとって追い風となったのは、日本銀行による「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」の導入です。
金融機関が日本銀行に預ける当座預金の金利がマイナスに引き下げられたことにより、企業や個人への融資を積極的に行うようになりました。不動産投資ローンに注力する金融機関も増えたことから、会社員にとっても不動産投資が身近となり、普及が加速します。
🔵コロナショックで事業用不動産が苦戦
新型コロナウィルス感染症の感染拡大を受け、2020（令和元年）年以降は日本でも大きな混乱が起こります。数度の緊急事態宣言が発表され、飲食業や旅行業、ホテル業など多くの業種が苦戦を強いられた結果、テナントを撤退する動きも見られました。
不動産価格指数の推移を見ると、居住用不動産には大きな影響はありませんでしたが、商業用不動産への影響は目立ちます。しかし、バブル崩壊やリーマンショックの時のように大幅かつ長期的な下落とはならず、2020年の後半辺りから上昇に転じています。
４．不動産投資の現状や今後の展望
将来への漠然とした不安により、資産運用のひとつとして不動産投資を検討している方もいるでしょう。コロナショックで多少の揺れがあった不動産投資業界ですが、インフレの加速や金利の上昇など、今後の動向も注視する必要があります。ここでは、不動産投資の現状や今後の展望について解説します。
🔵将来への不安を認識する人が増えた
老後2000万円問題やコロナショックの影響などにより、将来への不安を抱えている方が増えたのではないでしょうか。加えてインフレや円安が加速したことで家計における支出は増加傾向にあり、不安は増すばかりかもしれません。固定費の削減だけではなく、円資産以外へのシフトなど、資産運用によって将来へ備えることの重要性が増しています。
そのような状況の中、資産運用の一環として人気が高まっているのが不動産投資です。インフレ対策としても有効であり、運用次第では中長期的に安定した家賃収入が期待できることから、副業としても人気が高まっています。
🔵外国資本の投資が増加
コロナショックによって国内の投資家の投資意欲は低下したものの、外資系ファンドの積極的な取得が続いています。一例として、2020年に米大手投資ファンドのブラックストーン・グループが日本の不動産に52億ドルを投資したと発表されています。
さらに2022年は歴史的な円安となり、外資系ファンドにとっては日本の不動産が安く取得できる状態となっています。しかし、FRB（米連邦準備制度理事会）が利上げを発表し、景気後退への懸念が強まったことから、不動産取得に対して慎重な姿勢も見られるようになりました。
🔵金利上昇の影響が懸念される
FRBやECB（欧州中央銀行）などが利上げに踏み切る中、日本銀行が長期金利の変動幅の上限を0.50％（従来は0.25％）に引き上げると発表しました。事実上の利上げを受けて、各金融機関は固定金利を引き上げています。
住宅ローンや不動産投資ローンの適用金利が上昇することで、不動産取得にかかる費用が増加します。今のところ変動金利は上昇していませんが、今後の金利動向によっては不動産投資への需要が低下する可能性も否定できません。
５．不動産投資の歴史を知れば物件価格の適正水準も予測しやすい
不動産投資の歴史を知ることで、不動産価格が上下する背景を知ることができます。バブル崩壊前には地価の高騰や土地売買の過熱が起こり、その後の政府の経済政策によって不動産価格が大幅に下落しました。
一方で、アベノミクスでマイナス金利が導入されたことによって金融機関のローン金利も低下し、不動産取引が活性化、価格も上昇しています。不動産価格が変動する要因は経済的な要因だけではありませんが、歴史とともに不動産価格や金利、人口などのさまざまなデータを振り返ることで、物件価格の適正水準を予測しやすくなるでしょう。
６．不動産投資の知識や最新の物件情報はGALA NAVIで
不動産投資の歴史を知り、実際に取引を始めようと思っても、必要となる知識や情報は他にも多くあります。しかし、どのように不動産投資の知識や情報を得ればよいか分からない方もいるでしょう。
資産運用型マンション「ガーラマンションシリーズ」を展開するFJネクストグループは、自社サイト「GALA NAVI」で情報を発信しています。不動産投資に関する知識や最新の物件情報などを豊富に取り扱っているため、学習ツールや情報収集ツールとしてご活用ください。
７．まとめ
日本における不動産投資の歴史は江戸時代からと長く、今後も資産運用の一環として活用されていくでしょう。しかし、経済状況の変化や不動産価格の変動を予測することは簡単ではありません。信頼できる不動産会社のアドバイスを参考にし、適切なタイミングで投資を行うことが大切です。
FJネクストグループは、創業から40年以上培ったノウハウを基に、不動産投資を成功に導くためのサポートをします。不動産投資の知識や最新の物件情報が知りたいといった方だけではなく、信頼できるパートナーをお探しの方もぜひFJネクストグループにご相談ください。
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