不動産投資におけるROIとは？計算方法や使い方を解説
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ROIは不動産投資における重要な指標のひとつです。物件の具体的な収益力を把握できるため、投資判断に役立ちます。ROIなどの重要指標を理解しておくと、投資物件を多角的な視点で分析できるでしょう。
とはいえ、ROIについて、「実は正確に把握していない」という方もいるかもしれません。そこでこの記事では、ROIの意味や計算方法、活用方法、ROIと似た指標などについて詳しく解説します。
１． 不動産投資のROIとは？実質利回りとの違い
ROIとは、「投資利益率（または投資収益率）」のことです。投資した資本に対して、利益がどれくらい得られたのかを表す指標です。正確には「Return On Investment」といい、略称として「アールオーアイ」や「ロイ」と呼ばれています。
ROIが高い物件は、投資した資本に対して利益が大きいことを表すため「投資対象として効率が良い」と判断できます。
物件の収益力を表す代表的な指標に「実質利回り」がありますが、実質利回りは不動産購入・運営にかかる費用を考慮し、投資金額に対する年間収益の割合を示す数値です。
計算方法は「（年間の家賃収入-年間の諸経費）÷（物件の購入価格+購入時の諸経費）×100」であり、ROIでは考慮するローン返済額は計算に入れません。この点だけでも、両者が似て非なる指標であることがよく分かるでしょう。
２．ROIの計算方法
不動産投資のROIは、比較的簡単な計算方法で求められます。ROIの計算方法を把握しておくと、物件の収益力を知りたいときや収支計画を立てたいときに役立ちます。ここでは、ROIの計算方法と2つのシミュレーションを見ていきましょう。
🔵年間キャッシュフロー÷購入総額×100
ROIは、以下の計算方法で求められます。
・年間キャッシュフロー÷購入総額×100
「年間キャッシュフロー」は、年間の賃料収入から不動産運用にかかった費用を差し引いた金額です。具体的な費用は、以下のとおりです。
・修繕費
・管理費
・ローン返済額
・管理委託手数料
・固定資産税
・都市計画税
また「購入総額」は、物件価格と購入時の諸費用のことです。諸費用は不動産会社への仲介手数料、不動産取得税、登録免許税、火災保険料なども含みます。
🔵ケース1.区分マンション
ここでは、以下の条件で区分マンションのROIを計算してみます。
■シミュレーション条件（区分マンション）
物件購入価格・諸費用：2000万円
自己資金：200万円
ローン借入額：1800万円
ローン返済期間：30年
ローン金利：2.0%
ローン返済額：年間約80万円
年間賃料収入：132万円（1戸×賃料11万円）
管理費・修繕費：年間8万円
その他経費：年間6万円
■年間キャッシュフロー
132万円-（80万円+8万円+6万円）=38万円
■ROI
38万円÷2000万円×100=1.9%
上記のとおり、区分マンションのROIは1.9%です。ただし、これらはあくまでもシミュレーションであり実際の数字とは異なります。
🔵ケース2.一棟アパート
一棟アパートのROIシミュレーションは、以下のとおりです。
■シミュレーション条件（一棟アパート）
物件購入価格・諸費用：5000万円
自己資金：500万円
ローン借入額：4500万円
ローン返済期間：30年
ローン金利：2.0%
ローン返済額：年間約200万円
年間賃料収入：432万円（6部屋×賃料6万円）
管理費・修繕費：年間45万円
その他経費：年間25万円
■年間キャッシュフロー
432万円-（200万円+45万円+25万円）=162万円
■ROI
162万円÷5000万円×100=3.24%
上記のシミュレーションでは、一棟アパートのROIは3.24%と出ました。区分マンションとは購入価格や運用時の費用が異なるため、年間キャッシュフローやROIも異なります。
３． ROIと似たCCRとは
ここでは、ROIと似た指標であるCCRの意味や計算方法について解説します。さまざま指標が出てきて混乱するかもしれませんが、多角的な視点で投資物件の比較や検証をするには、覚えておいて損はありません。
🔵CCRの意味
CCRとは自己資金収益率（または自己資本収益率）のことです。「Cash on Cash Return」の頭文字を取ったもので、投資した自己資金がどれだけ収益を生み出したかを表す指標です。
CCRの値が高いと、自己資金に対して年間キャッシュフローの割合が高いことが分かるため「投資効率が良い」と判断できます。CCRを計算することで、投資した自己資金分の回収を予測できるというわけです。CCRの値が低い場合は、自己資金分の回収に時間がかかる、または難しいといえます。
🔵CCRの計算方法
不動産投資のCCRは、以下の方法で計算できます。
・年間キャッシュフロー÷自己資金×100
「自己資金」は、投資資金から他人資本（ローン借入額）を差し引いた金額です。物件購入の際の頭金や諸費用で使った自己資金が該当します。
例えば、年間キャッシュフローが15万円の物件で、使った自己資金が300万円の場合、次の計算でCCRは5%になります。
・15万円÷300万円×100=5%
🔵ROIとCCRの違い
ROI（投資利益率）とCCR（自己資金収益率）の違いは、以下のとおりです。
・ROI：ローン借入金額が含まれる
・CCR：ローン借入金額が含まれない
ROIは他人資本（ローン借入額）も含めた投資資金に対して、利益がどれくらい出たかを表す指標です。一方で、CCRは、他人資本を含まない自己資金のみに対して利益がどれくらい出たかを表します。
そのため、自己資金をもとにした収益率に関して計画を立てたい場合は、ROIではなくCCRを使用します。
４．不動産投資でROIを利用するメリット
不動産投資においてROIは重要な指標のひとつであり、多くの不動産投資家が物件選びや計画を立てる際に参考にしています。ROIを利用するメリットを把握しておくと、他の指標との比較がしやすくなり、物件を多角的に捉えて検討できるでしょう。ここでは、不動産投資でROIを利用する2つのメリットを紹介します。
🔵融資によるレバレッジ効果が分かる
不動産投資でROIを利用すると、融資によるレバレッジ効果が分かりやすいのがメリットです。不動産投資におけるレバレッジとは、ローンを利用して少ない自己資金で大きな利益を得ることをいいます。
例えば、自己資金が同じで購入総額と年間キャッシュフローが異なる物件があったとします。それだけでは投資効果を比較しにくいですが、それぞれのROIを算出すると、数値が高い物件のほうが「レバレッジ効果が高い」と分かります。
🔵物件の具体的な収益性が分かる
ROIは諸費用やローン返済額、固定資産税などの費用を考慮して計算するため、表面利回りや実質利回りより、物件の具体的な収益性が分かります。収益性の高い物件を探す場合や、シミュレーションをする際に重要な参考指標となるでしょう。
また、「100÷ROI」と計算することによって、物件購入資金を不動産収益で回収できるまでの期間を求められます。ROIが10%であれば、物件購入資金を回収するには10年間かかる計算になります。
５．不動産投資でROIを利用する注意点
不動産投資のROIは、現実では変動する数値を「想定」として計算しているに過ぎません。リスクを組み込めないため、シミュレーションで算出した数値と実際の運用結果に乖離が生じる可能性があります。
例えば、好立地で魅力的な物件でも、空室率は常に一定ではなく変動します。また、賃料は競合物件の出現や賃貸需要などで変化する上に、築年数が古いほど下がる傾向にあります。
ローンの金利も一定とは限りません。「変動タイプ」を選択していると半年ごとに金利の見直しがあり、5年ごとに返済額が変わります。
つまり、「空室率が上がる」「賃料が下がる」「ローン金利が上がる」などが起きると、キャッシュフローが悪化するため、ROIは低下します。ROIは、変動するリスクを正確に組み込んだ指標でないことを理解した上で参考にしましょう。
６．ROIとCCRによるレバレッジ効果の計算
ROIとCCRを計算することで、自己資金のみで購入した場合とローンを利用して購入した場合のレバレッジ効果が分かります。どれくらいのレバレッジ効果を見込めるのか、事前に把握するためのシミュレーションを行ってみましょう。
🔵ケース1.自己資金のみで投資用物件を購入
まずは、自己資金のみで投資用物件を購入した場合のROIとCCRをシミュレーションします。
■シミュレーション条件
物件価格（諸費用込）：2500万円
年間諸経費：20万円
表面利回り：5%
年間収益：120万円
上記から、年間キャッシュフローは、「120万円-20万円」で100万円です。
ROIは「年間キャッシュフロー÷購入総額×100」で求められるので、4％になります。
・100万円÷2500万円×100=4%
CCRは「年間キャッシュフロー÷自己資金×100」の計算式ですが、ローンを利用していないため、同じく4％になります。
・100万円÷2500万円×100=4%
つまりレバレッジがないため、ROI・CCRどちらも同じ値になりました。
🔵ケース2.不動産投資ローンを利用して投資物件を購入
次に、ローンを利用して投資物件を購入した場合のROIとCCRについてシミュレーションします。
■シミュレーション条件
物件価格（諸費用込）：2500万円
自己資金：300万円
ローン借入額：2200万円
ローン返済額：年間約87万円
ローン金利：2%
ローン返済期間：35年
年間諸経費：20万円
表面利回り：5%
年間収益：120万円
※上記はシミュレーション上の数字であり実際とは異なります。
■ROI（年間キャッシュフロー÷購入総額×100）
年間キャッシュフロー：120万円-20万円-87万円=13万円
ROI：13万円÷2500万円×100=0.52%
■CCR（年間キャッシュフロー÷自己資金×100）
年間キャッシュフロー：120万円-20万円-87万円=13万円
CCR：13万円÷300万円×100=4.3%
この場合、上記の条件で不動産投資ローンを利用すると、CCRは自己資金のみの場合と比べてレバレッジ効果が高いと分かります。
７．キャッシュフロー計算書を作成する際の注意点
キャッシュフローとは「手元に残るお金の流れ」のことであり、キャッシュフローがマイナスになると安定した不動産経営は難しくなります。ROIなどを用い、具体的なキャッシュフロー計算書を作成しておくとよいでしょう。
しかし、キャッシュフロー計算書を作成する際には、いくつかの注意点もあります。ここでは、キャッシュフロー計算書を作成する際に考慮したい点を4つ紹介します。
🔵空室発生を考慮する
どれだけ好立地の物件でも空室リスクはあるものです。空室が発生すると賃料収入は減少、または途絶えてしまいます。賃料収入が減少するとキャッシュフローは悪化するため、空室リスクも織り込んだ上でキャッシュフローを作成するとよいでしょう。例えば、空室を考慮した賃料設定や資金準備なども大切な対策のひとつです。
🔵金利上昇を考慮する
金利の変動はキャッシュフローに大きな影響を与えかねません。変動金利の場合、半年に1度金利の見直し、5年に1度返済額の見直しがあるためです。金利の上昇をきっかけに資金繰りに行き詰まる恐れがある点を考慮し、金利上昇を前提としたキャッシュフロー計算書を作成しましょう。
🔵家賃下落を考慮する
一般的に、物件の築年数が古くなるほど家賃は下がる傾向にあります。賃料が下がると収入が減るため、キャッシュフローが悪化します。事前に賃料減少を考慮したキャッシュフロー計算書を作成しておけば事前対策ができ、実際に賃料が下がった際でも焦らずに対応できるでしょう。
🔵修繕費・リフォーム費用を考慮する
物件は築年数が古くなると、経年劣化によって修繕やリフォームが必要です。フローリングや壁紙、キッチン、浴室などを修繕・リフォームすることで賃貸需要を高められます。また、入居者満足度の向上や空室対策にも有効です。
ただし、修繕やリフォームには一定の費用がかかるため、あらかじめキャッシュフロー計算書に反映していないと、資金繰りに困るリスクが高くなります。
８． 他にも覚えておきたい不動産投資で使える指標
ROIとCCR以外にも、覚えておくと役立つ指標は多数あります。多くの指標を把握していると、さまざまな視点で投資物件を分析可能です。また、具体的な数字をもとにリスクを確認できるため、対策を講じやすくなります。ここでは、ROIとCCR以外に覚えておきたい2つの指標について見ていきましょう。
🔵NPV
NPV（Net Present Value）とは「正味現在価値（純現在価値）」のことです。将来的に投資物件が生み出すキャッシュフローを現在価値に換算して、初期投資額を差し引き算出します。NPVは純利益をもとに算出されるため、過大評価のリスクが低く、投資判断に役立ちます。
🔵DCR
DCR（Debt Coverage Ratio）とは「債務回収比率（借入金償還余裕率）」のことで、不動産投資で得る純収益が、年間のローン返済額に対してどれくらい余裕があるかを見る指標です。
「営業純利益（NOI）÷年間のローン返済額（ADS）」の計算方法で求められます。DCRの値が大きいほど、経営の安全性が高いとされています。
９．GALA NAVIで不動産投資に役立つ情報を収集しよう！
不動産投資を成功させるには、日頃から質の高い情報に触れておく必要があります。質の高い情報を収集できていると、条件の良い物件や金融機関選び、適切なリスク対策などがしやすくなるためです。
役立つ不動産投資情報なら、FJネクストグループが運営する「GALA NAVI」をご利用ください。FJネクストグループは創業40年以上の業界のリーディングカンパニーであり、東証プライム市場上場企業です。東京23区や横浜市などで、資産運用型マンション「ガーラマンションシリーズ」を展開しています。
豊富な実績や経験を生かし、不動産投資に役立つ情報を「GALA NAVI」で発信し続けています。ROIやCCRなど、少し難しい金融用語を調べる際にもお役立てください。
１０．まとめ
ROIを求めることで、物件に投資した資本に対する利益を具体的な数字で把握できます。また、CCRなどの他の指標も把握しておくと、投資物件を多角的な視点から分析できるようになるでしょう。
FJネクストグループが運営する「GALA NAVI」では、このような金融用語を含む不動産投資に役立つ情報を発信し続けています。登録・年会費等は一切かからず、最新の物件情報やセミナー情報などを含む会員限定コンテンツもご利用いただけます。不動産投資に関する情報収集なら、ぜひGALA NAVIをご活用ください。
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