監修：株式会社FJネクスト 営業本部アセット倶楽部課 係長 勝治 寛（宅地建物取引士／2級FP技能士／AFP）

結論として、医師は職業属性の高さから一般の会社員より多くのローンを引きやすく、年収1,500万〜2,000万円クラスなら複数戸保有も十分に視野に入ります。医師は収入の安定性と社会的信用から金融機関の評価が高く、借入可能額・金利条件で優遇されやすい職業です。ただし「多く借りられる」ことと「多く借りるべき」かは別問題で、借入枠は年収・年齢・雇用形態（常勤か非常勤か）で変わり、2戸目以降は1戸目の運用実績や残債が審査に影響します。本記事の独自調査では、物件を保有する医師オーナーの60%が2戸以上を保有していました。本記事では、年収帯別の借入可能額の目安、複数戸を持つ判断軸、医師オーナーの保有実態データ、ローン枠を活かす進め方までを整理します。

「年収1,600万円の自分は、ワンルームを何戸まで買えるのか」──。借入余力と複数戸戦略は、資産形成を本格的に考える医師が最初にぶつかる疑問です。医師は与信が高く借入を引きやすい一方、その枠をどう設計するかで資産形成のスピードもリスクも変わります。鍵になるのは、年収帯ごとの借入可能額の目安、常勤・非常勤など雇用形態による審査の違い、そして1戸目から2戸目・3戸目へ広げる際の判断軸です。本記事では、これらを医師オーナーへの独自調査データとあわせて構造的に解説します。

医師の不動産投資ローンの仕組み

医師の不動産投資ローンは、医師という職業属性の高さによって、借入可能額・金利・審査通過率のいずれもが一般の会社員より有利になりやすいのが特徴です。不動産投資ローンは、本人の年収や勤務先の安定性（属性）と、購入する物件の収益性の両方で審査されます。医師は属性評価が高いため、同じ物件でもより多くの融資を、より低い金利で引ける傾向があります。ただし、その有利さは無条件ではなく、雇用形態や既存の借入状況で変わります。まずは仕組みを3つの観点から整理します。

医師が金融機関で高評価を受ける3つの理由

医師が高評価を受けるのは、①収入が高く安定している、②失業・廃業リスクが低い、③社会的信用が高い、の3点が理由です。第一に、医師は平均年収が高く、景気変動による収入の振れも小さいため、長期のローン返済能力が高く評価されます。第二に、国家資格に裏付けられた専門職であり、失業リスクや収入が途絶えるリスクが他職種より低いと判断されます。第三に、こうした安定性の積み重ねが社会的信用となり、金融機関にとって「貸し倒れリスクの低い顧客」と位置づけられます。この3点により、医師は与信枠が大きく、金利も優遇されやすい立場にあります。これは資産形成において明確なアドバンテージです。

年収帯別の借入可能額の目安

不動産投資ローンの借入可能額は、一般に年収の10〜20倍程度が一つの目安とされますが、医師は属性の高さからこのレンジの上限に近づきやすい傾向があります。下表は年収帯別の借入可能額の目安です。あくまで一般的な目安であり、実際の融資額は金融機関の方針、既存の借入、物件の収益性、自己資金などによって大きく変動します。

たとえば都心ワンルームの価格が1戸2,500万〜4,000万円程度とすると、年収1,500万〜2,000万円の医師なら、計算上は複数戸の保有も射程に入ります。ただし重要なのは、借入可能額の上限まで借りることが正解ではないという点です。借入可能額は「上限」であって「適正額」ではありません。返済比率（年収に占める年間返済額の割合）や空室時のキャッシュフローを踏まえ、無理のない範囲で設計することが、長期的に成功する条件です。

勤務医と開業医のローン審査の違い

勤務医は給与所得の安定性が、開業医は事業の業績が審査の中心になり、一般に勤務医のほうが審査はシンプルに通りやすい傾向があります。勤務医は毎月の給与という安定したキャッシュフローが明確で、源泉徴収票で収入を証明しやすいため、金融機関にとって評価がしやすい対象です。一方、開業医は収入の絶対額が大きい場合が多いものの、事業収益が業績に左右されるため、確定申告書や事業の収支状況を含めた審査になり、評価がやや複雑になります。ただし開業医は法人名義での借入や、取引のある金融機関との関係を活かせる場合もあり、一概にどちらが有利とは言えません。いずれの場合も、自分の雇用形態に合った金融機関・商品を選ぶことが、有利な条件を引き出す鍵になります。

複数戸保有戦略：医師が2戸目・3戸目を持つ判断軸

複数戸保有は、与信枠に余裕のある医師が資産形成を加速させる有力な戦略ですが、戸数を増やす判断は「1戸目の運用実績・返済余力・分散効果」の3点で見極めます。医師は借入枠が大きいため、1戸で終わらせず2戸目・3戸目と広げることで、家賃収入と資産規模を効率的に積み上げられます。本記事の独自調査でも、物件を保有する医師オーナーの60%が2戸以上を保有していました。ただし、戸数の拡大は同時にリスクの拡大でもあります。下表の判断軸を踏まえ、自分の状況に合うかを確認することが重要です。

複数戸保有の最大のメリットは、空室リスクの分散とスケールメリットです。1戸だけの保有では、その物件が空室になると家賃収入がゼロになります。複数戸を異なるエリアに分散して持てば、1戸が空室でも他戸の家賃でカバーでき、収入の安定性が高まります。また戸数が増えるほど、1戸あたりの管理コストの効率も上がります。一方で、戸数の拡大は借入総額・返済額の増加を伴うため、金利上昇局面ではリスクも比例して大きくなります。

重要なのは、戸数を増やすこと自体を目的にしないことです。医師は与信が大きいため「もっと買えますよ」と複数戸を勧められる場面が多くなります。しかし、買える枠があることと、買うべきかは別の問題です。1戸目の運用が安定し、返済余力と分散効果という合理的な理由が揃ったときに、初めて2戸目を検討する。この順序を守ることが、複数戸戦略を成功させる前提になります。複数戸を勧める業者の見極め方は、別記事「医師が不動産投資でカモにされないために知っておくべき5つの判断軸」でも詳しく解説しています。

よくある質問にプロが回答

ローン枠と複数戸戦略を検討する医師から特に多く寄せられる6つの疑問に、監修者の勝治が回答します。

Q1. 年収1500万円〜2000万円の医師の借入上限は？

A. 一般的な目安では年収の10〜20倍、つまり1.5億〜4.0億円程度が一つのレンジですが、実際の上限は金融機関・既存借入・物件の収益性で変動します。年収1,500万円なら約1.5億〜3.0億円、2,000万円なら約2.0億〜4.0億円が計算上の目安です。都心ワンルームが1戸2,500万〜4,000万円程度とすると、複数戸の保有も射程に入ります。ただし、この数字はあくまで「借りられる上限」であって「借りるべき額」ではありません。返済比率や空室時のキャッシュフローを踏まえ、無理のない範囲で設計することが重要です。正確な上限は、個別の属性と物件をもとに金融機関が判断します。

Q2. 医師は複数戸投資に向いている？

A. 与信枠の大きさと収入の安定性から、医師は複数戸投資に向いた属性といえます。医師は借入余力が大きく、複数戸を保有して家賃収入と資産規模を効率的に積み上げやすい立場にあります。本記事の独自調査でも、物件を保有する医師オーナーの60%が2戸以上を保有していました。複数戸を異なるエリアに分散すれば空室リスクを抑えられ、収入の安定性も高まります。ただし「向いている」ことと「無制限に増やすべき」は別です。1戸目の運用実績、返済余力、分散効果という条件が揃ってから段階的に増やすのが、向いている医師の正しい進め方です。

Q3. 1戸目と2戸目で審査の違いはある？

A. あります。2戸目以降は、1戸目の運用実績と既存の残債が審査に大きく影響します。1戸目は本人の属性（年収・勤務先）が中心に評価されますが、2戸目以降は、すでに保有する物件の収支状況や残債が加味されます。1戸目が安定稼働し、家賃収入で返済が滞りなく回っている実績があれば、それ自体が金融機関へのプラス評価になり、2戸目の審査が通りやすくなります。逆に、1戸目の収支が芳しくない、あるいは借入枠の上限近くまで使っている場合は、2戸目の審査は厳しくなります。1戸目を堅実に運用することが、複数戸への最も確実な布石です。

Q4. 当直・非常勤の収入は審査でどう評価される？

A. 常勤の給与所得が審査の軸となり、当直手当や非常勤収入は補助的に見られるのが一般的です。金融機関は、安定的・継続的な収入を重視します。常勤先からの給与は最も安定した収入として高く評価されます。一方、当直手当やスポット的な非常勤収入は、変動が大きく継続性が読みにくいため、常勤収入ほどには評価されない、あるいは一部のみ算入される場合があります。ただし、非常勤を長期間継続して安定した実績がある場合は、確定申告書などで証明することで評価対象になることもあります。複数の収入源がある医師は、どの収入がどう評価されるかを事前に金融機関へ確認しておくと、借入計画が立てやすくなります。

Q5. 医師専用ローン・優遇金利は存在する？

A. 医師向けに優遇された条件を用意している金融機関は存在しますが、「誰でも一律に優遇」されるわけではありません。医師は属性評価が高いため、金融機関によっては金利や借入枠で優遇的な取り扱いを受けられる場合があります。提携ローンや専門の融資プログラムを持つ金融機関・不動産会社もあります。ただし、優遇の有無や程度は、金融機関の方針、本人の属性、物件の条件によって異なり、画一的な「医師専用の特別金利」が常に存在するわけではありません。優遇条件を引き出すには、医師の融資実績が豊富な不動産会社を通じて、複数の金融機関の条件を比較することが有効です。

Q6. ローン枠を最大限活かすコツはある？

A. 「枠を使い切る」より「枠を計画的に配分する」発想が、結果的にローン枠を最大限活かすコツです。借入可能額の上限まで一度に使ってしまうと、その後の追加投資の余地がなくなり、好条件の物件が出ても動けません。むしろ、1戸目で運用実績を作り、返済を進めて与信を回復させながら、段階的に枠を使っていく方が、長期的には総資産を大きくできます。また、複数の金融機関と取引関係を作っておくことで、1行の枠に依存しない選択肢を確保できます。ローン枠は「一度に使う資源」ではなく「計画的に回す資源」と捉えることが、医師の与信を最大限に活かす考え方です。

【独自調査】医師オーナーの保有戸数とローン活用実態

実際に物件を保有する医師オーナーの一次データから、保有戸数の分布、物件タイプ、複数戸保有の背景を開示します。「医師は何戸まで買えるのか」という疑問に対し、一般論ではなく、実際に医師がどれだけ保有しているかという実態データで答えます。経験者のリアルな保有状況は、これからローン枠と複数戸戦略を考える医師にとって、最も具体的な参考材料になります。

調査概要（対象・期間・方法）

本調査は、全国の医師45名（うち不動産を保有中のオーナー20名）を対象に、インターネット調査で実施しました。回答者の年収帯は1,200万円以下から2,500万円超まで分布しています。以下の保有戸数・物件タイプのデータは、保有中のオーナー20名を母数とした集計です。

①年収帯別の保有戸数分布

物件を保有する医師オーナーの60%が2戸以上を保有しており、医師にとって複数戸保有は決して特別なことではありません。内訳を見ると、1戸が40%である一方、4戸以上を保有する医師も25%にのぼります。

注目すべきは、4戸以上を保有する医師が25%と、2戸（20%）・3戸（15%）を上回って2番目に多い点です。これは、与信枠の大きい医師が、一度複数戸保有に踏み出すと、実績を積みながら戸数を積極的に増やしていく傾向があることを示唆しています。医師の高い借入余力が、複数戸戦略を現実的なものにしているといえます。一方で、全体の4割は1戸にとどめており、戸数の選択は医師それぞれの方針によることもわかります。

②保有物件タイプ・価格帯

医師オーナーの保有物件は、都心の区分マンション（ワンルーム等）が最多で、保有者の45%を占めました。次いで戸建が15%などとなっており、流動性と賃貸需要の高い都心区分マンションが、医師の中心的な投資対象であることがわかります。物件選定で最も重視された条件は「価格帯」「駅徒歩距離」「利回り」が上位で、いずれも37.8%前後の医師が重視していました。検討エリアでは東京23区が最多（33.3%）でした。

都心区分マンションが選ばれる理由は、複数戸戦略との相性の良さにあります。1戸あたりの価格が一棟物件より抑えられ、複数戸を異なるエリアに分散して保有しやすいためです。前章で述べた「分散によるリスク低減」を実践するうえで、都心区分マンションは適した選択肢といえます。医師の借入余力と、都心区分マンションの分散しやすさが組み合わさることで、複数戸戦略が成立しやすくなっています。

③医師オーナーが複数戸保有に踏み切った背景

医師が複数戸保有へ進む背景には、「本業以外の収入源の確保」「資産形成」「本業の信用力（与信）の活用」という動機があります。本調査で不動産投資を始めた動機を尋ねたところ、「本業以外の収入源」と「資産形成」がそれぞれ24.4%で同率最多、「節税対策」が22.2%と続きました。さらに、節税以外で重視した動機（複数回答）では「本業の信用力（与信）の活用」が40%で最多、「将来の独立開業」が33.3%、「時間効率（手間をかけない運用）」が31.1%と続きます。

これらの動機は、複数戸保有を後押しする要因と重なります。収入源の多様化や資産形成を目的とするなら、1戸より複数戸のほうが効果は大きく、医師の高い与信はそれを実現する手段になります。実際に保有者の60%が複数戸を持っている事実は、これらの動機が複数戸という形で実践されていることを示しています。なお本調査は「複数戸に踏み切った理由」を直接尋ねたものではなく、投資動機全体から背景を読み解いたものです。

医師のローン枠を最大限活かす3ステップ

医師がローン枠を最大限に活かすには、「①借入可能額を試算する → ②1戸目で実績を作る → ③医師ローンに精通した業者に相談する」の3ステップで進めるのが堅実です。与信枠が大きいからこそ、いきなり上限まで使うのではなく、段階を踏んで枠を計画的に配分することが、長期的な資産形成につながります。以下、順に解説します。

ステップ①：年収・属性に基づく借入可能額の試算

まず、自分の年収・雇用形態・既存借入をもとに、借入可能額のおおよそのレンジを把握します。借入可能額は年収の10〜20倍が目安ですが、常勤か非常勤か、既存のローン（住宅ローン・奨学金等）がどれだけあるかで変動します。この段階で重要なのは、上限額そのものより「無理なく返済できる適正額」を知ることです。返済比率や空室時のキャッシュフローを織り込んだ試算を行えば、複数戸を見据えた現実的な計画が立てられます。年収帯・物件価格・金利をもとに借入余力と収支を試算しておくと、複数戸を見据えた現実的な計画が立てられます。具体的な試算は、後述する個別相談で自分の属性に合わせて行うのが確実です。

ステップ②：1戸目で実績を作り2戸目以降の道筋を確保

複数戸を狙うなら、まず1戸目を堅実に運用し、安定稼働の実績を作ることが2戸目以降への最短ルートです。前章で述べた通り、2戸目以降の審査では1戸目の運用実績が大きく影響します。1戸目で入居・収支が安定していれば、それが金融機関へのプラス評価となり、次の融資が引きやすくなります。逆に焦って一度に複数戸を抱えると、運用が不安定になったときにリスクが連動します。1戸目で運用ノウハウと実績を蓄積し、返済を進めて与信を回復させてから2戸目へ。この順序が、複数戸戦略を無理なく実現する道筋です。立地・賃貸需要の堅い物件を1戸目に選ぶことが、その後の展開を左右します。

ステップ③：医師ローンに精通した業者で個別相談

最後に、医師の融資実績が豊富で、複数の金融機関の条件を比較できる業者に個別相談します。医師向けの優遇条件や提携ローンは金融機関によって異なり、個人で最適な条件を探すのは容易ではありません。医師オーナーの取扱実績が豊富な業者なら、自分に近い年収帯・雇用形態の事例をもとに、どの金融機関でどんな条件が引けるかを具体的に提示できます。確認したいのは、医師の融資実績があるか、複数の金融機関を比較できるか、そして借入可能額の試算から物件選び、複数戸の計画まで一貫して相談できるかです。納得いくまで試算と比較を重ねれば、自分に合った借入計画と物件が見えてきます。

医師オーナーから選ばれている不動産投資のパートナー（FJネクスト）

ここまで見てきた「大きな借入枠を計画的に活かす」「1戸目の実績から複数戸へ広げる」という戦略を、医師オーナーへの提供実績で支えてきたのが株式会社FJネクストです。都心区分マンションの開発・供給から、医師の与信を踏まえた資金計画、複数戸を見据えた借入設計、購入後の管理・確定申告サポートまでを一貫して手がけています。借入余力の大きい医師が、その枠を無理なく資産形成につなげるための伴走者として選ばれています。

FJネクストが選ばれている3つの理由

医師オーナーに選ばれている理由は、①東証プライム上場グループの信頼性、②都心区分マンションの豊富な供給力、③医師オーナーの取扱実績と確定申告サポート体制、の3点です。

①東証プライム上場グループの信頼性。FJネクストグループは東京証券取引所プライム市場に上場しており、財務情報の開示やガバナンスを第三者基準で担保されています。長期のローンを組み、複数戸を長く運用していく医師にとって、パートナー企業の経営の安定性と継続性は重要な判断軸です。

②都心区分マンションの豊富な供給力。自社ブランドマンション「ガーラ」シリーズを長年にわたり開発・供給してきた実績があり、複数戸戦略との相性が良い都心・駅近の区分マンションを継続的に提供しています。本記事の独自調査でも、医師オーナーの保有物件は都心区分マンションが最多でした。分散して複数戸を持ちやすい物件を安定的に選べることは、複数戸戦略を実践するうえで大きな利点です。

③医師オーナーの取扱実績と確定申告サポート体制。多数の医師オーナーへの提供実績があり、同じ年収帯・雇用形態に近い前提での借入試算やシミュレーションを提示できます。複数の金融機関の条件を比較できるため、医師の属性を活かした有利な借入条件を引き出しやすくなります。さらに確定申告のサポート体制を備え、当直明けの時間を削りたくない医師でも、複数戸の運用や申告実務の負担を抑えられます。

医師オーナーの取扱事例（診療科・年収帯別）

同じ立場の医師がどう判断したかは、最も参考になる材料です。FJネクストには、診療科や年収帯の異なる多様な医師オーナーの実績があります。本記事の独自調査でも、医師オーナーの保有物件は都心区分マンションが最多（保有者の45%）で、2戸以上を保有する方が60%を占めました。また、当直明けの時間を削りたくない医師が、管理体制やサポート体制を決め手に選ぶ傾向も見られます。個別相談では、ご自身に近い診療科・年収帯・保有戸数の事例をもとにしたシミュレーションをご提示します。

シミュレーション・オンライン個別相談のご案内

まずは、ご自身の年収帯・雇用形態をもとにした借入可能額と収支のシミュレーションから始められます。年収帯・物件価格・金利を入力すれば、おおよその借入余力と複数戸保有の見通しを把握できます。さらに詳しく知りたい方には、オンラインでの個別相談をご用意しています。平日夜間・休日・当直明けの時間帯にも対応しているため、多忙な勤務医でもスケジュールを大きく崩さずに相談可能です。無理な勧誘や即決を迫ることはありません。納得いくまで試算と比較を重ねていただいた上で、ご判断ください。借入枠を活かした資産形成を、一緒に設計するパートナーとしてお役に立てれば幸いです。

まとめ ─ 医師のローン枠を最大限活かす3つの鉄則

医師がローン枠を最大限に活かす鉄則は、①借入可能額の上限ではなく適正額で設計する、②1戸目の実績を土台に段階的に広げる、③医師の融資に精通した業者と組む、の3つです。本記事の要点を、検討の指針として整理します。

鉄則①：上限ではなく適正額で設計する

医師は与信が高く、年収の10〜20倍（年収1,500万〜2,000万円なら1.5億〜4.0億円程度）が借入の目安とされます。しかし借入可能額は「上限」であって「適正額」ではありません。返済比率や空室時のキャッシュフローを踏まえ、無理のない範囲で設計することが、長期的に資産形成を続ける前提になります。枠を一度に使い切らず、計画的に配分する発想が重要です。

鉄則②：1戸目の実績を土台に段階的に広げる

本記事の独自調査では、物件を保有する医師オーナーの60%が2戸以上を保有していました。医師にとって複数戸保有は現実的な選択肢です。ただし2戸目以降は1戸目の運用実績が審査に影響するため、まず1戸目を堅実に運用し、安定稼働の実績を作ってから段階的に広げるのが堅実です。エリアを分散して持つことで、空室リスクも抑えられます。

鉄則③：医師の融資に精通した業者と組む

医師向けの優遇条件や提携ローンは金融機関ごとに異なり、個人で最適な条件を探すのは容易ではありません。医師の融資実績が豊富で、複数の金融機関を比較でき、借入試算から物件選び・複数戸の計画まで一貫して相談できる業者と組むことが、医師の与信を最大限に活かす近道です。納得いくまで試算と比較を重ねることが、有利な条件と適切な物件につながります。

医師の高い与信は、資産形成における明確なアドバンテージです。その枠を上限まで使うのではなく適正額で計画的に配分し、1戸目の実績から段階的に広げ、信頼できる業者と組む。この3つを押さえれば、ローン枠は無理のない資産形成の強力な土台になります。まずはご自身の年収帯での借入可能額と収支の見通しを、シミュレーションで確かめることから始めてみてください。

GALA NAVI

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