監修：株式会社FJネクスト 営業本部アセット倶楽部課 係長 勝治 寛（宅地建物取引士／2級FP技能士／AFP）

結論として、勤務医の不動産投資は「節税になり得る」投資です。仕組みの核は2つ。建物・設備の減価償却費で不動産所得を会計上の赤字にし、その赤字を給与所得と損益通算して課税所得を圧縮することです。年収1,200万〜2,000万円の医師は所得税・住民税の合算税率が概ね33〜43%に達するため、同じ赤字額でも差し引ける税額が大きくなります。本記事の独自調査（医師オーナー20名）では、85%が年間で何らかの節税効果を実感し、最も多い実感額は年間〜150万円でした。一方で「効果なし」も15%おり、効果は物件・年収・運用方法で変わります。本記事では仕組み・年収別シミュレーション・医師オーナーの実データ・始め方までを整理します。

「医師は不動産投資で節税できる」とよく聞くものの、なぜ・どれくらい効くのかを正確に説明した情報は多くありません。鍵は前述の2つ──建物・設備の減価償却費で不動産所得を会計上赤字にし、その赤字を給与所得と損益通算して課税所得を下げる流れです。高税率帯の医師ほど、戻ってくる税額は大きくなります。ただし節税額は減価償却を取れる年数に依存し、永続はしません。「節税目的だけ」で始めて後悔する医師がいるのも事実です。次章以降で、仕組み→年収帯別の効果額→医師オーナーの一次データ→始め方の順に、誠実に解説していきます。

医師の節税で不動産投資が機能する仕組み

医師の不動産投資が節税になるのは、「減価償却で会計上の赤字をつくり、それを損益通算で給与所得から差し引く」からです。勤務医は給与所得から税が源泉徴収されており、節税の余地が少ないと思われがちです。しかし不動産所得が赤字になれば、その赤字を給与所得と相殺でき、確定申告で源泉徴収済みの税が還付されます。ポイントは、この赤字の大半が減価償却という「現金支出を伴わない経費」で構成される点です。つまり手元のキャッシュは減らさずに、課税所得だけを下げられる。高税率の医師ほど、この仕組みの効果が大きくなります。以下、3つの要素に分けて解説します。

勤務医の年収帯別・所得税率の実態

年収1,200万円を超える勤務医の多くは、所得税・住民税を合わせた限界税率が約43%に達します。日本の所得税は超過累進課税で、課税所得が900万円〜1,800万円のゾーンは所得税率33%。これに住民税約10%が加わるため、追加で1万円稼ぐと約4,300円が税金になる計算です。

※「課税所得」は年収（給与収入）から給与所得控除や各種控除を差し引いた後の金額で、年収そのものより低くなります。年収1,650万円前後の勤務医は、課税所得がこの33%ゾーンに収まるケースが一般的です。税率が高いほど、同じ赤字額でも戻る税額は大きくなります。

不動産所得の赤字を給与所得と通算する仕組み

これが医師の不動産投資における節税の核心です。不動産所得が赤字になった場合、その赤字額を給与所得から差し引ける制度を「損益通算」といいます。例えば給与の課税所得1,200万円の医師が、不動産で年間150万円の会計上赤字を計上すると、課税所得は1,050万円に圧縮されます。限界税率43%なら、差額150万円 × 43% ＝ 約64.5万円が軽減される計算です。源泉徴収で先に納めているため、この差額は確定申告で「還付金」として戻ってきます。なお、土地取得のために組んだ借入金の利子は損益通算の対象外となる点には注意が必要です。

建物・設備の減価償却費という「現金が出ない経費」

赤字を生み出す主役が、減価償却費です。建物や設備は時間とともに価値が下がるとみなされ、その目減り分を毎年「経費」として計上できます。鉄筋コンクリート造（RC）マンションの法定耐用年数は47年、設備部分は15年。物件価格のうち建物・設備の比率が高いほど、計上できる減価償却費は大きくなります。重要なのは、減価償却は実際に現金が出ていく支出ではないこと。ローン返済や管理費などの実支出とは別に、帳簿上だけで経費を積み増せるため、「キャッシュは回っているのに会計は赤字」という状態をつくれます。これが、医師が手出しを抑えながら節税できる理由です。

よくある質問にプロが回答

節税の仕組みを理解した医師から特に多く寄せられる6つの疑問に、監修者の勝治が回答します。

Q1. 節税効果は何年続く？

A. 減価償却を計上できる期間に連動し、永続はしません。新築RCマンションなら建物の法定耐用年数は47年と長く、効果は緩やかで安定的。一方、中古や設備部分（耐用年数15年）は償却が早く終わり、その分だけ初期の節税インパクトが大きくなります。「最初の数年が厚く、年々逓減する」のが基本構造です。当社の調査でも、医師オーナーの55%が『ほぼ想定通り』、15%が『想定以上』と回答しており、仕組みを理解した上で始めた方ほど効果を正しく見積もれています。

Q2. 減価償却終了後は？

A. 減価償却が終わると会計上の赤字幅が縮小し、節税効果は薄れます。むしろ家賃収入に対して経費が減るため、不動産所得が黒字に転じて課税対象が増えるケースもあります。これは「失敗」ではなく、ローン残債が減り資産が積み上がった結果でもあります。対策は、出口（売却）のタイミングを償却終了前後で検討する、複数戸を時期をずらして保有し償却を平準化する、などです。節税は入口の話、資産形成は出口まで含めた話、と切り分けて設計することが重要です。

Q3. ふるさと納税・iDeCoとの組み合わせは可能？

A. 併用可能で、むしろ相性は良好です。iDeCoは掛金が所得控除となり課税所得を直接圧縮、ふるさと納税は実質負担2,000円で返礼品を得られる制度で、いずれも不動産の損益通算と仕組みが重複しません。ただし不動産の損益通算で課税所得が下がると、ふるさと納税の控除上限額も下がる点には注意が必要です。順序としては、まず不動産投資後の課税所得を見込んでから、ふるさと納税の上限を計算するのが安全です。なお「不動産投資の節税は税務調査で否認されないか」という質問もよく受けますが、適正な減価償却と実態のある賃貸経営であれば、損益通算は法律で認められた正当な手続きです。

Q4. 確定申告は自分でできる？

A. 1〜2戸であれば、ご自身でも十分可能です。必要なのは不動産所得用の収支内訳書（または青色申告決算書）と、給与の源泉徴収票です。減価償却費の計算がやや煩雑ですが、会計ソフトや業者提供の収支シートを使えば負担は大きくありません。多忙な勤務医の場合、初年度だけ税理士に依頼して型を作り、2年目以降は自分で行う方も多いです。当直明けの時間を削りたくない方は、確定申告サポート付きの業者を選ぶと、申告実務まで一貫して任せられます。

Q5. 開業医と勤務医で節税効果は変わる？

A. 仕組みは同じですが、勤務医のほうが損益通算のメリットを実感しやすい傾向があります。勤務医は給与から源泉徴収されているため、損益通算による還付が「戻ってくるお金」として明確に表れます。開業医は事業所得側で経費調整の余地が大きく、不動産の比重が相対的に下がる場合があります。一方で開業医は法人化との組み合わせなど選択肢が広がります。いずれにせよ、ご自身の所得構造に合わせた設計が前提です。

Q6. 節税目的だけで始めるのは危険？

A. はい、「節税だけ」を目的にするのは危険です。節税は減価償却に依存するため永続せず、効果が薄れた後に残るのは物件そのものの収益力です。立地・賃貸需要・資産価値が伴わない物件を節税目的だけで買うと、節税効果が切れた時点で「収益も出ない・売れもしない」状態に陥りかねません。当社調査でも、医師オーナーが物件選定で最重視した条件は『駅徒歩距離』『価格帯』『利回り』が上位で、『節税効果』を最重視した方は15.6%にとどまりました。節税はあくまで複数あるメリットの一つ、という冷静な姿勢の医師ほど、結果的に資産価値の高い物件を選んでいます。

【独自調査】医師オーナーが実感した節税効果と投資判断の実態

抽象論ではなく、実際に物件を保有する医師オーナーの一次データから、節税の「実感値」と投資判断の実態を開示します。不動産投資の記事は「節税になる／ならない」の一般論に終始しがちですが、医師自身がいくら節税を実感し、何を動機に始め、業者選びで何に気をつけたのかは、ほとんど可視化されていません。本調査は、その空白を埋めるために実施した医師限定のアンケートです。年収帯別の節税効果額、始めた最大の理由、業者選びの注意点という3つの観点から、検討中の医師が判断材料にできる実データを提示します。

調査概要（対象・期間・方法）

本調査は、全国の医師45名（うち不動産を保有中のオーナー20名）を対象に、インターネットアンケート方式で実施しました。回答者の年収帯は1,200万円以下から2,500万円超まで分布し、保有物件タイプは都心区分マンションが最多（保有者の45%）です。以下のデータのうち、節税効果額は保有者20名、動機・業者選びは医師45名全体を母数としています。

①医師オーナーの節税効果額（年収帯別）

物件を保有する医師オーナーの85%が、年間で何らかの節税効果を実感していました。最も多い実感額ゾーンは年間〜150万円（35%）で、年収帯別シミュレーションの試算とも整合します。

注目すべきは、年間150万円を超える効果を実感した方が25%（〜300万円＋300万円超）に上る一方、「効果なし」も15%存在する点です。効果の有無は、物件の建物比率・年収帯・運用方法で大きく変わります。さらに当初期待との比較では、「ほぼ想定通り」55%・「想定以上」15%と、7割が期待どおりかそれ以上と回答しました。仕組みを理解して始めた医師ほど、効果を正確に見積もれているといえます。

②不動産投資を始めた最大の理由TOP5

医師が不動産投資を始めた最大の動機は、「節税」だけではありませんでした。むしろ収入源の多様化や資産形成が節税を上回り、節税は数ある目的の一つという実態が浮かびます。

「医師の不動産投資＝節税目的」というイメージとは異なり、収入源の確保と資産形成が同率1位で節税を上回りました。節税以外で重視した動機を複数回答で尋ねると、「本業の信用力（与信）の活用」40%、「将来の独立開業」33.3%、「時間効率（ほったらかし運用）」31.1%が上位です。多忙で時間を割けない勤務医にとって、手間をかけずに信用力を資産に変えられる点が、節税と並ぶ実利になっているとわかります。

③医師オーナーが業者選びで気をつけたこと

医師オーナーが最も気をつけたのは「契約を急がないこと」でした。「医師カモ」への警戒が強いペルソナらしく、即決を避け、専門家や実績で多面的に検証する慎重な姿勢が表れています。

医師が警戒する「カモ業者」の特徴として最も多く挙がったのは「即決を迫る」（51.1%）でした。だからこそ、契約を急がせない姿勢、税理士連携、医師オーナーの実績開示、そして上場企業としての信頼性が、医師に選ばれる業者の条件になります。業者選びの具体的なチェックリストは、「医師が不動産投資でカモにされないために知っておくべき5つの判断軸」でさらに詳しく解説しています。

医師が節税目的で始める3ステップ

節税目的で不動産投資を始めるなら、「現状把握 → 物件タイプの選定 → 実績ある業者でのシミュレーション」の3ステップで進めるのが安全です。いきなり物件を比較するのではなく、まず自分の税率帯と目的を整理することで、不要な物件をつかまされるリスクを避けられます。前章の調査でも、医師オーナーの48.9%が「契約を急がない」ことを最重視していました。焦らず順序立てて進めることが、遠回りに見えて、失敗しない不動産投資への最短ルートになります。

ステップ①：税率帯・節税ニーズの把握

まず、自分の課税所得帯と限界税率を確認します。節税効果は「赤字額 × 限界税率」で決まるため、自分の税率を知らなければ効果額を見積もれません。源泉徴収票の「給与所得控除後の金額」から各種控除を引いた課税所得が、900万〜1,800万円のゾーンなら限界税率は約43%。ここで同時に、目的の優先順位も整理します。節税だけなのか、収入源の多様化や将来の開業資金、教育費の準備も視野にあるのか。目的が複数あるほど、節税効果が薄れた後も納得感のある投資になります。「節税が切れたら何が残るか」を最初に言語化しておくことが、失敗回避の起点です。

ステップ②：減価償却が大きい都心区分マンションの検討

節税効果を狙うなら、建物比率が高く賃貸需要の堅い「都心区分マンション」が有力な選択肢です。減価償却費は建物・設備部分から生まれるため、土地値の比率が低く建物比率が高い物件ほど、計上できる経費が大きくなります。区分マンションは一棟物件より少額から始められ、複数戸を時期をずらして保有すれば償却の平準化もしやすい。さらに都心・駅近の物件は空室リスクが低く、節税効果が切れた後も資産価値と家賃収入が残ります。本調査でも医師オーナーの保有物件は都心区分マンションが最多（45%）、検討エリアは東京23区が最多（33.3%）でした。「節税が効くか」だけでなく「節税が切れても残るか」の両面で選ぶことが重要です。

ステップ③：医師オーナー実績豊富な業者でシミュレーション

最後に、医師オーナーの取扱実績が豊富で、確定申告までサポートできる業者でシミュレーションを取ります。同じ年収帯・診療科の医師事例を持つ業者なら、自分に近い前提での試算が得られ、判断の精度が上がります。確認したいのは、税理士と連携しているか、医師オーナーの実績を具体的に開示できるか、そして契約を急がせないか。前章の通り、医師が「カモ業者」と感じる最大の特徴は「即決を迫る」（51.1%）でした。逆に言えば、こちらのペースでシミュレーションと比較にとことん付き合い、医師オーナーの実績を具体的な数字で開示できる業者こそ信頼に値します。納得いくまで試算を重ね、数字とサポート体制の両面で見極めれば、おのずと信頼できるパートナーは絞られてきます。

医師オーナーから選ばれている不動産投資のパートナー（FJネクスト）

ここまで解説してきた「節税が切れても残る物件選び」と「契約を急がせない誠実な業者選び」を、医師オーナーへの提供実績で体現してきたのが株式会社FJネクストです。都心区分マンションの開発・供給から、医師の与信を踏まえた資金計画、確定申告サポートまでを一貫して手がけ、多忙な勤務医でも手間をかけずに資産形成と節税を両立できる体制を整えています。前章までに見た医師の不安――「カモにされたくない」「時間が割けない」「効果が永続しない」――の一つひとつに、客観的な事実で応えられる点が選ばれる理由です。

FJネクストが選ばれている3つの理由

医師オーナーに選ばれている理由は、①上場グループの信頼性、②都心区分マンションの供給力、③医師サポートの実績、の3点に集約されます。

①東証プライム上場グループの信頼性。FJネクストグループは東京証券取引所プライム市場に上場しており、経営の透明性と財務基盤が第三者の基準で担保されています。調査でも医師の20%が「上場企業を選ぶ」を業者選びの基準に挙げており、信用力を重視する医師の安心材料になります。

②都心区分マンションの豊富な供給力。自社ブランドマンション「ガーラ」シリーズを長年にわたり開発・供給してきた実績があり、節税効果と資産価値を両立しやすい都心・駅近の物件を継続的に提供しています。本調査でも医師オーナーの保有物件は都心区分マンションが最多でした。供給の安定は、急かされずに納得して選べる選択肢の多さにつながります。

③医師オーナーの取扱実績と確定申告サポート。多数の医師オーナーへの提供実績があり、同じ年収帯・診療科に近い前提でのシミュレーションを提示できます。さらに確定申告のサポート体制を備え、当直明けの時間を削りたくない医師でも、減価償却の計算や申告実務の負担を最小化できます。「ほったらかしで運用したい」というニーズに、仕組みで応えます。

医師オーナーの取扱事例（診療科・年収帯別）

同じ立場の医師がどう判断したかは、最も参考になる材料です。FJネクストには、診療科や年収帯の異なる多様な医師オーナーの実績があります。本調査でも、医師オーナーの保有物件は都心区分マンションが最多（保有者の45%）で、複数戸を保有する方も少なくありません。また、当直明けの時間を削りたくない医師が、管理体制や確定申告サポートを決め手に選ぶ傾向も見られます。個別相談では、ご自身に近い診療科・年収帯の事例をもとにしたシミュレーションをご提示します。

シミュレーション・オンライン個別相談のご案内

まずは、ご自身の年収帯・税率帯をもとにしたシミュレーションから始められます。年収帯・税率帯を入力すれば、おおよその節税効果額と収支の見通しを把握できます。さらに詳しく知りたい方には、オンラインでの個別相談をご用意しています。平日夜間・休日・当直明けの時間帯にも対応しているため、多忙な勤務医でもスケジュールを大きく崩さずに相談可能です。無理な勧誘や即決を迫ることはありません。納得いくまで試算を重ね、数字とサポート体制の両面で見極めていただいた上で、ご判断ください。「節税が切れても残る投資」を一緒に設計するパートナーとして、お役に立てれば幸いです。

まとめ ─ 医師の節税で不動産投資を活用する3つの鉄則

医師が不動産投資で節税を成功させる鉄則は、①仕組みを理解する、②節税が切れても残る物件を選ぶ、③急かさない業者を選ぶ、の3つです。本記事の要点を、検討の指針として整理します。

鉄則①：節税の仕組みを正しく理解する

医師の不動産投資が節税になるのは、減価償却で会計上の赤字をつくり、損益通算で給与所得から差し引くからです。軽減される税額は「赤字額 × 限界税率」で決まり、税率33〜43%の医師ほど効果は大きくなります。本調査でも医師オーナーの85%が節税効果を実感し、最多は年間〜150万円でした。ただし減価償却に依存するため、効果は永続しません。

鉄則②：節税が切れても残る物件を選ぶ

節税効果は数年で逓減し、最後に残るのは物件そのものの収益力と資産価値です。建物比率が高く賃貸需要の堅い都心区分マンションは、節税と資産形成を両立しやすい選択肢。本調査でも医師オーナーの動機は「本業以外の収入源」「資産形成」が節税を上回り、物件選定で重視されたのは資産価値・利回り・立地でした。「節税だけ」で選ばないことが、最大の失敗回避策です。

鉄則③：契約を急かさない、実績ある業者を選ぶ

医師が「カモ業者」と感じる最大の特徴は「即決を迫る」（51.1%）、業者選びで最重視されたのは「契約を急がない」（48.9%）でした。税理士と連携し、医師オーナーの実績を具体的に開示でき、こちらのペースでシミュレーションに付き合ってくれる業者こそ信頼に値します。納得いくまで試算を重ねれば、信頼できるパートナーはおのずと絞られてきます。

節税は、医師の不動産投資が持つ複数のメリットの一つにすぎません。仕組みを理解し、出口まで見据えて物件と業者を選べば、不動産投資は節税効果が切れた後も、収入源・資産形成・将来への備えとして機能し続けます。まずはシミュレーションで、ご自身の年収帯での効果額を確かめることから始めてみてください。

GALA NAVI

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