監修：株式会社FJネクスト 営業本部アセット倶楽部課 係長 勝治 寛（宅地建物取引士／2級FP技能士／AFP）

結論として、医師オーナーの取扱実績がある業者は、医師の属性に合わせた金融機関提携・税理士連携・節税シミュレーション体制を備えており、医師が選ぶ物件には「駅近・好立地・資産価値」という共通条件があります。「医師オーナーの実績」は、単なる数の多さではなく、医師特有の事情に対応してきたノウハウの蓄積を意味します。本記事の独自調査では、医師が物件選定で最重視した条件は「駅徒歩距離」「価格帯」（各37.8%）、次いで「利回り」（35.6%）「資産価値」（31.1%）でした。エリアは東京23区が最多（33.3%）ながら、神奈川や地方も一定数を占めます。本記事では、医師オーナー実績の本当の意味、医師が選ぶ物件の共通条件、選定理由の独自データ、後悔しない確認軸までを整理します。

「医師オーナーの実績がある業者は、実際にどんな物件を、どんな理由で選んでいるのか」。業者選定の最終段階で、医師オーナー実績と物件特性を具体的に確認したい医師は多いはずです。本記事は、医師オーナー実績が持つ本当の意味を分解し、医師が実際に選んだ物件のエリア・条件・選定理由を独自調査データで明らかにします。実績の「数」だけでなく、医師がなぜその物件を選ぶのかという「理由」まで踏み込むことで、自分に合った物件と業者を見極める材料を提供します。

医師オーナー実績がある業者の特徴

医師オーナー実績がある業者には、「高所得層向けの提案ノウハウ・年収帯別の節税シミュレーション体制・多忙な医師への対応の柔軟性」という3つの共通する特徴があります。医師オーナー実績の本当の価値は、扱った件数の多さではなく、医師という特殊な属性に対応してきたノウハウの蓄積にあります。医師は年収帯・税率・雇用形態・多忙さのいずれもが一般の会社員と異なり、その事情を理解した提案ができるかどうかが、実績の質を左右します。以下、3つの特徴を解説します。

特徴①：高所得層向けの提案ノウハウ

第一の特徴は、医師の高い所得と与信に合わせた金融機関提携・税理士連携のノウハウです。医師は年収が高く社会的信用も高いため、一般の会社員とは異なる融資条件や資産形成の選択肢を持ちます。医師オーナー実績がある業者は、医師の属性を高く評価する金融機関とのパイプを持ち、有利な融資条件を引き出すノウハウを蓄積しています。また、高税率の医師にとって重要な節税についても、税理士と連携して具体的なサポートを提供できます。単に物件を売るのではなく、医師の所得構造に合わせた資金計画・税務戦略まで提案できることが、高所得層を扱ってきた業者の強みです。

特徴②：年収帯別の節税シミュレーション体制

第二の特徴は、医師の年収帯に応じた節税効果を具体的な数値で示せるシミュレーション体制です。医師の節税効果は、年収帯（限界税率）によって大きく変わります。年収1,200万〜2,000万円なら限界税率は約43%に達し、同じ会計上赤字でも軽減される税額が大きくなります。医師オーナー実績がある業者は、こうした年収帯別の節税効果を、自分に近い前提でシミュレーションして提示できます。本記事の独自調査でも、物件を保有する医師オーナーの85%が何らかの節税効果を実感し、最も多い実感額は年間〜150万円でした。抽象的な「節税できます」ではなく、年収帯別の具体的な数値を示せる体制が、医師に信頼される条件です。年収別の節税効果の詳細は、別記事「医師の不動産投資は節税になる？効果の仕組みと年収別シミュレーション」で解説しています。

特徴③：多忙な医師への対応の柔軟性

第三の特徴は、当直・外来で多忙な医師に合わせた、夜間・休日・オンラインでの相談対応です。どれほど良い提案でも、医師が相談する時間を確保できなければ意味がありません。医師オーナー実績がある業者は、医師の生活リズムを理解し、平日夜間・休日・当直明けやオンラインでの相談に対応する体制を整えています。本記事の独自調査でも、医師が希望する相談時間帯は「土曜日中」（34.2%）が最多で、実際に利用された相談形態では「オンライン個別相談」（47.4%）が最も多く選ばれていました。多忙な医師に寄り添える相談体制こそ、医師に対応してきた業者が自然に備えている特徴です。相談形態の柔軟性については、別記事「不動産投資の個別相談はオンラインで可能？多忙な人向けの相談形態を徹底解説 」でも詳しく解説しています。

医師オーナーが選ぶ物件の共通条件（エリア・築年数・価格帯）

医師オーナーが選ぶ物件には、「駅近・好立地、資産価値の高さ、無理のない価格帯」という共通条件があります。本記事の独自調査によると、医師が物件選定で最重視した条件は「駅徒歩距離」「価格帯」（各37.8%）、次いで「利回り」（35.6%）「資産価値」（31.1%）「築年数」（28.9%）でした。下表に、医師オーナーの物件選定の傾向を整理します。

注目すべきは、「節税効果」を最重視した医師は15.6%にとどまる点です。医師は高税率で節税ニーズが高いにもかかわらず、物件選定の場面では、節税よりも立地・価格・資産価値といった「物件そのものの実力」を重視しています。これは、節税効果が永続しないことを理解し、効果が切れた後も収益と資産価値が残る物件を選ぼうとする、堅実な姿勢の表れです。医師オーナーが選ぶ物件の共通条件は、突き詰めれば「節税が切れても残る、立地と資産価値の堅い物件」だといえます。

よくある質問にプロが回答

マンション投資の実績と物件選定を検討する医師から特に多く寄せられる6つの疑問に、監修者の勝治が回答します。

Q1. 医師オーナー実績がある業者を選ぶメリットは？

A. 医師の属性に合わせた資金計画・節税提案・相談対応を、最初から的確に受けられる点がメリットです。医師オーナー実績がある業者は、医師の年収帯・税率・雇用形態・多忙さといった特有の事情を理解しています。そのため、医師に適した金融機関の紹介、年収帯に応じた節税シミュレーション、夜間・休日の相談対応などを、説明の手間なくスムーズに受けられます。一般の顧客と同じ対応しかできない業者では、医師特有のニーズに合わせた提案は期待しにくいものです。実績の価値は件数の多さではなく、医師に対応してきたノウハウの蓄積にあります。

Q2. 医師は都心と地方どちらの物件を選んだほうがいい？

A. 一概には言えませんが、賃貸需要と資産価値の安定性から、都心物件を選ぶ医師が多い傾向です。本記事の独自調査では、医師が選んだ物件のエリアは東京23区が最多（33.3%）で、神奈川（26.7%）が続きました。一方で地方を選んだ医師も24.4%おり、都心一辺倒ではありません。都心物件は価格が高い分、空室リスクが低く資産価値が安定しやすいのが特徴です。地方物件は価格が抑えられ利回りが高くなりやすい反面、賃貸需要の見極めがより重要になります。多忙で運用に時間を割きにくい医師には、需要が安定し管理の手間が少ない都心物件が向いている場合が多いですが、最終的には自分の投資目的とリスク許容度で判断すべきです。

Q3. 新築と中古、医師にはどちらが向いている？

A. どちらにも利点があり、節税重視なら中古、安定運用重視なら新築が向く傾向です。新築は当初の家賃が高く設定でき、設備が新しいため空室リスクや修繕リスクが低い一方、価格は割高になりがちです。中古は価格が抑えられ利回りが高くなりやすく、建物価格の比率によっては減価償却を早く取れるため、節税効果を重視する医師に向く場合があります。ただし中古は築年数による賃貸需要や修繕の見極めが必要です。どちらが正解ということはなく、節税を優先するか、手間の少ない安定運用を優先するかという、自分の目的次第です。判断に迷う場合は、両方のシミュレーションを比較するとよいでしょう。

Q4. 医師の節税効果が最大化される物件の特徴は？

A. 建物価格の比率が高く、減価償却を多く取れる物件が、節税効果は大きくなります。節税の主役は減価償却費であり、これは建物・設備部分から生まれます。そのため、物件価格に占める建物の比率が高いほど、計上できる減価償却費が大きくなり、節税効果も高まります。一般に、土地値の比率が低い区分マンションや、建物比率の高い物件がこれに該当します。ただし、節税効果だけで物件を選ぶのは危険です。本記事の独自調査でも、医師が物件選定で最重視したのは立地・価格・資産価値であり、節税効果を最重視した医師は15.6%にとどまりました。節税が切れた後も収益と資産価値が残る物件を選ぶことが、結果的に医師の資産形成を成功させます。

Q5. 医師は1戸所有と複数戸所有どちらが多い？

A. 複数戸を所有する医師のほうが多く、物件を保有する医師オーナーの60%が2戸以上を保有していました。医師は与信枠が大きいため、1戸にとどまらず複数戸を保有して資産形成を加速させる傾向があります。本記事の独自調査では、保有戸数は1戸が40%、2戸が20%、3戸が15%、4戸以上が25%でした。複数戸を異なるエリアに分散して持つことで、空室リスクを抑えながら家賃収入を積み上げられます。ただし、戸数を増やすこと自体が目的ではなく、1戸目の運用実績を踏まえて段階的に広げるのが堅実です。複数戸保有の判断軸については、別記事「医師の不動産投資ローン｜年収別の借入可能額と複数戸戦略の判断軸」で詳しく解説しています。

Q6. 医師オーナーが選ぶエリアに特徴はある？

A. 東京23区を中心とした都心が最も多いものの、神奈川や地方にも一定数が分散しているのが特徴です。本記事の独自調査では、医師が選んだ物件のエリアは東京23区が33.3%で最多、次いで神奈川26.7%、地方24.4%、大阪・東京23区外がそれぞれ17.8%でした。都心が中心である理由は、賃貸需要の安定性と資産価値の維持しやすさにあります。一方で、地方や近郊を選ぶ医師も一定数おり、これは利回りの高さや、自身の勤務地・出身地との関わりが影響していると考えられます。重要なのは「人気エリアだから」ではなく、賃貸需要が見込め、資産価値が維持されるエリアかどうかを、自分の目的に照らして判断することです。

【独自調査】医師オーナーが選ぶ物件のエリア・条件・選定理由

実際に物件を保有・検討した医師への独自調査から、医師が選んだ物件のエリア、選定で最重視した条件、そして実感している節税効果額を開示します。「医師オーナー実績」を語る記事は多くても、医師が実際にどのエリアの、どんな条件の物件を、なぜ選んだのかという中身まで示した情報は限られます。本記事は、その選定の実態を独自調査の集計データで明らかにします。医師がどう物件を選んでいるかというリアルなデータは、これから物件を選ぶ医師にとって最も参考になる判断材料です。

調査概要（対象・期間・方法）

本調査は、全国の医師45名（うち不動産を保有中のオーナー20名）を対象に、インターネット調査で実施しました。回答者の年収帯は1,200万円以下から2,500万円超まで分布しています。エリア・物件選定条件は医師45名全体、節税効果額は保有中のオーナー20名を母数とした集計です。

①医師オーナーが選んだ物件のエリアTOP5

医師が選んだ物件のエリアは「東京23区」（33.3%）が最も多く、都心が中心でした。ただし神奈川や地方にも一定数が分散しており、都心一辺倒ではないことがわかります。

東京23区が最多である背景には、賃貸需要の安定性と資産価値の維持しやすさがあります。一方、神奈川や地方を選ぶ医師も合わせて半数近くおり、これは利回りの高さや、勤務地・生活圏との関わりが影響していると考えられます。エリア選定に唯一の正解はなく、賃貸需要と資産価値が見込めるかを、自分の目的に照らして判断することが重要です。

②物件選定で最重視した条件TOP5

医師が物件選定で最も重視した条件は「駅徒歩距離」と「価格帯」で、ともに37.8%でした。立地・価格・収益性・資産価値といった「物件そのものの実力」が上位を占めています。

特筆すべきは、「節税効果」を最重視した医師が15.6%にとどまった点です。高税率で節税ニーズが高いはずの医師が、物件選定の場面では節税よりも立地・価格・資産価値を優先しています。これは、節税効果が永続しないことを理解し、効果が切れた後も収益と資産価値が残る物件を選ぼうとする、堅実な姿勢の表れです。「節税できるから買う」のではなく「良い物件だから買い、結果として節税にもなる」という順序が、医師オーナーの物件選定の実態だといえます。

③医師オーナーが実感する節税効果額（年収帯別）

物件を保有する医師オーナーの85%が、年間で何らかの節税効果を実感しており、最も多い実感額は年間〜150万円（35%）でした。物件選定で節税を最優先しなくても、適切な物件を選べば結果として節税効果は得られていることがわかります。

年間150万円を超える効果を実感した医師も25%（〜300万円と300万円超の合計）にのぼります。一方で「効果なし」も15%おり、効果の有無は物件の建物比率・年収帯・運用方法によって変わります。重要なのは、これらの節税効果が、立地や資産価値を重視して選んだ物件から「結果として」得られている点です。物件の実力を優先しつつ、節税効果も享受する。これが医師オーナーの理想的な物件選定のかたちです。節税の仕組みと年収帯別の効果額の詳細は、別記事「医師の不動産投資は節税になる？効果の仕組みと年収別シミュレーション」で解説しています。

医師がマンション投資で後悔しない3つの確認軸

医師がマンション投資で後悔しないためには、「①医師オーナー実績の質、②物件が医師ニーズに合うか、③自分の年収帯での節税効果」の3つを確認することが重要です。これまで見てきた実績の意味と物件選定の実態を、購入直前の確認チェックリストに落とし込みます。この3軸を確認すれば、実績の数や雰囲気に流されず、自分に合った物件と業者を見極められます。

軸①：医師オーナー実績の「質」を確認（数だけでなく属性）

第一の軸は、医師オーナー実績の「質」です。件数の多さではなく、自分に近い属性の事例があるかを確認します。「医師オーナー○○名」という数字だけでは、自分に合った提案ができるかは分かりません。確認すべきは、自分と近い年収帯・診療科・雇用形態（常勤・非常勤）の医師を扱った具体的な事例があるかどうかです。たとえば同じ勤務医で年収帯の近い事例があれば、自分に当てはまるシミュレーションや物件提案を受けられる可能性が高まります。実績を尋ねる際は、総数だけでなく「自分に近い事例はあるか」を具体的に聞くことが、実績の質を見極めるポイントです。

軸②：物件の立地・築年数・価格帯が医師ニーズに合うか

第二の軸は、提案される物件の立地・築年数・価格帯が、医師の物件選定の傾向に合っているかです。本記事の独自調査では、医師が重視したのは駅徒歩距離・価格帯（各37.8%）、利回り（35.6%）、資産価値（31.1%）でした。提案された物件が、駅近で賃貸需要が見込め、資産価値が維持されやすいかを確認します。逆に、節税効果ばかりが強調され、立地や資産価値の説明が乏しい物件は注意が必要です。節税効果は永続しないため、効果が切れた後も収益と資産価値が残る物件かどうかを、立地・築年数・価格帯の観点から見極めることが、後悔を避ける鍵になります。

軸③：シミュレーションで自分の年収帯の節税効果を確認

第三の軸は、自分の年収帯での具体的な節税効果を、シミュレーションで確認することです。節税効果は年収帯（限界税率）によって大きく変わるため、一般論ではなく自分のケースで試算する必要があります。年収1,200万〜2,000万円なら限界税率は約43%で、年間150万円の会計上赤字なら約64万円の軽減が目安です。購入を判断する前に、自分の年収・物件価格・借入条件をもとにした収支と節税のシミュレーションを必ず確認します。本記事の独自調査でも、医師オーナーの85%が節税効果を実感する一方、15%は「効果なし」でした。自分のケースで効果が出るのかを、数値で事前に確認することが、納得して購入するための最後のステップです。

医師オーナーから選ばれている不動産投資のパートナー（FJネクスト）

ここまで見てきた「医師オーナー実績の質・医師ニーズに合う物件・年収帯別の節税シミュレーション」を高い水準で備えた不動産会社の一つが、株式会社FJネクストです。都心区分マンションの開発・供給から、医師の与信を踏まえた資金計画、年収帯別の節税シミュレーション、購入後の管理・確定申告サポートまでを一貫して手がけています。実績の数だけでなく、医師に対応してきたノウハウの蓄積が、医師オーナーから選ばれている理由です。

FJネクストが選ばれている3つの理由

医師オーナーに選ばれている理由は、①東証プライム上場グループの信頼性、②都心区分マンションの豊富な供給力、③医師オーナーの取扱実績と確定申告サポート体制、の3点です。

①東証プライム上場グループの信頼性。FJネクストグループは東京証券取引所プライム市場に上場しており、財務情報の開示やガバナンスを第三者基準で担保されています。長期にわたり物件を保有・運用する医師にとって、パートナー企業の経営の安定性と継続性は重要です。本記事の独自調査でも、医師の20%が業者選びで「上場企業を選ぶ」を基準に挙げていました。

②都心区分マンションの豊富な供給力。自社ブランドマンション「ガーラ」シリーズを長年にわたり開発・供給してきた実績があり、医師が重視する駅近・好立地・資産価値の高い都心区分マンションを継続的に提供しています。本記事の独自調査でも、医師が選ぶ物件は都心区分マンションが中心（保有者の45%）で、重視点は駅徒歩距離・価格帯・資産価値が上位でした。医師の物件選定の傾向に合った物件を安定的に提供できることは、大きな強みです。

③医師オーナーの取扱実績と確定申告サポート体制。多数の医師オーナーへの提供実績があり、同じ年収帯・診療科・雇用形態に近い前提でのシミュレーションを提示できます。さらに税理士や金融機関との連携により、年収帯別の節税シミュレーションから有利な融資条件の引き出しまで対応する体制を整えています。加えて確定申告のサポート体制も備え、当直明けの時間を削りたくない医師でも、運用や申告実務の負担を抑えられます。

医師オーナーの取扱事例（診療科・年収帯別）

同じ立場の医師がどう判断したかは、最も参考になる材料です。FJネクストには、診療科や年収帯の異なる多様な医師オーナーの実績があります。本記事の独自調査でも、医師オーナーの保有物件は都心区分マンションが中心（保有者の45%）で、物件選定では駅徒歩距離・価格帯・資産価値が重視されていました。また、複数戸を保有する医師や、当直明けの時間を削りたくない医師が、相談形態の柔軟性やサポート体制を決め手に選ぶ傾向も見られます。個別相談では、ご自身に近い診療科・年収帯の事例をもとにした提案をご提示します。

シミュレーション・オンライン個別相談のご案内

まずは、ご自身の年収帯・属性をもとにした節税効果と収支のシミュレーションから始められます。年収帯・物件価格・借入条件を入力すれば、自分のケースでの節税効果と収支の見通しを把握できます。さらに詳しく知りたい方には、オンラインでの個別相談をご用意しています。平日夜間・休日・当直明けの時間帯やオンラインに対応しているため、多忙な勤務医でもスケジュールを大きく崩さずに相談できます。無理な勧誘や即決を迫ることはありません。本記事の3つの確認軸――実績の質・物件の適合性・自分の年収帯での節税効果――に照らしてご検討いただいたうえで、納得のいくご判断をしていただければ幸いです。

まとめ ─ 医師が納得して選ぶマンション投資の3つの鉄則

医師が納得してマンション投資を選ぶ鉄則は、①実績は「数」より「自分に近い事例の質」で見る、②物件は立地・資産価値など実力で選ぶ、③節税効果は自分の年収帯で試算して確かめる、の3つです。本記事の要点を、購入直前の指針として整理します。

鉄則①：実績は「数」より「自分に近い事例の質」で見る

医師オーナー実績の価値は、件数の多さではなく、医師に対応してきたノウハウの蓄積にあります。「医師オーナー○○名」という数字だけでなく、自分に近い年収帯・診療科・雇用形態の事例があるかを確認しましょう。医師の属性に合わせた金融機関提携・税理士連携・夜間休日の相談対応を備えた業者こそ、実績の「質」が伴った業者です。

鉄則②：物件は立地・資産価値など実力で選ぶ

本記事の独自調査では、医師が物件選定で最重視したのは駅徒歩距離・価格帯（各37.8%）、利回り、資産価値であり、節税効果を最重視した医師は15.6%にとどまりました。医師は「節税できるから買う」のではなく「良い物件だから買う」という順序で選んでいます。節税が切れた後も収益と資産価値が残る、立地と実力の堅い物件を選ぶことが、後悔しない物件選びの基本です。

鉄則③：節税効果は自分の年収帯で試算して確かめる

節税効果は年収帯によって変わり、一般論では判断できません。本記事の独自調査では、医師オーナーの85%が節税効果を実感する一方、15%は「効果なし」でした。購入前に、自分の年収・物件価格・借入条件をもとにしたシミュレーションで、自分のケースでの節税効果と収支を必ず確認しましょう。数値で納得してから判断することが、購入後の後悔を防ぎます。

医師のマンション投資は、実績の数や「医師に人気」という言葉ではなく、実績の質・物件の実力・自分の年収帯での効果という3つを自分で確かめることで、納得のいく選択になります。良い物件を選べば、節税効果も結果としてついてきます。まずは、自分に近い事例とシミュレーションを確認することから始めてみてください。

GALA NAVI

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