「不動産投資は生命保険の代わりになる」と聞いたことがあるかもしれません。しかし、その理由をはっきりと理解できないでいる方も多いのではないでしょうか。

そこで今回の記事では、不動産投資における団体信用生命保険（団信）の役割に着目しながら、不動産投資が保険代わりに役立つ理由について解説します。知識を増やすことで、不動産投資への理解度を上げましょう。

１．保険の機能も兼ねる「団体信用生命保険」（団信）とは

不動産投資用のローンを契約するにあたって加入する機会があるのが「団体信用生命保険」（以下団信） です。団信があることで、「不動産投資は生命保険としての機能も備えている」といわれています。まずは、団信が保険の代わりとして機能する仕組みを押さえておきましょう。

🔵 団体信用生命保険（団信）の仕組み

多くの方は、自宅を購入するときに住宅ローンを、投資用物件の購入のために不動産投資ローンを利用します。団体信用生命保険（団信）は、保険契約者および保険受取人を債権者である金融機関、被保険者をローンの契約者とする保険契約です。

不動産投資ローンや住宅ローンの契約者が亡くなった場合や、病気やけがによって高度の障害を負ってしまった場合、生命保険会社が残債に相当する保険金を受取人である金融機関に支払い、金融機関は支払われた保険金を債務の返済に充てる仕組みです。

基本的に加入は任意ですが、金融機関によってはローン契約にあたっての必須条件としているところもあります。なお、不動産投資において複数所有の場合、物件ごとに加入することも可能です。

🔵 「団信は生命保険の代わりになる」とされる理由

団信への加入によって、契約者がローンの返済中に亡くなった場合や、病気やけがによって高度の障害を負った場合に返済負担が免除されます。加えて、ローンの返済義務がない不動産がご家族へ譲渡されることも特徴です。

つまり一般的な生命保険では、死亡時などの保障として受取人に現金が渡りますが、不動産投資で団信に加入していた場合、ご家族に渡るのは収益物件となります。継続的な家賃収入を受け取る、もしくは売却という選択も可能です。

「団信が生命保険の代わりになる」とされる理由は、団信のもつ、残された家族の生活を経済的に保障する、一連の仕組みによるものといえます。

２．不動産投資で団信に加入する4つのメリット

不動産投資でオーナーに起こった不測の事態によってローンの返済が困難になることは、危機的ともいえる状況です。団信で保険金の受取人は金融機関ですが、オーナーやご家族にとっても不可欠な仕組みといえるでしょう。不動産投資で団信へ加入することで得られるメリットについて、4つの観点から解説します。

🔵 1.オーナーに“万が一”があれば、ローンの返済が免除される

団信に加入する第1のメリットは、オーナーが亡くなったり高度障害になったりした際に、残債の返済が免除されることです。状況はさまざまですが、不動産投資ローンの融資額は高額であることが多いため、返済が免除されることの金額的なメリットは大きいといえます。

また、団信に加入しておくことは、ご家族のためだけではなく「いざとなったらローンを返さなくても大丈夫になる」という点で、オーナーにとって精神的にも安心材料となるでしょう。

🔵 2.残された家族へ資産（不動産）が引き継がれる

不動産投資で団信に加入するメリットのひとつとして、オーナーが亡くなった際に、残債が免除になった収益物件を残された家族が引き継げることが挙げられます。

ローンの支払い義務がなく、家賃収入は得られる状態となるため、「資産」としての価値が高い不動産を引き継げることがポイントです。場合によっては、売却して一度に多くの現金に換える、という選択肢もあるでしょう。

🔵 3.特約によって保障を充実させることも可能

団信に「特約」を付けることで、日本人にとって主な疾病である3大疾病など（がん・急性心筋梗塞・脳卒中）に保険をかけることができます。このような特約を付けることでより機能を充実させ、生命保険の代替のような形で役立てることが可能です。

🔵 4.保険と年金対策の“一石二鳥”になる

団信自体のメリットというわけではありませんが、不動産投資は老後の資産形成のために大いに役立つ運用方法です。

サラリーマンの場合、退職後は受け取る給与収入がなくなるため、年金頼みの生活となるケースも多いと予想されます。年金だけである程度の生活水準を維持できるかは保有する資産次第といえますが、不動産投資で得られる家賃収入は、老後を支える大切な資金源となるでしょう。

このように、団信付きで不動産投資をスタートすることは、いざというときの備えだけでなく、老後の年金対策としても大きな役割を果たします。

３．押さえておきたい知識｜団信と生命保険の違い

生命保険の代わりになるという評価を得ている団信ですが、あらゆる面において生命保険と同じ、というわけではありません。団信と生命保険の違いを正しく理解しておくことは、自身の状況に合った最良の選択をするために有効です。

🔵 団信と生命保険の仕組みの違い

そもそも団信は、「保険金がおりる」という形で保障を受けられる仕組みではありません。現金ではなく、収益物件の所有権を得ることになります。これは、まとまった現金を受け取る生命保険と大きく異なる点です。

下記の表に団信と生命保険との相違点をまとめました。なお、生命保険にもいろいろな形態がありますが、ここでは一般的な死亡保険を想定しています。

🔵 不動産投資で「団信」は事業のリスクヘッジとしての意味合いをもつ

不動産投資は、長期的なスパンで資産形成ができる投資方法として知られています。しかし、チャレンジさえすれば誰でも成功できるわけではありません。不動産投資を軌道に乗せるためには、さまざまな工夫や戦略が必要です。不動産投資は、事業の側面をもっているといえるでしょう。

団信への加入の有無が影響する状況とは、オーナーの身に深刻な事態が起こったことを指します。金融機関が保険金を受け取り残債が免除される仕組みは、不動産投資という、投資・事業に対するリスクヘッジの手段のひとつであると認識しておきましょう。

さらに、生命保険の代わりとして団信への加入を考え、ひいては不動産投資への参入を検討する際は、不動産投資から派生して生じうる諸々のリスクについても知識を得ておく必要があります。不動産投資の代表的なリスクとして、「空室の発生リスク」「建物の老朽化リスク」「ローンの金利上昇リスク」「災害リスク」などが代表的です。

４．不動産投資と保険｜団信に入ればほかの保険は不要？

不動産投資の際に加入する団信は、被保険者であるオーナーの死亡・高度障害などに保障があるほか、特約を付けることで、特約の内容にあたる病気を発症した際に保障対象となる保険です。裏を返せば死亡・高度障害、特約を付けた疾病以外を起因とする事態には対応していないことを理解しておく必要があるでしょう。

例えば、団信の所定外の疾病で長期入院をし、給与収入が途絶えた場合、生活が困難な状況に陥る可能性も否定できません。また、不動産投資では、物件が火災や地震などの災害によって損害を受け、家賃収入を得られなくなってしまう状況（災害リスク）にも備えが必要です。

オーナーの状況や契約内容によっても異なるものの「団信に入っているから万事OK」とはならないかもしれません。団信では保障の対象とならない範囲をカバーするために、各種生命保険や火災保険・地震保険などの必要性も検討することが大切です。

５．不動産投資で団信を検討する際の注意点

加入によってさまざまなメリットがある団信ですが、注意点もあります。生命保険の代替として団信に加入しようと考えている場合には、特に深く理解しておきたい内容です。理解不足によって後悔することのないように、あらかじめチェックしておきましょう。

🔵 健康状態に問題がある場合は加入できないことも

生命保険加入時の審査と同様、団信加入時の審査にも健康状態についての項目があります。

団信の場合、健康診断の結果の提出は不要で、過去の病歴や健康状態について「告知書」という書面の通知のみであることも多い傾向です。告知書の中では、「過去3年以内に特定の病気が原因で手術を受けたことがあるか」などといった内容の質問に対して回答を求められます。

従って、定められている期間内に特定の病気による治療や手術をした経緯があれば、団信に加入できない可能性があることを認識しておきましょう。

🔵 繰り上げ返済すると保障額が減る

ローンには支払利息が乗せられているため、繰り上げ返済することによってトータルで支払う金額を減らしたいという心理が働くかもしれません。

ただし団信は「残債＝保障額」とする仕組みです。繰り上げ返済することは、トータルの保障金額が目減りすることを意味します。また、団信の保障期間はローン完済までであることも押さえておく必要があるでしょう。

ローンには金利の支払いが生じますが、手元にある現金を運用することで金利の利率以上の利益を出せるのであれば、繰り上げ返済するよりも得、という考え方もあります。本当に繰り上げ返済をしたほうがよいのか、団信との兼ね合いや運用状況、タイミングなども考慮しつつ検討しましょう。

🔵 加入後は契約内容を変更できないことが一般的

生命保険とは異なり、団信は加入後の内容変更ができないことが一般的です。特約を付けたい、逆に特約を外したくなったとしても変更できないことも多いため、契約時までに熟慮しておく必要があります。

また、不動産投資ローンを借り換える際は、あらためて団信への加入手続きを求められる可能性があることも、注意点として把握しておきましょう。

６．団信の種類と比較｜入るとしたらどれがいい？

金融機関によっても内容は異なりますが、団信の種類は、大きく分けて「一般団信」「3大（8大）疾病特約付き団信/がん特約付き団信」「ワイド団信」の3種類があります。それぞれ特徴について理解を深め、自身の状況に合った団信を選択しましょう。

🔵 一般団信（通常の団信）

一般団信とは、いわゆる「通常の団信」のことです。不動産投資ローンや住宅ローンに付帯し、被保険者のオーナーが死亡、もしくは高度障害に陥った際、ローンの残債が免除されます。

基本的に加入時の健康状態などが要件となっているため、審査のハードルが若干高くなっていることが特徴です。もしも一般団信に加入できない場合は、ワイド団信への加入を検討することになるかもしれません。

🔵 3大（8大）疾病特約付き団信/がん特約付き団信

一般団信の保障する「死亡・高度障害」の状態に加えて、日本人の死因となりやすい大疾病（8大疾病）も保障範囲に含められているのが「3大（8大）疾病特約付き団信」や「がん特約付き団信」です。一般的に以下のような疾病が該当します。

長期間のローンを組むことも多い不動産投資ローンにおいては、特約を付けることによって安心感が増すことがメリットといえるでしょう。一方で、保障範囲が広くなる分、一般団信で適用される金利よりも高めになります。

また基本的に、対象となる疾病にかかった場合もすぐに保障してもらえるわけではなく、「所定の状態」となったときに保障の対象となる仕組みであることも把握しておきたい点です。

「所定の状態」がどのような状態を指すかは、金融機関（生命保険会社）によって違いがあり、一概にはいえません。いずれにしても契約内容を十分に確認することが大切です。

🔵 ワイド団信

ワイド団信は、健康状態などが原因で通常の一般団信に入れなかった方を対象とした団信です。一般団信と比較して特定の病気があっても加入しやすく、要件は緩やかであるといえます。保障対象となる条件は「死亡・高度障害」の場合となり、一般団信と同一です。

加入要件が緩やかな分、一般団信と比較すれば金利が若干上乗せされます。まずは一般団信を検討し、加入が難しい場合にワイド団信を検討する、という流れになるでしょう。

７．不動産投資の詳しい情報は「GALA NAVI」でチェック！

不動産投資は、長期的に見込める家賃収入が魅力とされる投資方法です。しかし、専門的な知識や多量の情報を基に判断しなければならない分野ということもあり、不動産投資に興味があるものの、いざ実行という段階となると躊躇してしまう方も数多くいます。事実、必要な情報をもたずに勢いだけで投資に踏み切ることはおすすめできません。

不動産投資を通して豊かな生活基盤を実現するために、確かな情報は不可欠です。情報ソースとして「GALA NAVI」をご活用ください。

首都圏を中心に「ガーラマンションシリーズ」を展開しているFJネクストが運営しており、培ったノウハウはGALA NAVIのコンテンツにも生かされています。お役立ちコラム、最新物件情報、セミナー情報など充実のラインアップです。

８．まとめ

不動産投資において団体信用生命保険（団信）への加入は、ローン返済のリスクを保障するための仕組みですが、生命保険の代わりとして役立てられることもあります。ただし、団信がすべてのリスクをカバーできるとは限らないため、現在加入中の生命保険の見直しについては、内容を精査するなど慎重に判断しましょう。

不動産投資は、将来の豊かな生活を実現するために有効な手段です。団信についての知識のほかにも、税務、業界のトレンドなど、多岐にわたる分野の知識が求められます。FJネクストが運営する「GALA NAVI」で、さまざまな角度から不動産投資への理解を深めましょう。登録料、年会費はかかりません。

GALA NAVI

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