監修：株式会社FJネクスト 営業本部アセット倶楽部課 係長 勝治 寛（宅地建物取引士／2級FP技能士／AFP）

結論として、医師の節税は「iDeCo・ふるさと納税＝手軽で確実な基本の節税、不動産投資＝所得規模の大きい医師ほど効果と資産形成の余地が大きい選択肢」と整理でき、どれか一つではなく、目的と所得規模に応じて使い分けるのが最適です。iDeCoとふるさと納税は、少額から手軽に始められ、ほぼすべての医師にとって取り組む価値のある基本の節税策です。一方、不動産投資は、高い所得と与信を持つ医師ほど損益通算による節税効果が大きく、かつ家賃収入による資産形成も同時に狙えます。3つは競合するものではなく、組み合わせて使うものです。本記事では、3手段を同一の軸で比較し、年収帯別の使い分け、医師オーナーの動機と効果額の独自調査データまでを整理します。

「iDeCoもふるさと納税もやっているが、それだけで十分なのか」「不動産投資は本当に節税になるのか、結局どれが一番得なのか」。高所得の勤務医が、節税手段を比較検討する段階で必ず抱く疑問です。それぞれの制度を個別に解説する情報は多くても、3つを同じ土俵で比較し、医師の所得規模に応じてどう使い分けるかを示した情報は多くありません。本記事では、医師オーナーへの独自調査データをもとに、3つの節税手段の効果・手間・向き不向きを比較し、自分に合った組み合わせを判断できるように解説します。

3つの節税手段を同一軸で比較

医師の代表的な節税手段であるiDeCo・ふるさと納税・不動産投資は、「iDeCo＝掛金が全額所得控除、ふるさと納税＝実質2,000円で返礼品、不動産投資＝損益通算による所得圧縮」と、節税の仕組みがそれぞれ異なります。効果の規模も手間も異なるため、まずは3つの仕組みを同じ視点で理解することが、使い分けの出発点です。以下、それぞれの特徴を整理します。

iDeCo：掛金の所得控除・上限・流動性

iDeCo（個人型確定拠出年金）は、拠出した掛金が全額所得控除となり、老後資金を準備しながら節税できる制度です。掛金の全額が所得控除の対象になるため、高税率の医師ほど節税効果が大きくなります。運用益も非課税で再投資され、老後の資産形成と節税を同時に実現できます。ただし、掛金には上限があり、医師の場合は雇用形態（会社員としての勤務医か、開業医など自営かなど）によって月額の上限が異なります。また、原則60歳まで引き出せないという流動性の制約があります。手軽に始められ確実に節税できる反面、拠出額の規模には限りがあり、資金が長期間拘束される点を理解しておく必要があります。掛金上限額は制度改正で変わることがあるため、最新の上限は公式情報で確認してください。

ふるさと納税：実質負担と控除限度額

ふるさと納税は、自治体への寄付を通じて、実質的な自己負担2,000円で返礼品を受け取れる制度です。寄付額のうち2,000円を超える部分が、所得税・住民税から控除されます。厳密には「節税」というより「税の前払いで返礼品を得る」制度ですが、実質負担2,000円で各地の返礼品を受け取れるため、高所得の医師には取り組む価値があります。控除される寄付額には年収などに応じた上限（控除限度額）があり、高所得の医師ほど限度額も大きくなります。手続きも簡単で、ワンストップ特例を使えば確定申告なしでも控除を受けられます（ただし不動産投資などで確定申告する場合は、ふるさと納税分も申告に含めます）。手軽さでは最も取り組みやすい一方、税負担そのものを大きく減らす効果は限定的です。控除限度額は年収・家族構成で変わるため、シミュレーションで自分の上限を確認しましょう。

不動産投資：損益通算・減価償却による節税規模

不動産投資は、減価償却費によって不動産所得を会計上の赤字にし、給与所得と損益通算することで、高所得の医師ほど大きな節税効果を得られる手段です。3つの中で、節税の規模が最も大きくなり得るのが不動産投資です。減価償却費を計上して不動産所得を会計上赤字にすると、その赤字を高額な給与所得から差し引け（損益通算）、課税所得を圧縮できます。高税率の医師ほど、この効果は大きくなります。加えて、iDeCoやふるさと納税にはない「家賃収入による資産形成」を同時に狙える点が、大きな違いです。一方で、ローンを組む、物件を選ぶ、確定申告が必要になるなど、手間とリスクは3つの中で最も大きくなります。節税規模と資産形成の可能性が大きい分、正しい知識と業者選びが求められる手段です。損益通算による節税の仕組みと年収帯別の効果額は、別記事「医師の不動産投資は節税になる？効果の仕組みと年収別シミュレーション」で詳しく解説しています。

効果額・手間・リスクの比較表（年収帯別）

3つの節税手段は、「節税効果の規模・手間・リスク・資産形成効果」の観点で整理すると、それぞれの向き不向きが明確になります。下表に、医師が判断しやすいよう、4つの観点で3手段を比較しました。

この表からわかるのは、3手段は「競合」ではなく「役割分担」だということです。iDeCoとふるさと納税は、手間が小さくリスクもほぼないため、ほぼすべての医師がまず取り組むべき基本の節税策です。一方、不動産投資は手間とリスクが大きい分、節税規模と資産形成効果が大きく、高所得の医師にとって「基本の2つに加えて検討する余地のある選択肢」という位置づけになります。年収が高く、節税額を大きくしたい、資産形成も同時に進めたいという医師ほど、不動産投資を組み合わせる意味が大きくなります。次章以降で、年収帯別の具体的な使い分けを見ていきます。

よくある質問にプロが回答

節税手段を比較検討している医師から特に多く寄せられる4つの疑問に、監修者の勝治が回答します。

Q1. iDeCo・ふるさと納税・不動産投資は併用できる？

3つはいずれも併用でき、むしろ組み合わせることで、それぞれの長所を活かした節税・資産形成ができます。iDeCo、ふるさと納税、不動産投資は、節税の仕組みがそれぞれ異なるため、互いに排他的ではありません。iDeCoで老後資金を準備しながら所得控除を受け、ふるさと納税で実質負担2,000円の範囲で返礼品を得つつ、不動産投資で損益通算による節税と資産形成を進める、という併用が可能です。実際、高所得の医師の多くは、手軽なiDeCo・ふるさと納税を基本としつつ、所得規模に応じて不動産投資を加えています。ただし、それぞれに手続きや上限、注意点があるため、全体像を踏まえて自分に合った組み合わせを設計することが大切です。なお、不動産投資で確定申告をする場合、ふるさと納税のワンストップ特例は使えず、確定申告にふるさと納税分も含める必要がある点には注意しましょう。

Q2. 医師は年収いくらから不動産投資が選択肢になる？

明確な基準はありませんが、一般に給与所得の税率が上がる課税所得900万円超あたりから、損益通算による節税メリットが実感しやすくなります。なお、課税所得は年収そのものではなく、年収から給与所得控除や各種所得控除を差し引いた金額のため、同じ年収でも控除の状況によって水準は変わります。不動産投資の節税は、給与所得と損益通算して課税所得を圧縮する仕組みのため、適用される税率が高いほど効果が大きくなります。所得税は累進課税で、課税所得が900万円を超えると税率が33%（住民税と合わせておおむね43%）に上がるため、この水準を超える医師ほど、損益通算による還付額が大きくなります。多くの勤務医はこの水準に該当するため、所得面では不動産投資が選択肢になり得ます。ただし、所得の水準だけでなく、ローンの与信、手元資金、資産形成の目的があるかも含めて総合的に判断すべきです。税率は制度改正で変わることがあるため、最新の税率は国税庁の情報で確認してください。年収帯別の具体的な節税効果は、別記事「医師の不動産投資は節税になる？効果の仕組みと年収別シミュレーション」で解説しています。

Q3. 不動産の節税に確定申告は必要？

不動産投資による損益通算の節税を受けるには、確定申告が必須です。iDeCoやふるさと納税（ワンストップ特例）と違い、不動産投資の損益通算は、確定申告をしなければ適用されません。給与から源泉徴収されている勤務医の場合、年末調整だけでは損益通算は反映されず、自分で確定申告をすることで初めて、納めすぎた税金の一部が還付されます。「申告して初めて節税が実現する」のが不動産投資の特徴です。確定申告と聞くと身構えるかもしれませんが、必要書類をそろえ、減価償却などのポイントを押さえれば、勤務医でも対応できます。確定申告の具体的な進め方や必要書類は、別記事「医師の不動産投資の確定申告｜自分でできる？必要書類と流れ」で詳しく解説しています。

Q4. iDeCo・ふるさと納税に加えて不動産投資を検討すべき医師の条件は？

「所得が高く節税額を大きくしたい」「資産形成も同時に進めたい」「与信を活かしたい」という3条件に当てはまる医師は、不動産投資を検討する意味が大きいといえます。あえて率直にお伝えすると、すべての医師に不動産投資が必要なわけではありません。手軽さとリスクの低さを最優先し、大きな資産形成までは望まないなら、iDeCoとふるさと納税を中心に据える選択もあります。一方で、給与所得の税率が高く節税の余地が大きい、家賃収入による資産形成や将来の資産を築きたい、医師としての高い与信を活用したい——こうした条件に当てはまる医師にとっては、不動産投資は基本の2手段を超える効果と可能性を持つ選択肢になります。FJネクストの独自調査でも、医師が不動産投資を始めた動機は「本業以外の収入源」「資産形成」が上位で、節税だけが目的ではありませんでした。節税に加えて資産形成まで見据えるかどうかが、検討の分かれ目です。

【独自調査】医師が選んだ節税手段とその動機

不動産投資を選んだ医師が、そもそも何を動機に始め、節税以外にどんな価値を見出し、実際にどの程度の節税効果を実感したのか、FJネクストの独自調査の集計データから開示します。「節税ならどれが得か」という比較の視点だけでは見えてこない、医師が不動産投資に何を求めたのかという実態は、手段を選ぶうえで参考になります。ここでは、始めた動機、節税以外で重視した価値、そして実感した節税効果額を、実データで示します。

調査概要（対象・期間・方法）

本調査は、株式会社FJネクスト（ガーラナビ）が、全国の医師45名を対象にインターネット調査で実施したものです（うち不動産を保有中のオーナーは20名）。回答者の年収帯は1,200万円以下から2,500万円超まで分布しています。動機・重視した価値は医師45名、実感した節税効果額は保有中のオーナー20名を母数とした集計です（複数選択の設問を含みます）。

①医師が不動産投資を始めた最大の動機

医師が不動産投資を始めた最大の動機は「本業以外の収入源」「資産形成」がともに24.4%で並び、「節税対策」（22.2%）はそれに次ぐ3番手でした。節税は動機の一つではあるものの、最大の目的ではないことがわかります。

注目すべきは、「節税対策」が最大の動機ではなかった点です。医師というと節税目的で不動産投資をするイメージが強いかもしれませんが、実際に始めた医師の動機は「本業以外の収入源」「資産形成」が上位でした。ここに、iDeCoやふるさと納税との根本的な違いが表れています。iDeCoとふるさと納税があくまで「節税（と返礼品・老後資金）」の手段であるのに対し、医師が不動産投資に求めたのは、節税や他手段との併用の可否よりも、本業以外の収入源や資産形成という、より本質的な価値でした。つまり医師は、節税を入り口にしつつも、最終的には収入源の確保や資産形成という目的で不動産投資を選んでいます。これは、節税効果だけを狙って割高な物件を買うと失敗しやすいという、前章までの内容とも重なります。節税は「きっかけ」、資産形成は「目的」という関係が、医師の実態です。

②医師が節税以外で重視した価値

節税以外で重視した価値としては、「本業の信用力（与信）の活用」が40.0%で最も多く、次いで「将来の独立開業への備え」（33.3%）、「時間効率（手間をかけない運用）」（31.1%）が挙がりました。医師ならではの強みや将来設計を、不動産投資に結びつけていることがわかります。

最多の「本業の信用力の活用」（40.0%）は、iDeCoやふるさと納税にはない、不動産投資ならではの価値です。医師の高い与信は、金融機関から有利な条件で融資を受け、レバレッジを効かせた資産形成を可能にします。これは、掛金や寄付の範囲でしか動かせないiDeCo・ふるさと納税とは決定的に異なる点です。また「将来の独立開業への備え」「時間効率」も上位に入っており、医師は不動産投資を、単なる節税策ではなく、自身のキャリアや多忙な働き方に合った資産形成の手段として捉えていることがうかがえます。

③医師が実感した節税効果額（年収帯別）

不動産を保有する医師オーナーの85%が年間で何らかの節税効果を実感しており、最も多い実感額は年間〜150万円（35%）でした。一定規模の節税効果が、実際に得られていることがわかります。

年間150万円を超える効果を実感した医師も25%（〜300万円と300万円超の合計）にのぼります。iDeCoやふるさと納税では、これほどの規模の節税は困難です。この効果規模の大きさこそ、高所得の医師が基本の2手段に加えて不動産投資を検討する理由です。一方で「効果なし」も15%おり、効果は物件の建物比率・年収帯・運用方法によって変わります。だからこそ、節税効果だけを期待するのではなく、資産形成という本来の目的と合わせて、自分のケースでシミュレーションして判断することが重要です。

医師の年収・目的別の最適な組み合わせ

医師の節税手段の使い分けは、「〜年収1,500万円はiDeCo＋ふるさと納税を中心に、1,500万円超は不動産の損益通算を加える、資産形成も狙うなら都心区分マンションを検討する」という形に整理できます。年収（税率）と目的によって、最適な組み合わせは変わります。ここでは、医師の年収・目的別に、現実的な組み合わせの考え方を示します。なお、以下はあくまで一般的な目安であり、実際の判断は個々の状況によって異なります。

〜年収1,500万円：iDeCo＋ふるさと納税を中心に

年収1,500万円程度までは、手軽でリスクの低いiDeCoとふるさと納税が節税の基本になります。この年収帯でも税率は十分に高いため、iDeCoの所得控除とふるさと納税の活用で、確実な節税メリットを得られます。両者は手間もリスクも小さく、まず押さえておきたい節税策です。そのうえで、不動産投資を組み合わせるかは、年収額だけでなくライフステージによっても変わります。たとえば独身で可処分所得に余裕がある医師や、結婚していても子どもがまだおらず共働きで家計に余裕がある時期なら、この年収帯でも不動産投資は十分に視野に入ります。一方、教育費など支出が増える時期にある場合は、まず基本の2手段を固め、資産形成の目的が明確になってから不動産を検討するのも堅実な進め方です。自分の年収とライフステージの両面から、無理のない範囲で判断しましょう。

年収1,500万円〜：不動産の損益通算を加える

年収1,500万円を超え、税率がさらに高くなる医師は、iDeCo・ふるさと納税に加えて、不動産投資の損益通算を組み合わせる余地が大きくなります。この年収帯では、給与所得に高い税率（住民税と合わせておおむね43%以上）が適用されるため、損益通算による課税所得の圧縮効果が大きくなります。iDeCo・ふるさと納税だけでは節税しきれない部分を、不動産投資の損益通算で補うイメージです。ただし、節税額の大きさだけで物件を選ぶのは禁物で、収益性・資産価値のある物件を選ぶことが前提です。節税の仕組みと年収帯別の効果額は別記事「医師の不動産投資は節税になる？効果の仕組みと年収別シミュレーション」で、区分マンション投資の是非については別記事「医師の区分マンション投資は『やめとけ』は本当か｜失敗理由と“問題なく進める”条件」で解説しています。

資産形成も狙うなら：都心区分マンションを検討する

節税だけでなく資産形成も同時に狙うなら、賃貸需要が安定し資産価値が維持されやすい、都心・駅近の区分マンションが有力な選択肢です。FJネクストの独自調査でも、医師が不動産投資で重視した価値は「本業の信用力の活用」「資産形成」が上位でした。単に節税するだけなら基本の2手段で足りますが、医師の高い与信を活かして家賃収入と資産を築きたいなら、不動産投資が選択肢になります。その際、出口（売却）まで見据えて資産価値の落ちにくい物件を選ぶことが、成功の鍵です。どの物件・エリアが適しているか、信頼できる業者に相談しながら選ぶとよいでしょう。物件選びと業者選びの判断軸は、別記事「医師におすすめの不動産投資会社の選び方｜業者を見極める5つの判断軸」で詳しく解説しています。

節税と資産形成を両立する選択肢（FJネクスト）

節税に加えて資産形成まで見据える医師にとって、有力な選択肢の一つが株式会社FJネクストです。ここまで見てきた通り、iDeCoやふるさと納税は手軽な基本の節税策であり、不動産投資はそこに「損益通算による節税規模」と「家賃収入による資産形成」を加える選択肢です。FJネクストは、都心区分マンションの開発・供給から、医師の与信を踏まえた資金計画、確定申告のサポートまでを一貫して手がけ、節税と資産形成の両立を支えています。

FJネクストが選ばれている3つの理由

医師オーナーに選ばれている理由は、①東証プライム上場グループの信頼性、②都心区分マンションの供給力、③医師オーナーの取扱実績と確定申告サポート、の3点です。

①東証プライム上場グループの信頼性。FJネクストグループは東京証券取引所プライム市場に上場しており、財務情報の開示やガバナンスを第三者基準で担保されています。長期にわたり資産を保有・運用する医師にとって、パートナー企業の経営の安定性と継続性は重要な判断軸です。

②都心区分マンションの供給力。自社ブランドマンション「ガーラ」シリーズを長年にわたり開発・供給してきた実績があり、賃貸需要と資産価値の高い都心・駅近の区分マンションを継続的に提供しています。節税だけでなく資産形成まで見据える医師にとって、出口まで見据えた資産性の高い物件は重要な選択基準です。

③医師オーナーの取扱実績と確定申告サポート。多数の医師オーナーへの提供実績に加え、税理士との連携により、購入後の確定申告や損益通算の実務までサポートする体制を整えています。iDeCo・ふるさと納税と違い確定申告が必要な不動産投資でも、多忙な医師の負担を抑えられます。

節税だけでなく資産形成・保険効果まで得ている医師オーナーの事例

心臓血管外科で年収1,700万円台の勤務医（購入時40歳・男性）は、上場企業であることを決め手にFJネクストを選び、すべて新築の区分マンションを6戸購入しました。目的は節税に加え、生命保険効果や将来の資産形成まで見据えたものです。所有7年目で、6戸あわせて1,500万円以上の含み益が出ています。iDeCoやふるさと納税では得られない資産形成・保険といった多面的な価値を、不動産投資で実現している事例です。

手段の組み合わせ診断のご案内（夜間・休日・当直明け対応）

まずは、ご自身の年収・目的に対して、どの節税手段をどう組み合わせるのが合っているかを確認するところから始められます。詳しく知りたい方には、オンラインでの個別相談をご用意しています。平日夜間・休日・当直明けの時間帯やオンラインに対応しているため、多忙な医師でもスケジュールを大きく崩さずに相談できます。無理な勧誘や即決を迫ることはありません。本記事で見てきた3手段の使い分けを踏まえ、ご自身に合った組み合わせを、納得のいくまでご検討いただければ幸いです。相談の進め方は、別記事「不動産投資の個別相談はオンラインで可能？多忙な人向けの相談形態を徹底解説」でも紹介しています。

まとめ ─ 医師の節税“使い分け”3つの結論

医師の節税手段の使い分けの結論は、以下の3つです。

• 結論①：iDeCo・ふるさと納税は、ほぼ全ての医師が取り組む「基本の節税」
• 結論②：不動産投資は、高所得の医師ほど「節税＋資産形成」の余地が大きい
• 結論③：3手段は競合せず、年収とライフステージで組み合わせる

本記事の要点を、節税手段を選ぶ際の指針として整理します。

結論①：iDeCo・ふるさと納税は、ほぼ全ての医師が取り組む「基本の節税」

iDeCoとふるさと納税は、手間もリスクも小さく、ほぼすべての医師がまず取り組むべき基本の節税策です。iDeCoは掛金が全額所得控除となり老後資金も準備でき、ふるさと納税は実質負担2,000円で返礼品を得られます。いずれも高所得の医師ほどメリットが大きく、取り組まない理由はほとんどありません。ただし、節税できる規模には上限があり、これだけで大きな節税や資産形成を実現するのは難しいことも理解しておきましょう。

結論②：不動産投資は、高所得の医師ほど「節税＋資産形成」の余地が大きい

不動産投資は、損益通算による節税規模が大きく、かつ家賃収入による資産形成も同時に狙える点で、高所得の医師にとって基本の2手段を超える可能性を持つ選択肢です。FJネクストの独自調査では、保有する医師オーナーの85%が節税効果を実感し、最多は年間〜150万円、150万円超も25%にのぼりました。iDeCo・ふるさと納税では届かないこの規模が、不動産投資の特徴です。ただし手間とリスクも大きいため、節税額だけでなく、収益性・資産価値のある物件を選ぶことが前提になります。

結論③：3手段は競合せず、年収とライフステージで組み合わせる

3つの節税手段は、どれか一つを選ぶものではなく、組み合わせて使うものです。基本のiDeCo・ふるさと納税を土台に、年収が高く資産形成も狙う医師は不動産投資を加える——これが基本の考え方です。ただし、加えるかどうかは年収額だけでなく、家族構成や可処分所得といったライフステージにもよります。FJネクストの独自調査でも、医師が不動産投資を始めた動機は「本業以外の収入源」「資産形成」が上位で、節税は入り口にすぎませんでした。節税をきっかけに、自分の目的とライフステージに合った組み合わせを選ぶことが、最も賢い使い分けです。

医師の節税は、「どれが一番得か」という単一の正解を探すものではなく、iDeCo・ふるさと納税という基本を押さえたうえで、所得規模と目的に応じて不動産投資を組み合わせるかを判断するものです。特に、節税だけでなく資産形成まで視野に入れるなら、不動産投資は有力な選択肢になります。まずは、自分の年収・目的でどの組み合わせが合うかを、個別相談などで確認することから始めてみてください。

GALA NAVI

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