監修：株式会社FJネクスト 営業本部アセット倶楽部課 係長 勝治 寛（宅地建物取引士／2級FP技能士／AFP）

結論として、医師の区分マンション投資が「やめとけ」と言われる主な理由は、区分マンション投資に価値がないからではなく、投資すべきでない物件を選ぶ、収支を甘く見る、業者選びを誤るといった「選び方・進め方の失敗」にあります。これらを避ければ、区分マンションは医師と相性のよい投資になり得ます。「やめとけ」という声の正体は、節税目的だけで割高物件を買う、収支を甘く見る、不適切な業者に乗せられる、といった避けられる失敗です。裏を返せば、これらの失敗を避ける条件を満たせば、区分マンションは、多忙で高所得な医師が資産形成する手段として、むしろ適しています。本記事では、「やめとけ」と言われる理由を一つずつ検証し、区分マンションとワンルームの違いなどの疑問へのFAQ、医師オーナーの実態を示す独自調査データ、そして失敗を避けて問題なく進めるための4条件までを解説します。

「医師の区分マンション投資はやめとけ、と検索すると出てくる。本当にやめたほうがいいのか」。物件の購入を具体的に検討し、意思決定の直前まで来た医師が、最後に必ず突き当たるのが、この否定的な情報です。ネット上の「やめとけ」「後悔した」という声を見ると、決断が鈍るのは自然なことです。しかし、その「やめとけ」の中身をよく見ると、多くは「区分マンション投資に価値がない」という話ではなく、「投資すべきでない物件を選んでしまった」という、避けられる失敗を指しています。本記事では、医師オーナーへの独自調査データをもとに、「やめとけ」の正体を検証し、医師が区分マンション投資で失敗せずに進めるための条件を、誠実に解説します。

なぜ医師の区分マンション投資は「やめとけ」と言われるのか

医師の区分マンション投資が「やめとけ」と言われる主な理由は、「①節税目的だけで割高物件を買う、②収支を甘く見る、③サブリースに依存し出口を考えない、④不適切な業者に乗せられる」という4つの失敗に集約されます。いずれも区分マンション投資という手法そのものの問題ではなく、物件・収支・業者の選び方や進め方の失敗です。順に見ていくと、「やめとけ」の正体が、避けられるリスクであることがわかります。

理由①：節税目的だけで割高な物件を買う

第一の理由は、節税目的だけに気を取られ、収益性を無視して割高な物件を買ってしまう失敗です。高税率の医師は節税メリットに惹かれやすく、「節税になる」という理由だけで購入を決めると、収益性の低い割高な物件をつかむことがあります。節税効果は永続せず、減価償却が終われば縮小するため、物件そのものの価値が低いと、トータルで損をしかねません。これは物件の選び方の失敗であって、区分マンションが悪いわけではありません。節税の正しい考え方は、別記事「医師の不動産投資は節税になる？効果の仕組みと年収別シミュレーション」で解説しています。

理由②：収支・空室・金利を織り込まない計画

第二の理由は、空室・家賃下落・金利上昇といったリスクを織り込まず、楽観的な収支計画で購入してしまう失敗です。「満室が続く」「金利は上がらない」という前提で計画を立てると、実際に空室や金利上昇が起きたとき、毎月の持ち出しが膨らみます。これは収支計画の甘さの問題であり、マイナス要因を織り込んだ計画を立てれば避けられます。区分マンションだから収支が悪化するのではなく、計画の立て方に問題があるということです。

理由③：サブリース依存・出口の見通し不足

第三の理由は、サブリース（不動産会社が物件を借り上げて家賃を保証する仕組み）に安心しきって収支を精査しなかったり、将来の売却（出口）を考えずに購入したりする失敗です。サブリースは、空室が出てもオーナーに一定の家賃が入る点がメリットですが、保証される家賃は数年ごとに見直され、下がることもあります。この仕組みを正しく理解しないまま「家賃保証があるから安心」と依存すると、保証賃料の見直しで収支の前提が狂ってしまいます。また、出口を考えずに流動性の低い物件を選ぶと、売りたいときに売れません。これらは、仕組みの理解不足と出口戦略の欠如という進め方の問題で、事前に理解しておけば回避できます。

理由④：医師の高い与信を狙う不適切な業者

第四の理由は、医師の高年収・多忙・知識不足につけ込む不適切な業者に乗せられ、割高な物件を買わされる失敗です。一部の業者は、医師を与信の高い顧客と見て、割高な物件を強引に売り込むことがあります。即決を迫る、リスクの説明を避けるといった業者を見抜けないと、失敗につながります。これは業者選びの失敗であり、信頼できる業者を選べば避けられます。業者の見極め方は、別記事「医師が不動産投資でカモにされないために知っておくべき5つの判断軸」で詳しく解説しています。

「やめとけ」の多くは“区分マンションが問題”ではなく“選び方の失敗”

ここまで見た4つの理由に共通するのは、いずれも区分マンション投資という手法そのものの問題ではなく、物件・収支・業者の「選び方・進め方の失敗」だという点です。「やめとけ」という声の多くは、区分マンションに投資価値がないという意味ではなく、投資すべきでない物件を、甘い計画で、不適切な業者から買ってしまった経験を指しています。逆に言えば、正しい物件を、空室や金利上昇も見込んだ余裕のある計画で、信頼できる業者から購入すれば、これらの失敗は避けられます。区分マンションは、少額から始められ、都心・駅近を選べば資産性も高く、多忙で高所得な医師にとってむしろ相性のよい投資です。「やめとけ」を、区分マンションの否定ではなく、失敗を避けるための教訓として読み替えることが、正しい向き合い方です。

よくある質問にプロが回答

区分マンション投資を検討している医師から特に多く寄せられる4つの疑問に、監修者の勝治が回答します。

Q1. 区分マンションとワンルームは何が違う？医師はどちらを選ぶべき？

区分マンションとワンルームは、そもそも対立する選択肢ではありません。「区分マンション」は所有のしかた（1棟ではなく1戸単位で持つこと）を指し、「ワンルーム」は間取りを指す言葉です。この2つは混同されがちですが、整理すると分かりやすくなります。区分マンションは、マンション1棟すべてではなく、その中の1戸を購入・所有する形態で、対になる概念は「一棟マンション（1棟まるごと所有）」です。一方ワンルームは、1Rや1Kといった間取りのことで、対になるのはファミリータイプ（2LDKなど）です。つまり「区分かワンルームか」で選ぶのではなく、「所有形態（区分／一棟）」と「間取り（ワンルーム／ファミリー）」を、それぞれ選ぶことになります。多忙で本業を持つ医師には、1棟物件より少額から始めやすく、管理の手間が少ない区分マンションが選ばれる傾向があり、なかでもワンルームタイプは初めての1戸目として検討されやすい選択肢です。FJネクストの独自調査でも、医師オーナーが保有する物件は都心の区分マンションが最も多くなっていました。まずは所有形態と間取りを分けて理解することが、自分に合った物件選びの第一歩です。

Q2. 区分マンションは「儲からない」と聞くが本当に資産になる？

区分マンションは、短期間で大きく儲ける投資ではありませんが、長期的に安定した資産を形成する手段としては有効です。「儲からない」という声には、さまざまな背景があります。短期間で大きな値上がり益を期待していた、割高な物件を選んでしまった、収支を楽観的に見積もっていた、といったケースが含まれます。区分マンションは、一棟物件のような大きなキャッシュフローは狙いにくい一方、少額の自己資金で始められ、家賃収入でローンを返済しながら、長期的に資産を積み上げていく投資です。特に都心・駅近の物件を選べば、賃貸需要が安定し、資産価値も維持されやすいため、ローン完済後は家賃収入がそのまま資産となり、売却によっても資産を回収できます。本業収入が安定し、長期的な視点で資産形成できる医師には、この「着実に資産を築く」特性が向いています。「大きく儲かるか」ではなく「着実に資産になるか」という視点で見れば、区分マンションは十分に資産になり得ます。

Q3. 当直で多忙でも区分マンションの管理は回る？

管理会社に委託すれば、当直や外来で多忙な医師でも、日常の管理に手をかけずに運用できます。区分マンション投資では、入居者の募集、家賃の集金、クレーム対応、修繕の手配といった管理業務を、管理会社に委託するのが一般的です。特に区分マンションは、一棟物件に比べて管理の範囲が1戸分に限られるため、オーナーの負担はさらに小さくなります。多忙な医師が日常的に対応する必要はほとんどなく、本業に専念しながら運用を続けられます。FJネクストの独自調査でも、医師が不動産投資で重視した価値として「時間効率（手間をかけない運用）」が上位に挙がっていました。管理体制の整った会社を選べば、多忙さは区分マンション投資の障害にはなりません。FJネクストでも、購入後の管理体制を整え、多忙な医師が本業に専念できる運用を支えています。

Q4. どんな医師なら区分マンション投資で失敗しにくい？

「物件・収支・業者を自分でも確認する」「節税だけでなく資産形成を目的にする」「長期的な視点を持つ」という姿勢のある医師は、失敗しにくい傾向があります。あえて率直にお伝えすると、区分マンション投資はすべての医師に等しく向くわけではありません。ただし、向き不向きを分けるのは、年収や資産の多寡よりも、投資への向き合い方です。多忙でも要点は自分で確認する、節税効果だけでなく物件の資産性を見る、短期の利益ではなく長期の資産形成を目指す——こうした姿勢を持てる医師は、本記事で見てきた失敗を避けやすく、区分マンション投資と相性がよいといえます。逆に、業者任せにして短期の儲けだけを期待する場合は、区分マンションに限らずどんな投資でも失敗のリスクが高まります。失敗しにくいかどうかは、こうした基本姿勢を持てるかで決まります。

【独自調査】医師オーナーの実態と「後悔しない条件」

「やめとけ」という声がある一方で、実際に不動産投資を行う医師オーナーが、どんな物件を選び、何を目的とし、何を重視して失敗を避けているのか、FJネクストの独自調査の集計データから開示します。ネット上の否定的な声だけでなく、実際に取り組んでいる医師のリアルなデータを見ることで、「やめとけ」が実態に即しているのかを検証できます。ここでは、医師オーナーが選んだ物件と動機、後悔しないために重視した物件条件、そして業者選びの基準を、実データで示します。

調査概要（対象・期間・方法）

本調査は、株式会社FJネクスト（ガーラナビ）が、全国の医師45名を対象にインターネット調査で実施したものです（うち不動産を保有中のオーナーは20名）。回答者の年収帯は1,200万円以下から2,500万円超まで分布しています。以下のデータは、設問に応じて医師45名または保有中のオーナー20名を母数とした集計です（複数選択の設問を含みます）。

①医師オーナーが選んだ物件と、始めた動機

不動産を保有する医師オーナーが選んだ物件は「都心区分マンション」が45.0%で最多でした。また、始めた動機は「本業以外の収入源」「資産形成」がともに24.4%で、「節税対策」（22.2%）を上回りました。区分マンションが選ばれ、資産形成を目的に取り組まれている実態がわかります。

保有物件の70.0%（都心45.0%＋郊外25.0%）が区分マンションであり、医師オーナーの多くが区分マンションを選んでいることがわかります。「やめとけ」と言われる区分マンションが、実際には最も多く選ばれているという事実は、否定的な声と実態のギャップを示しています。また、始めた動機は資産形成・本業以外の収入源が節税を上回っており、医師が短期の儲けではなく、長期的な資産形成を目的に区分マンションを選んでいることがうかがえます。この目的意識は、「儲からない」という短期利益前提の批判とは、そもそも土俵が異なります。

②医師オーナーが物件選定で重視した条件

医師オーナーが物件選定で最も重視した条件は「駅からの距離」「価格帯」（ともに37.8%）で、次いで「利回り」（35.6%）、「資産価値」（31.1%）でした。一方、「節税効果」を重視した医師は15.6%にとどまりました。

このデータは、後悔しない物件選びのヒントそのものです。経験した医師が重視したのは、駅からの距離・価格帯・利回り・資産価値といった、賃貸需要と資産性に直結する条件でした。前述の「やめとけ」の理由①は「節税目的だけで割高物件を買う」ことでしたが、実際の医師オーナーは節税効果を最重視しておらず（15.6%と最下位クラス）、立地や資産価値を優先しています。つまり、失敗を避けている医師ほど、節税ではなく物件の実力で選んでいるということです。これは、後悔しないための物件選びの条件が、実データからも裏付けられていることを意味します。

③満足しているオーナーの業者選び基準

医師オーナーが業者選びで最も重視したのは「契約を急がないこと」（48.9%）で、次いで「税理士との連携」（33.3%）、「医局先輩からの紹介」（28.9%）、「複数社での比較」（26.7%）でした。焦らず、専門家と連携し、比較して選ぶ慎重な姿勢が共通しています。

最多の「契約を急がない」（48.9%）は、前述の理由④「不適切な業者に乗せられる」失敗の、まさに裏返しです。失敗を避けている医師は、即決を迫る業者を警戒し、焦らずに選んでいます。「やめとけ」の一因である不適切な業者を避けるには、この「急がない」姿勢が有効だと、実データが示しています。業者を見極める具体的な判断軸は、別記事「医師におすすめの不動産投資会社の選び方｜業者を見極める5つの判断軸」で詳しく解説しています。

「やめとけ」を回避し、医師が問題なく進める4条件

「やめとけ」と言われる失敗を回避し、医師が区分マンション投資を問題なく進めるための条件は、「①都心・駅近で資産性のある物件を選ぶ、②空室・金利を織り込んだ収支計画を立てる、③節税は結果と捉え本業に支障ない運用を選ぶ、④医師実績と申告サポートのある業者を選ぶ」の4つです。前述の「やめとけ」の理由と、独自調査の医師オーナーの実データを踏まえると、失敗を避ける条件はこの4つに整理できます。これらを満たせば、区分マンション投資は医師にとって無理なく進められます。

条件①：都心・駅近で流動性と資産性のある区分を選ぶ

第一の条件は、賃貸需要が安定し、資産価値が維持されやすい、都心・駅近の区分マンションを選ぶことです。これは「やめとけ」の理由①（割高物件）と、出口の見通し不足を同時に回避する条件です。都心・駅近の物件は、空室リスクが低く、将来売却するときにも買い手がつきやすいため、流動性と資産性を確保できます。独自調査でも、医師オーナーは物件選定で「駅からの距離」「価格帯」「資産価値」を重視していました。目先の利回りの高さだけで需要の乏しいエリアを選ぶのではなく、長期的な資産性を基準に選ぶことが、後悔しない物件選びの土台です。

条件②：空室・金利を織り込んだ余裕のある収支計画を立てる

第二の条件は、空室・家賃下落・金利上昇・修繕費といったマイナス要因を見込んで、余裕のある収支計画を立てることです。これは「やめとけ」の理由②（収支の甘さ）を回避する条件です。満室・金利一定という楽観的な前提ではなく、空室が出ても、金利が上がっても返済を続けられるかを確認します。借入も、「借りられる額」ではなく、こうしたマイナス要因が起きても無理なく返せる額にとどめることが大切です。あらかじめ余裕を持たせた計画で成り立つなら、実際の運用でも安心して続けられます。

条件③：節税は“結果”と捉え、本業に支障ない運用を選ぶ

第三の条件は、節税を主目的にせず“結果”として捉え、本業に支障の出ない運用方法を選ぶことです。これは「やめとけ」の理由①（節税目的だけで買う）を回避する条件です。独自調査でも、医師が始めた動機は資産形成・本業以外の収入源が上位で、節税は最重視されていませんでした。節税は、あくまで資産形成に取り組んだ結果としてついてくるものと捉え、物件そのものの収益性・資産性で判断することが大切です。また、管理を委託し、本業に支障の出ない運用を選ぶことで、多忙な医師でも無理なく続けられます。節税の正しい位置づけは、別記事「医師の不動産投資は節税になる？効果の仕組みと年収別シミュレーション」で解説しています。

条件④：医師オーナー実績と申告サポートのある業者を選ぶ

第四の条件は、医師オーナーへの実績が豊富で、確定申告のサポートまで対応できる、信頼できる業者を選ぶことです。これは「やめとけ」の理由④（不適切な業者）を回避する、最も重要な条件です。医師特有の事情を理解し、リスクも含めて誠実に説明する業者を選べば、物件選びも収支計画も適切な提案を受けられ、他の3条件も満たしやすくなります。独自調査でも、満足しているオーナーは「契約を急がない」「税理士との連携」を重視していました。即決を迫らず、医師オーナーの実績を具体的に示せ、購入後の確定申告までサポートできる業者を選ぶことが、失敗を避ける決め手になります。業者を見極める5つの判断軸は、別記事「医師におすすめの不動産投資会社の選び方｜業者を見極める5つの判断軸」で詳しく解説しています。

4条件を満たす区分マンションのパートナー（FJネクスト）

これまで見てきた「やめとけ」を回避する4条件を、まとめて満たしやすい会社の一つが、株式会社FJネクストです。「やめとけ」の正体が物件・収支・業者選びの失敗である以上、これらを避けられる会社を選ぶことが、区分マンション投資を成功させる近道です。FJネクストは、都心区分マンションの供給力、東証プライム上場グループの信頼性、医師オーナーへの実績と確定申告サポートを通じて、医師が4条件を満たしながら無理なく資産形成に取り組める体制を整えています。

FJネクストが選ばれている3つの理由

医師オーナーに選ばれている理由は、①東証プライム上場グループの信頼性、②都心区分マンションの供給力、③医師オーナー実績と確定申告サポート、の3点で、これらは「やめとけ」を回避する4条件に対応しています。

①東証プライム上場グループの信頼性。FJネクストグループは東京証券取引所プライム市場に上場しており、財務情報の開示やガバナンスを第三者基準で担保されています。これは、条件④「信頼できる業者を選ぶ」に直接応えるものです。独自調査でも、医師オーナーは「契約を急がない」「上場企業を選ぶ」を業者選びで重視していました。上場企業という客観的な裏付けは、不適切な業者を避けたい医師にとって、判断材料になります。

②都心区分マンションの供給力。自社ブランドマンション「ガーラ」シリーズを長年にわたり開発・供給してきた実績があり、賃貸需要と資産価値の高い都心・駅近の区分マンションを継続的に提供しています。これは、条件①「都心・駅近で資産性のある物件を選ぶ」に直接応えるものです。医師オーナーが重視した「駅からの距離」「資産価値」を備えた物件は、出口まで見据えた資産形成を支えます。

③医師オーナー実績と確定申告サポート。多数の医師オーナーへの実績があり、高年収・多忙・与信といった医師特有の事情を理解した提案ができます。さらに税理士との連携により、購入後の確定申告や損益通算の実務までサポートします。これは、条件③「本業に支障ない運用」と条件④「申告サポートのある業者」に応えるものです。多忙な医師が、本業に専念しながら無理なく運用を続けられる体制です。

都心駅近を選び、資産価値の維持と家賃上昇を実現した医師オーナーの事例

歯科で年収3,000万円の開業医（購入時36歳・男性）は、好立地の物件が多いFJネクストを選び、江東区清澄白河駅1分（中古）と品川区大森海岸駅徒歩1分（新築）の都心駅近物件を2戸保有しています。所有から4年、2物件とも購入時の資産価値を維持しながら、家賃が上昇しています（清澄白河＋6,000円、大森海岸＋4,500円）。「やめとけ」と言われる区分マンションでも、都心駅近を正しく選べば、資産価値の維持と家賃上昇を両立できることを示す事例です。

向き不向きの無料診断・個別相談（夜間・休日・当直明け対応）

「やめとけ」が自分にも当てはまるのか、それとも区分マンション投資が自分に向いているのかは、ご自身の状況をもとに確認するのが一番です。FJネクストでは、オンラインでの個別相談をご用意しており、平日夜間・休日・当直明けの時間帯やオンラインに対応しているため、多忙な医師でもスケジュールを大きく崩さずに相談できます。無理な勧誘や即決を迫ることはありません。本記事で見てきた4条件を踏まえ、ご自身が区分マンション投資に向いているかを、まずは気軽に確認してみてください。相談の進め方は、別記事「不動産投資の個別相談はオンラインで可能？多忙な人向けの相談形態を徹底解説」でも紹介しています。

まとめ ─ 「やめとけ」は“正しく選べば”当てはまらない

医師の区分マンション投資について「やめとけ」という声への結論は、以下の3つに整理できます。

• 結論①：「やめとけ」の正体は“選び方・進め方の失敗”
• 結論②：実際の医師オーナーは区分マンションを最も多く選び、資産形成している
• 結論③：4条件を満たせば、区分マンション投資は医師に向いている

本記事の要点を、最終的な判断の指針として整理します。

結論①：「やめとけ」の正体は“選び方・進め方の失敗”

「やめとけ」と言われる理由は、区分マンション投資という手法そのものの問題ではなく、節税目的だけで割高物件を買う、収支を甘く見る、サブリースや出口を理解しない、不適切な業者に乗せられる、という避けられる失敗です。これらはすべて、物件・収支・業者の選び方や進め方の問題であり、正しく選べば回避できます。「やめとけ」は、区分マンションを否定する言葉ではなく、失敗を避けるための教訓として読み替えるのが正解です。

結論②：実際の医師オーナーは区分マンションを最も多く選び、資産形成している

FJネクストの独自調査では、不動産を保有する医師オーナーの70.0%が区分マンションを選び、都心区分マンションが最多（45.0%）でした。始めた動機も、節税ではなく資産形成・本業以外の収入源が上位です。「やめとけ」と言われる区分マンションが、実際には医師に最も多く選ばれ、長期的な資産形成の手段として活用されている——この事実は、否定的な声と実態のあいだにギャップがあることを示しています。

結論③：4条件を満たせば、区分マンション投資は医師に向いている

区分マンション投資で失敗を避ける条件は、①都心・駅近で資産性のある物件を選ぶ、②空室・金利を織り込んだ余裕のある収支計画を立てる、③節税は結果と捉え本業に支障ない運用を選ぶ、④医師実績と申告サポートのある業者を選ぶ、の4つです。この4条件を満たせば、少額から始められ、管理の手間が少なく、資産性も期待できる区分マンションは、多忙で高所得な医師にとって、むしろ相性のよい資産形成の手段になります。

「医師の区分マンション投資はやめとけ」という声は、正しく選べば、あなたには当てはまりません。大切なのは、否定的な情報に流されて判断を止めるのではなく、その正体（選び方・進め方の失敗）を理解し、失敗を避ける4条件を満たすことです。ご自身が区分マンション投資に向いているのか、「やめとけ」の理由が自分に当てはまるのかは、個別相談で具体的に確認できます。FJネクストでも、多忙な医師に配慮した個別相談をご用意しています。オンラインや夜間・休日・当直明けにも対応していますので、「やめとけ」が自分にも当てはまるのか気になる方は、気軽にご相談ください。

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