資産運用型マンションには以下のようなリスクがあります。
空室リスクとは、資産運用型マンションが空室になることと認識されがちですが、資産運用型マンションに空室はつきものです。なぜなら、入居者の入れ替えは必ず発生し、修繕・リフォームなど、次の入居者が入居するまでの間は必ず空室になるからです。
空室リスクとは、空室状態が続き、家賃収入を受け取ることが出来ない期間が長期化することを指します。「いかに空室期間を短くすることが出来るか？」が資産運用型マンションの最大のテーマと言っても過言ではないでしょう。
空室リスクを低減させるためには、「購入する物件のエリア」や「管理を依頼する管理会社の体制」が重要となってきます。「長期的に賃貸需要が期待できるエリアの物件であるか？」、「スピーディーな賃貸募集・管理が行われている管理会社であるか？」などは必須条件です。
管理会社については、平均入居率が９５％以上を確保されているかが１つの目安と言えます。それでも空室リスクが不安な方は、サブリース（借上）契約が行える管理会社を選定するとなお安心でしょう。
家賃変動リスクとは、退去等のタイミングで受け取る家賃が増減することで、当初見込んでいた収支に差が生じてしまうリスクです。
家賃は変動するものです。新築時より家賃が上がる物件もあれば、建物が古くなると家賃は下がる物件もあります。また、より早く賃貸をつけるために、家賃を下げることもあるそうです。
家賃は、経済情勢だけでなく、需給バランスも大きく関ってきます。
都心部で駅から近いなど好立地で品質が高く、また維持管理が行き届いた物件であれば、長期に亘って、安定した家賃収入を期待できます。
収支見込みは、仮に家賃が下がっても許容できる範囲で作成することが大切です。
金利変動リスクとは、住宅ローンの金利が変動することで、当初見込んでいた収支に差が生じてしまうリスクです。
住宅ローン金利には、変動金利と固定金利があります。どちらが有利かという点については、先々の経済情勢によりますので、明確にどちらかは決められないと思います。
固定金利の方が、変動金利より高いのが一般的ですが、金利に先高感がある場合は、固定金利を選択すればよいでしょう。逆に金利の先安観がある場合、あるいは当面の支払額を低くし、家賃収入との差額を受け取ろうと考えるのであれば、変動金利を選択するのもよいでしょう。
実際に金利が上昇した場合には、一般的には、物件価格も上昇する傾向にあるので、売却という選択肢も生まれます。あるいは、繰り上げ返済を行い、運用プランを見直すのも手でしょう。
ただし、所有の前提として、ローンの支払いをほぼ家賃収入で賄えていますので、一時的な金利の上昇があったとしても、長期的に保有する方が有効なケースもあります。
したがって、金利が上昇しても、売却・繰り上げ返済という選択肢を持ちつつ、経済情勢の見通しを測りながら所有されることをおすすめします。
リスクを知った上で、どうリスクヘッジしていくかが重要です。
